业主委员会参与社区治理的多重合法性及运行逻辑—基于对苏州市相城区R小区的分析

赵祥云

社区是人们的生活聚集区，是我国城市社会的基本单元，社区治理直接关乎我国居民的生活质量和幸福指数，甚至关乎社会治安和社会稳定。事实上，在单位制解体的历史背景下，伴随住房商品化和市场化，社区治理面临新的形势，由注重强政治性逐步向强调民主协商发展，并越来越重视社区的自我治理。同时，随着社区构成复杂性的增加、社区居民公民意志的发展以及各类社会组织的逐步崛起，社区治理的难度增强，单纯依靠国家行政力量很难完成，因而强调社会组织和社区居民作用的发挥成为趋势。党的十九大报告明确指出“要加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”。在目前的社区治理结构中存在多元主体，社区治理就在于社区各主体使用公共资源，采取协商、合作与沟通的手段，进而塑造公共权威①李培志：《城市社区治理结构变迁与业主委员会的发展环境》，《黑龙江社会科学》，2014年第5期。，而多中心治理也是协商民主化的过程②张振、杨建科、张记国：《业主委员会培育与社区多中心治理模式建构》，《中州学刊》，2015年第9期。。在多中心治理中，居民委员会具有重要意义，但很多学者也看到了它在社区治理中的局限作用，认为作为国家行政管理的“神经末梢”，居民委员会单纯依靠正式的组织力量无法做好社区动员，难以实现有效的社区治理，所以需要建构起一套以人情和人际信任为基础的地方性互动网络①金桥：《基层权力运作的逻辑 上海社区实地研究》，《社会》，2010年第3期。，形成“日常权威式动员”②刘威：《街区邻里政治的动员路径与二重维度—以社区居委会为中心的分析》，《浙江社会科学》，2010年第4期。。而业主委员会因嵌入于社区中，在动员居民等社区治理方面比居委会具有天然优势，因为对于城市社区或者乡村社区来说，往往是内生的因素或模式才是决定社区发展的关键因素③蔡禾、卢俊秀：《制度变迁背景下的社区权力与秩序—基于广州市一个城中村的研究》，《广东社会科学》，2007年第6期。，所以业主委员会成为社区自治的重要模式④曾文慧：《社区自治:冲突与回应—一个业主委员会的成长历程》，《城市问题》，2002年第4期。。业主委员会自治作用的发挥，将使得社会基础结构关系发生根本转型，并产生一种“新公共空间”⑤张静：《培育城市公共空间的社会基础—以一起上海社区纠纷案为例》，《上海政法学院学报》，2006年第2期。。有些学者认为在某种程度上业主委员会自治作用的发挥将拉开我国公民社会发展的大幕⑥夏建中：《中国公民社会的先声—以业主委员会为例》，《文史哲》，2003年第3期。，也有学者提出可以通过微治理协调管控与自治⑦陈伟东、熊茜：《论城市社区微治理运作的内生机理及价值》，《吉首大学学报（社会科学版）》，2019年第1期。。然而另外一些学者却发现，在现实实践中多数社区的多中心治理模式仍属行政主导型⑧闵学勤、黄灿彪：《适度的社区自治及其路径选择—基于香港和内地社区治理模式的比较》，《河南师范大学学报（哲学社会科学版）》，2012年第2期。，基层组织治理仍处于主导地位，社会性力量则发挥辅助作用⑨王德福：《主辅协作：社区治理的基本结构与运作机制—基于若干社区案例的讨论》，《湖湘论坛》，2019年第1期。。业主委员会悬浮于社区之上，业主委员会治理作用的发挥与其实践运作名实分离⑩班涛：《名实分离与融合：业委会参与社区治理的制度与实践分析》，《中南大学学报（社会科学版）》，2017年第6期。，业主委员会存在选举难、自治难、维权难的困境⑪闵学勤：《社区的社会如何可能—基于中国五城市社区的再研究》，《江苏社会科学》，2014年第6期。。已有的这些研究已经关注到业主委员会在社区治理中的运作陷入瓶颈，这对我们认识业主委员会的作用十分有助益，但因研究侧重点的不同，这些研究没有关注到这种困境产生的原因，本文将结合苏州市相城区R小区的案例，分析业主委员会参与社区治理的多重合法性及其运行逻辑，为有效地解决业主委员会目前面临的困境提供参考。

