论商品房预售制度的不足及完善

姜楠 谢鲲鹏

摘 要：商品房预售制度极大推进了我国城市化进程，然而时至今日，开发商良莠不齐、政府监管体制不完善、法律规范的滞后性等种种原因导致商品房预售市场成为纠纷多发区域，如何从法律层面分析问题并提出对策正是本文所讲述的主要内容。

关键词：商品房预售制度;预售资金;政府监管体制

1 商品房预售制度概述

商品房预售制度是我国《城市房地产管理法》确立的一项商品房销售制度，并通过《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等法规规章贯彻施行。依据《城市商品房预售管理办法》第2条及《商品房销售管理办法》第3条的界定，商品房预售是指“房地产开发企业将正在建设中的房屋（商品房）预先出售给承购人（买受人），由承购人（买受人）支付定金或房价款的行为”。

商品房预售制度设立的初衷是针对我国社会主义市场经济发展初期极不发达的房地产市场供给状况，鼓励社会资本从事商品住宅开发、扶持房地产业发展，推动住房分配制度改革、促进由福利分配向市场购买转型。预售制度以其优异的杠杆作用，让开发商在仅完成小部分工程量的就可以进行商品房销售，快速回笼资金以进行下一步的工程建设，极大地促进了社会资金的流通效率。

然时至今日，商品房预售制度已经成为房地产市场乱象丛生的主要根源之一。

2 我国商品房预售制度存在的问题

2.1 交易标的为将来之物，易致错误意思表示

首先，以将来之物为标的给了开发商构建虚假蓝图招揽消费者的机会。开发商在对消费者的引导过程中对商品房的实际面积、附属设施做相关虚假陈述或使用有歧义的词语，诱导购房者基于错误的认识购买商品房而爆发的纠纷屡见不鲜。

其次，商品房预售制度下开发商在工程未完工之前就可拿到全部房款，开发商过早的收获将来利益容易使其产生对利益的进一步渴望，工程建设偷工减料、装修以次充好，最终侵犯的仍是消费者的利益。

最后，商品房市场对配套设施的要求远高于其他市场，商品房预售制度下房屋开发商对于配套设施的表述往往含糊其辞，消费者无法形成整体的明确认知，容易产生因配套设施存在瑕疵而引发的纠纷。

2.2 房地产市场准入准出机制不完善，预售资金监管不力

2013年“3·15”期间，河南万辉置业有限公司所开发楼盘“时代骏庭”的业主，因为开发商“蒸发”，自己的血汗钱面临“泡汤”而寻求维权。据记者查证，万辉置业2002年被工商部门吊销营业执照;2003年，河南省工商局在网上发布了《内资公司2002年度吊销名录》、《2004年度私营企业吊销公告》，以私营企业身份出现的同一注册号的万辉置业再度被吊销;其另一注册号为003390的河南永皓实业有限责任公司也名列《2004年度外资企业吊销公告》，为何如万辉置业一样的非法经营者能够数次进入地产行业并大肆牟利？如果我们能在地产商取得准入资格时重视其商业信誉，且在预售资金的监管上加大力度，确保预售资金用于工程建设，商品房预售市场的秩序将会得到进一步改善。

2.3 政府对于无证预售行为的监管力度较小

期房预售的前提是要取得《商品房预售许可证》，但在实际操作中大部分开发商在进行预售时都处于无证预售状态，此种情形于经济不发达地区尤其多见。新疆维吾尔自治区喀什市开发区丽景天城小区定位高档住宅区，其二期项目在未取得商品房预售许可证的情况下已经开始了住房认购。对此他们提出此行为不是预售行为，只是收取“购房认筹金”，且该行为是行业惯例。在实际操作中，对于此种以预约形式收取“购房认筹金”的行为，法律适用上存在诸多难点。其一，开发商收取的此种“购房认筹金”难以确定性质;其二，单纯的“购房认筹金”无法要求买受人交付全部房款，开发商在买受人交付“购房认筹金”诱导其以按揭或贷款方式及时结清剩余房款，无预售之名却有预售之实;其三，司法部门解决此类纠纷时，无明确法律规定或司法解释，单纯依靠合同法予以调整容易忽略此种销售行为的特殊性，难以准确裁判。监管体制的松懈加之法律规范的空白，导致了无证开发商竞相预售局面的形成。

3 预售制度的法律完善建议

3.1 明确并从重规定开发商违约法律责任

我国《城市房地产开发经营管理条例》第25条明确了禁止开发商发布虚假广告;第27条记载了商品房销售合同主要内容;第30条规定开发商应当向购买人提供住宅质量保证书，但在责任承担方面，针对这几个条款在有关房产销售法律规范上未规定明确的法律责任，而只能依据合同法的违约责任加以调整。商品房预售市场关系国计民生，相比传统的合同纠纷有其本身的特殊性，单纯以缔约过失责任或合同违约责任予以调整，处罚力度较小，更忽略了商品房预售市场本身的特殊性，这无疑存在较大的法律漏洞，以立法方式明确并从重规定开发商违约的法律责任，有利于加重开发商侵权成本，引导开发商诚信经营。

3.2 完善地产市场准入准出机制，加强预售资金监管。

依照我国《城市房地产管理法》第30条;我国《城市房地产开发经营管理条例》第5条所在房地产开发企业设立条件来看，政府针对进入地产行业只做形式审查。依现有地产行业现状，单一的形式审查会给不法开发商以可乘之机，增加对开发商的实质审查会将一批不法开发商隔离于地产业之外，有利于促进地产业良性发展。在预售资金监管上，我国《城市商品房预售管理办法》第11条规定，商品房预售资金应用于工程建设，具体的监管办法由各地方房地产管理部门制定，该项规定忽略了地方政府消极懈怠的情况。如若立法能规定一个通行的预售资金管理办法，各地方在不违背立法宗旨的情况下依据发展水平作相应附加规定，法律执行难的尴尬境地会得到进一步改善。

3.3 加大政府监管力度，放宽消费者监督途径

我国《城市房地产开发经营管理条例》第五章明确规定了开发商违法经营和违法预售的法律责任，结合法条来看，其针对违法行为的监管方面过于依赖政府的主动性，对于监管工作也未作出明确规定。完善立法，建立完备的监管体系，有利于加大监管力度;放宽消费者监督途径，调动民众参与积极性，有利于扩大监管主体覆盖面，维护地产行业秩序。

4 结论

商品房预售制度近几年纠纷多发，住房乃民生大计，我们不能忽略商品房预售制度对于减少房价压力的作用，一味大谈废止商品房预售制度不是可取之道。结合调查研究，商品房预售制度的纠纷高发区域大多来源于交易标的模糊、政府监管不力、市场准入机制不完善等。结合问题从立法执法上找寻策应办法才能真正做到推动地产行业的良性发展，才能更好的响应我国关于促进经濟发展的号召，为社会主义建设事业添砖加瓦。

参考文献

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