城市建成区内社区公益性公共服务设施优化研究——以厦门市海沧区南部生活区为例

毕睿

（厦门大学城乡规划设计研究院，福建 厦门 361000）

0 引言

随着城市经济发展和城市化的快速推进，城区的人口和建设规模不断增长，人民的生活水平持续提高，对城市配套公共服务设施的需求也逐步走向多元化、品质化，各方面要求不断提升。

以厦门市海沧区南部生活区为例，本次研究范围总面积约12 平方公里，涉及13个居民社区和3 个行政村，现状总人口约25.5 万人。规划区历经了20 多年的发展，90%以上的建设用地已被开发利用，形成了以居住、商务、公共服务为主要功能的城市生活区。现状社区公益性公共服务设施需求量渐增与设施规模不足的矛盾日渐突出，需要我们从规划的角度分析其问题形成的原因，明确优化目标，寻求解决之道。

1 现状主要问题

本次研究参照《厦门市城乡规划管理技术规定》（2016年版）的要求，对16个社区/行政村的公益性公共服务设施现状进行调查和分析。

1.1 配套项目不完善，服务功能不全面

社区公共服务设施建设需要满足社区居民更加多元、更有针对性的生活服务需求，如服务少年儿童的文化活动和课外教育中心、便利居民使用的体育运动场地、服务特定对象的社区养老设施等。现状此类设施或是缺失、或是因为内容和形式上的不足，带来使用不便、利用率低下等问题，对社会资源造成了一定的浪费，此类问题尤其在老社区内更加明显。

1.2 设施条件和建设规模有待提升

调查结果显示，16 个社区/行政村中，19%的社区办公用房面积不足，25%的社区文化活动场地不足，38%的社区缺少卫生服务站，56%的社区公共体育活动场地不足，所有社区的老人日间照料设施均不足。

老社区多因建设年代较早，配套标准较低，部分设施逐渐出现规模不足、条件落后的情况；新社区一般由数个新建居住小区构成，建设用地容积率较高，可容纳人口普遍超出了控规估算的人口规模，原规划的公共服务设施规模难以满足实际需求。

而规划区内尤其在一些老社区内，目前可用于公益性公共服务设施建设的用地非常有限。如何增加现状公共服务设施的规模，提升设施条件，成为一大亟待解决的问题。

2 规划区饱和人口规模的估算

为了更加合理的配置社区公共服务设施，本次研究对现状人口分布和住房建设情况进行了大量基础资料的调查和分析，以此为依据对远期规划人口进行估算，进而对公共服务设施布局提出优化。

2.1 现状人口数据调查

我们通过派出所户籍科和社区居委会/村委会两种渠道分别收集了16 个社区/行政村的现状户籍人口、常住人口、流动人口、人口分布和年龄结构等情况。

通过调查发现，现状16 个社区/行政村中，人口超过2.0 万人的有3 个，人口在1.5～2.0 万人之间的有5 个，在1.0～1.5 万人之间的有6 个，只有2 个社区/村人口在1.0 万人以下。而《厦门市城乡规划管理技术规定》中对社区级公共服务设施的配套标准是按照人口规模1.0 万人的标准基层社区来配置的，在实际使用中可能存在规模不足的情况。

此外，各个社区由于开发建设年代早晚、住宅类型和公共配套服务设施的差异等情况的不同，套均人口存在明显的差异。老社区住宅入住率较高，人口基本饱和，而部分新建社区仍有人口增量空间。

规划区内常住人口与流动人口比例为52%：48%，区域经济活力较强；大量的流动人口也给社区管理带来一定的压力。

2.2 饱和人口容量的估算

受到现有土地资源、住房建设量等条件的限制，区域内远期人口容量存在最大饱和值。

本次研究以已编制控制性详细规划和村庄规划作为依据，梳理规划居住用地、村庄住宅用地和各类住宅建设情况，从已建各类住宅项目饱和人口容量、规划未建居住用地人口容量、规划保留村庄人口量三个方面进行估算，对规划区最大饱和人口容量值进行预估。