一、业主委员会参与社区治理的合法性基础

苏州市相城区R小区是一个纯商品房小区，于2010年开发，2014年开始有业主入住，目前入住率达到80%左右。小区总共有2862户居民，建有40栋楼房，包括18幢高层建筑，22幢别墅，还有一部分商铺。当前小区居民的人员构成以上班族为主，多数是新苏州人。2018年小区的房价为2.2万元/平方米，现在的物业公司是其地产开发商旗下的子公司JH物业公司，包括安防、工程、客服等部门，小区物业费为每月2.36元/平方米。小区存在很多问题，车位不够是其中一个，目前车位配比是1:0.8，共有2000多个产权车位，但小区居民共拥有3000多辆车。由于对小区物业不满，R小区业主于2016年3月开始筹备成立业主委员会，2017年4月14日R小区业主委员会正式成立，共10名成员。接下来本节将结合R小区分析业主委员会成立的合法性基础。

（一）制度合法性

《物权法》第六章有关“业主的建筑物区分所有权”的规定提到，“业主对建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。《物业管理条例》第十条规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。目前我国有关业主委员会的相关法律法规并不多，但《物权法》和《物业管理条例》的相关规定则为业主委员会的成立提供了法律法规支持，所以很多小区在需要的情况下，都会选举成立业主委员会。

在R小区业主委员会成立前，小区的物业服务面临许多问题。首先是盗窃问题，小区内经常发生电瓶车的电瓶被偷事件，但是物业公司没有对此采取相应的措施。其次是报修问题处理速度慢。再次，亮化也存在很大问题，小区内的地灯、路灯数量少，而且开的时间短，除此之外还有其它一些问题。这些问题的存在导致业主对物业公司不满，之后业主们商量成立业主委员会对物业公司进行监督。2016年3月份，R社区10名业主计划成立业主委员会，首先成立筹备组，准备材料。由于业主委员会的成立拥有法律依据，所以其它组织并不能对其进行直接的阻止。R社区业主委员会筹备组通过对其它社区发展成熟的业主委员会进行学习，逐步开始了成立工作。筹委会先确定业主委员会的选举办法，并制定了议事规则、管理公约和公共收益的管理办法，包括业主的权利和义务，业主大会的职责，业主委员会的监督事项等。通过自荐和动员，R社区产生了40个业主代表，最终从中产生10名业主委员会成员。整个成立过程非常漫长，因为业主代表和业主委员会成员要得到居民的选票，就需要去“跑楼”，挨家挨户敲门让业主投票，不在家的需要有电子授权书，同时需要保证所有环节都依规进行，每个环节又需要较长的公示期，在各方力量的协调下业主委员会最终成立。

法律法规和业主委员会产生过程的规范性为业主委员会的建立提供了制度合法性，使得业主委员会成为一个拥有一定影响力的组织。首先，在依法行政的社会环境中，法律法规使业主委员会的存在得到了制度上的认可，其行动权力受法律认可和法律保护，这为业主委员会在社区中的行动提供了保障，也有利于其参与社区治理活动。其次，产生过程的规范性对业主委员会的成立意义重大。通过办理各种手续证件，征求民意，尤其是充分的公示，整个漫长的过程让居民有权进行监督，并充分表达自己意愿，这些形式上的规范为了保证最终形成的业主委员会不会发生本质偏离，最大限度地维护业主利益。

（二）结构合法性

业主委员会的结构合法性包括两个方面，即内部结构和外部结构的合法性。内部结构的合法性着眼于业主委员会成员的组织结构。R小区业主委员会筹备组根据不同类型住房居民的比例确定了业主代表的数量。小区共有18幢高层建筑，35个单元，每个单元选出1位业主代表，别墅区选4位代表，商铺选1位代表，最终确定40位业主代表，然后从这些人中产生10名业主委员会成员，高层8名，别墅区1名，商铺1名。业主委员会的这种内部组织结构有助于业主委员会代表不同区域业主的利益，也对不同区域业主的情况达到最大程度的了解。

外部结构的合法性是指业主委员会与社区居委会及物业公司形成的社区治理结构。社区居委会是当前治理环境中的主体，它的治理对象既包括辖区内的居民，也包括辖区内的环境和秩序，而从居民角度来讲，主要是对小区整体的治理。物业公司经营多个小区，但同样从居民角度来讲，它的活动发生于居民所在的小区内。因而对于居民来说，其邻里关系与居住环境受到社区居委会和物业公司的影响，但这两者都是脱嵌于小区的，两者分别遵循着行政逻辑和市场逻辑，其各自行动导向与业主的期待并不一致，不能真正代表小区业主的利益，所以为了维护业主利益，就需要有嵌入于小区的内生组织，因而从业主群体中形成的业主委员会就具有了结构合法性。业主委员会形成后作为小区内生组织，它与业主更具有行动一致性。基于不同利益出发点，业主委员会与社区居委会、物业公司作为社区治理的主体，形成了一个“三角”状治理结构，当然在这个“三角”状治理结构之外还有其它一些治理主体，但从这三个主体的关系来考虑，三者之间形成了一个较为稳定的治理结构。

（三）行动合法性

具备制度合法性后使得业主委员会的行动有了制度认可，具备结构合法性使得其在社区治理中有了业主的声音，但这只是具备了形式合法性。要使业主委员会能够有效运行，还需要实质合法性，这主要表现为其行动达到业主的期待，即行动合法性。此处的行动合法性主要是指通过行动有效性来获得所嵌入的社会环境的认可。R小区业主委员会主要是通过为业主维权，解决业主最关心的问题来获取行动合法性的。R小区属于中高档小区，物业费相对来说较贵，但JH物业公司并没有为业主提供同等水平的服务。例如业主最关心的车位问题和群租房问题。R小区的人防车位本身是属于全体业主的，但物业公司私自将其占据作为自己员工的车位，并将部分车位出租给跟物业公司关系好的业主，物业公司还在地下车库私自划出很多车位，用于出租，这严重影响到地下车库的秩序和安全。R小区业主委员会成立后立刻就这些问题与物业公司进行了协商讨论，经过多次沟通博弈，最终通过摇号将人防车位出租给交了物业费但没有买到车位的业主。而对于在地下车库私划车位的问题，因为涉及公共安全问题，业主委员会将这一情况反映到社区，又以社区名义上报给上级主管部门，由上级部门对其行为进行处理。

群租房问题的出现是由于R小区的部分购房者为投资客，他们将房屋出租出去，二房东接手后又将这些房屋改造为群租房。群租房的出现带来很多问题，包括私拉电线，在阳台做饭，煤气罐风险，情杀自杀问题，这些安全隐患成为影响R小区居住环境的不稳定因素。业主委员会成立后着手解决群租房问题，要求物业公司配合对300多套群租房进行整顿。但这一问题牵涉到物业公司的利益，他们并不配合，甚至散布谣言，诋毁业主委员会，业主委员会最终在辅警以及社区工作人员同时在场的情况下彻底解决了小区的群租房问题。