①已建住房项目人口容量：调查统计规划区内所有已建住房项目套数，一般住房取套均人口指标3.0～3.5 人/套，SOHO 类住房取套均人口指标1.5 人/套，按入住率95%进行估算,可容纳约20.1～23.3 万人；

②规划未建居住用地人口容量：根据已编制控规中确定的地块开发强度，对人口容量进行估算，可容纳约4.2～5.2 万人；

③保留村庄人口：根据各保留村庄已编制的村庄规划，远期容纳人口约5.2 万人。

综上，规划区内远期饱和人口容量值约为33.7 万人，并以此对各个社区的人口规模作出合理估算。

2.3 与已编制控规对人口规模预估的差异

规划区内已完成控规编制全覆盖，已编制控规总人口合计约24 万人。对比本次研究的人口估算总量（33.7 万人），存在较大的差异；甚至规划区现状人口总量（25.5 万人）也已经超过了这个数值。

分析差异形成的原因，主要在于控规的人口预测一般采用人均居住用地面积或人均住宅建筑面积系数法，但人均通用系数与区域实际发展情况不尽相同，取值难以做到精准判断。

可以说，控规人口规模预测的不足直接导致了目前社区配套公共服务设施规模不足的现状问题。

3 社区公共管理与公共服务设施布局

本次研究根据规划区饱和人口估算数据，将超出适宜人口标准的社区进行调整，调整后划分形成20 个社区/村，将各社区人口基本控制在1.0～2.0 万人之间。再依据《厦门市城乡规划管理技术规定》中的配套要求，提出社区公共服务设施布局优化方案。

3.1 规划设施优化策略

①社区服务中心

条件允许时宜综合设置，涵盖社区管理用房、社区食堂、老年文化活动中心、青少年文化活动中心、课外教育服务中心、室内体育运动设施等主要功能。宜选择可达性高、环境优良的地点，建筑面积不宜小于1500 平方米，为居民提供便利、舒适的服务。

②社区卫生服务站

在已规划建设街道级社区卫生服务中心的服务范围内，可不再建设社区卫生服务站，服务范围外应设置卫生服务站作为补充。

③社区体育设施

在城市建设用地较为紧缺的情况下，社区体育运动场地宜结合中小学场地共享。建议推广部分学校在课余时间对居民开放运动场地的成功经验，研究切实可行的管理办法，为群众提供更好的体育活动场所。

④社区老人日间照料中心

应区别服务对象，有针对性的提供服务。

当服务对象为有自主活动能力的老人时，不需要设置床位；近期条件受限无法独立设置时，建议结合社区服务中心的社区食堂、老年文化活动中心、卫生服务站等设施联合设置，以便利群众使用；远期有条件时再另行独立设置。

当服务对象为不能自理需要护理的老人时，建议引入社会资源合作运营，建设符合居民实际需求的规范化的养老设施。

3.2 规划配套补足方法

针对社区公共服务设施规模不足的情况，本次研究提出四类补足方法。

①存量建筑购置/租赁：由街道或者社区工作人员在本社区的辖区内寻找符合规划要求的存量建筑，协商购买或者租赁。

②存量地块新建：寻找符合要求的存量用地，新建公共服务设施，由街道或者社区落实建设。

③未建地块新建/配建：调整未建设地块控规，新建或配建社区公共服务设施；调整已批未建项目用地的建设条件，按照要求为社区配建公共服务设施。

④城市更新：寻找现状利用效率较低的用地，通过城市更新的方式进行改建、重建或扩建公共服务设施，由街道或者社区落实建设。

这四类方法可在实际操作中同时使用，规划师通过对社区内可能利用的存量地块、存量建筑、未建项目等进行详细的调查和对比筛选，提出最佳方案，提供给规划管理部门、街道和社区，通过各方合作具体落实建设。