R小区业主委员会成立后通过对小区业主最关心的问题进行有效治理，净化了社区环境，提升了业主的居住体验，因而得到业主的认同，满足了业主群体对业主委员会的期待，在此基础上获得了行动合法性。事实上业主委员会在获得制度合法性和结构合法性后只是获得了成立的可能性，但成立后如何立足依然是一个问题。业主委员会是从业主中产生的社会组织，只有得到业主的支持才能更好地开展活动，所以对业主最关心的问题进行妥善处理直接影响到业主委员会存在的根基。这种实践行动一方面展现了业主委员会的行动能力，另一方面则是业主委员会本质规定性的体现，即作为业主群体代表的社会组织与其它组织进行互动交易。而这种实践行动同样也为它争取社区居委会的信任提供了条件，在业主委员会为业主维权的同时，社区纠纷相应也得到处理，这对社区居委会的工作提供了帮助，因此行动有效性为业主委员会提供了存在的合法性。

二、业主委员会参与治理的运行逻辑

（一）社区治理导向

业主委员会是从小区业主中产生出来的，在其产生之前小区的治理结构已经形成，通常包括社区居委会、物业公司，以及其它社会组织。但已经存在的治理主体在社区治理上并不具备业主委员会扎根于社区的天然优势，因此一旦业主委员会成立，很多居委会就会利用业主委员会来改善社区治理环境，提升自身的社区治理能力。而业主委员会除了自己的生存合理性之外，还需要得到居委会的支持，当业主委员会与物业公司之间出现矛盾时也需要居委会进行调解，这种理性选择使得多数业主委员会也积极辅助居委会进行社区治理。此外，治理也是业主委员会功能发挥的关键所在①李培志：《走向治理的业主委员会:基于18个业主委员会的观察》，《山东社会科学》，2014年第8期。。作为物业管理制度的创新成果，业主委员会是社区自治的一种重要模式②曾文慧：《社区自治：冲突与回应—一个业主委员会的成长历程》，《城市问题》，2002年第4期。。居委会与业主委员会之间的这些推力与拉力，形塑了业主委员会辅助社区治理导向的运行逻辑。

业主委员会社区治理导向的逻辑表现在多个方面。首先，R小区业主委员会成立后，对物业公司形成制衡作用，物业公司在业主委员会的压力和维权行动下，对小区存在的问题进行了有效处理，业主与物业公司之间的纠纷得到有效解决，社区治理环境得到改善。其次，业主委员会也被纳入到居委会的社区治理网络中。相城区从2018年5月份开始推行网格化治理，居委会通过全科社工的方式将一部分社区工作人员解放出去到各小区去巡查。由于社区工作人员有限，此时居委会就利用业主委员会，让小区内部的积极分子加入巡查队伍，将其纳入到网格化治理的力量中。R小区业主委员会还在消防演习，小区居民间矛盾化解等方面发挥重要作用。

事实上，在成立业主委员会之前，很多业主在出现各种矛盾纠纷时，主要都是依靠政府力量来解决，包括通过拨打12345和110寻求第三方力量介入，然而属地原则的实施使得这些事件的处理最终又回到社区。在这种情况下，物业纠纷等小区内部矛盾就很容易外溢至社区成为治理问题。R小区有些房屋内墙体有裂缝，业主向物业公司反映，但物业公司经常会选择拖延处理，当业主再次反映问题时，物业公司会表示已经超过质保期了，但是业主第一次反映问题时是在保期内的。这种纠纷产生后，业主只能拨打12345反映，但最后这类问题又被返回到社区居委会处，在考核压力下，这直接影响到社区居委会的治理能力和绩效，影响到居委会干部的考核成绩，然而更棘手的问题是很多情况下社区居委会接到这种任务后并不能有效地处理。而业主委员会成立后，在业主和居委会之间形成了新的组织，业主在遇到问题时首先向业主委员会反映，由业主委员会联系物业项目经理，开发商维保方、社区居委会到业主家查看墙裂情况，确认责任，如果是物业和地产的责任，就由他们抓紧时间修。如果业主不满意，业主委员会再向居委会反映做进一步的处理。R小区业主委员会目前的运行已进入规范化阶段，拥有专门的办公室，聘用了一位专职秘书，业主有任何问题可以找专职秘书反映，然后由业主委员会跟踪处理。

小区内部的纠纷具有日常生活性和细微琐碎性，多数是邻里纠纷和业主与物业公司之间的纠纷，而相对于居委会来说，业主委员会嵌入于社区中，更具有在场性，对这些纠纷的感受更真实，因此业主委员会相对于居委会来说更能有效解决这些问题。同时，对业主来说，业主委员会是社区的内生组织，相对于居委会更具有“我们感”，业主对其信任感更强，业主委员会的这种特点使得很多纠纷都可以通过业主委员会的治理得到解决，而不必进入到社区居委会，这在一定程度上弱化了居委会的责任，降低其处理纠纷的风险。社区治理除了处理居民纠纷这类事件外，还需要完成一些行政性的任务，包括人口统计，经济情况调查等信息收集工作，由于业主众多，且构成复杂，完全由居委会完成这些任务，交易成本很高，难度很大。而业主委员会成员构成具有代表性，对业主来说更具“我们感”，因而在完成这些任务时，业主委员会可以发挥很大作用。同时，业主委员会进入社区治理体系，发挥辅助治理的作用，有助于践行“社区是居民”的理念①吴成峡、张彩云：《社区治理主体的角色认知与功能再造》，《江汉论坛》，2018年第7期。，有助于在平等协商和良性互动中实现社区利益平衡与和谐安定②陈家喜：《反思中国城市社区治理结构—基于合作治理的理论视角》，《武汉大学学报（哲学社会科学版）》，2015年第1期。。

（二）业主维权导向

业主委员会成立的初衷就是为了维护业主利益，改善小区物业环境。在R小区业主委员会成立前，小区的物业面临许多问题，包括盗窃问题、门禁问题等，为了解决这些问题，业主联合成立了业主委员会。业主委员会在法律上被认为是物业管理的一个主体，因而它的成立必定会与物业公司产生冲突。正如前文分析，R小区业主委员会成立后在改善小区物业质量方面发挥重要作用。除此之外，R小区业主委员会还积极维护业主公共收益权。R小区有2800多户居民，人口接近3万人，作为人口数量庞大的中高档小区，其市场体量巨大，出于经济利益的考虑，物业公司绝不会浪费这个市场。事实上，JH物业公司的主要收入并非来自物业费，因为一方面物业费很难提高，另一方面物业费很难收齐，而物业公司作为市场主体，其行动遵从市场逻辑，它更看重的是R小区的公共收益。R小区的公共收益主要包括临停车位，外墙广告，小区公共用房出租，电梯广告等产生的收益，此外还有很多可以经营的空间，在业主委员会成立之前，小区的公共收益主要由物业来管理，因而公共收益是物业公司收入的主要来源。

R小区业主委员会成立后，就将小区公共收益权争取回来，并向物业公司追讨64万元前期的公共收益。但在物业公司看来业主委员会将公共收益的权力收回自己经营事实上是浪费了R小区非常好的市场资源，由于R小区位置好，入住率高，广告市场好，JH物业公司认为如果由自己的专业队经营团队来办活动，引广告，每年的公共收益至少可达1000万元，而业主委员会经营的话每年的公共收益只能达到100万元。业主委员会的行为威胁到物业公司的经济利益，因而物业公司对业主委员会的成立和运行百般阻挠，但由于业主委员会的成立是法律认可的，物业并不能直接反对，多数情况下只能采取暗中破坏的策略，散布谣言，以及匿名投诉等方式，企图动摇业主委员会的群众基础。而业主委员会自始至终认为自己在替业主维权，认为小区居民对专有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的权利，小区公共收益是小区业主所有的，而业主委员会作为小区业主的代表应该是小区公共收益的管理者。物业公司最终妥协是因为社区居委会对业主委员会成立的支持态度，这使得物业公司和业主委员会的权力格局发生变化，两者最终达成了物业公司与业主委员会在小区公共收益上三七分成的协议。

物业公司作为市场主体以追求利润为目标，业主委员会作为社会组织，代表业主行动，遵循为业主维权的行动导向，两者的立场与性质决定了物业公司与业主委员会之间存在根本的冲突，形成权力争夺的格局。这种权力的争夺也是业主委员会业主维权导向的运行逻辑的体现，很多业主委员会在成立初期都是基于维护业主权益的背景，而且这种运行逻辑也是保证业主委员会能够赢得业主支持，获得社区威信的基础。

（三）追逐私利导向

业主委员会作为业主代表的组织从理论上讲应当将业主的利益作为其行动的准则，然而现实实践和理论规定往往存在偏差。R小区业主委员会的成立源于“维权”目的，由于成立时间并不长，当前还没有谋私利的表现。但在物业质量提高，小区环境改善后，业主委员会却陷入发展困境，缺乏发展动力。此外，因部分业主对业主委员会成员的动机和行为存在质疑，这些成员的积极性也受到打击，业主委员会的行动能力逐步降低。在城市社区，尤其新小区，业主都是通过购买商品房居住到一起，在搬入这个小区前，彼此之间没有交集，即使搬入小区后，因生活重心在家庭内部，相互之间十分陌生，形成的社区环境仍然是陌生人社会。在陌生人社会中，信任、人情、面子等传统关系资源不充分，在可以利用的社会资本、文化规范等治理资源有限的情况下，业主委员会的动员能力受到限制，业主委员会自身的合法性也受到影响，尤其是在业主对业主委员会的信任感降低时。另外，业主委员会作为一种自主成立的组织，具有公益性，但业主委员会成员在处理纠纷，参与社区治理过程中也会产生极大的交易成本，在常年没有报酬还要受到猜疑的情况下，业主委员会成员逐渐丧失热情和行动积极性。R小区业主委员会目前的运行费用包括秘书和财务每人每年5万元工资，活动室管理员每年2.5万元工资，以及业主委员会的水电打印费等，这些费用从公共收益中支出，但一些业主却怀疑业主委员会的这项支出是否有必要。在这些怀疑和猜忌中，很多业主委员会成员要么选择消极行动，逐步边缘化直至退出业主委员会；要么转变行动逻辑，开始借助身份地位，谋取私利。而因为陌生人社会的社会资本低，约束能力弱，非法行为成本低，加上社会监督机制缺乏，在业主与业主委员会成员存在信息不对称的情况下，业主委员会成员谋取私利的行为就极易产生。

事实上，在社区治理结构中的确缺乏对业主委员会的监督机制。居委会是重要的社区治理主体，但居委会与业主委员会都是基层自治组织，彼此之间不存在上下级关系，从这个角度来看，居委会无权干涉业主委员会的运行，也无权对业主委员会成员进行监督和管理。当业主权益受到侵犯的情况减少，业主维权导向的运行逻辑减弱后，多数业主委员会就会在与物业公司的分利博弈中争取私利。事实上，业主委员会保持民主自治的运作很大程度上都依赖于规范化运作，细致全面的工作考核以及业主全方位的监督，但在社区治理主体之间存在着权力分层和权力压迫①冯猛：《城市社区治理的困境及其解决之道—北京东城区6号院的启示》，《甘肃行政学院学报》，2013年第5期。的情况下，当政府输入不足，制度缺失的情况下，就很难对业主委员会进行约束和规范②卢海燕：《业主委员会制度的缘起、现实困境与制度选择》，《城市问题》，2007年第2期。。对业主委员会缺乏有效的监督机制是目前业主委员会制度的现实困境，这可能进一步导致业主委员会内部因私利陷入派系斗争③石发勇：《业主委员会、准派系政治与基层治理—以一个上海街区为例》，《社会学研究》，2010年第3期。。事实上独立运行的业主委员会与业主之间存在的信息不对称问题为业主委员会追逐私利创造了空间，业主作为个体既没有精力去监督业主委员会，也缺少专业能力对业主委员会进行监督，制度性的监督机制没有建立起来，很多业主委员会最终都会出现追逐私利的倾斜，或者与物业形成竞争关系争夺社区收益，或是与物业合谋共同获利。

三、结论与讨论

业主委员会作为社区治理的主体，其生成存在制度合法性、结构合法性和行动合法性的依据。法律法规为其制度合法性提供依据，依法规范组织，充分体现民主，为业主委员会的运行提供了空间；业主委员会内部组织结构的合理性，以及与社区居委会和物业公司之间形成代表不同主体的外部结构为其提供了结构合法性；而作为业主的代表，为业主维权的行动能力和效力则为其成立提供了行动合法性。制度合法性、结构合法性和行动合法性共同形塑了业主委员会的运行逻辑。法律法规对其性质的规定决定了它作为社区治理中的一大主体，这形成了社区治理导向的运行逻辑。而由于嵌入于小区社会环境中，并作为业主利益代表的内生组织，其主要组织目标在于维护业主利益，结构合法性和行动合法性形塑了其业主维权导向的运行逻辑。但在社区治理结构中，物业公司作为市场主体，其行动遵循追求经济利益的市场逻辑，必定将社区作为谋利手段，实现利益最大化。物业公司的这种行为必定侵犯业主利益，作为业主代表，业主委员会与物业公司展开博弈。而在业主委员会与物业公司博弈过程中，业主委员会极易出现追逐私利导向的运行逻辑。我们可以发现这三种运行逻辑是同时存在于业主委员会的实践活动中的，但在其不同发展阶段，不同行动逻辑占据不同的地位。在业主委员会成立初期，为了赢得社区居委会和业主支持，社区治理导向和业主维权导向占据主要地位。在小区物业服务质量得到改善，维权需求度降低，业主委员会发展进入成熟阶段时，追逐私利导向的运行逻辑更易占据主导地位，此时，很容易导致业主委员会的社区治理陷入困境，业主委员会内部派系斗争产生。同时由于一些业主委员会没有必需的经济收益，难以维持其日常运转，其成员行动缺乏动力，社区治理导向的运行逻辑也有可能减弱，有些地区甚至会出现业主委员会与社区居委会争权的情形。这些问题的产生很大程度上在于缺乏对业主委员会的监督机制。由于城市社区特别是新社区，其成员之间关联性低，尚未形成真正的“生活共同体”“利益共同体”和“价值共同体”，缺乏社区认同①李强、王莹：《社会治理与基层社区治理论纲》，《新视野》，2015年第6期。，在这种陌生人社会中，人情、面子等社会资本缺乏，业主委员会成员的内在约束和外在约束不足，违规成本低。此外，制度建设不完备使得业主委员会运行存在很多模糊空间，也导致其偏离社区治理有效性的成本极低，这种倾向也导致目前很多社区业主委员会最终变异，社区治理成效受到影响。

当前我国社区治理存在多元主体，社区治理模式也不断探索创新，但在创新各种结构模式，整合各种资源的同时，我们要注重对社区内部活力的激发。社区治理的目的在于为居民提供良好的居住环境，改善整体社会环境。社区治理成效的评判主体事实上是居民，治理过程中涉及最多的也是居民，因而我们需要调动起社区居民的积极性和主动性，激发他们的参与活力。这种调动作用的主体不应单单是居委会，更要发挥扎根于社区中的业主委员会的作用。虽然业主委员会的发展面临各种困境，但在调动多种资源，理顺多主体间的关系，明确不同主体间的责任，完善法律法规，健全相关制度的条件下，必定可以形成在社区治理中发挥重要作用的业主委员会，最终“实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”，在这个过程中民主协商也可以得到有效发展。