探究新经济背景下的房地产成本管理

2019-02-17肖志敏

四川水泥 2019年1期

肖志敏

（漳州诺华建筑劳务有限公司，福建漳州 363000）

0 引言

在房地产行业快速发展的过程中通过科学的成本管理，能够保证企业自身的管理质量得到全面提高，增强企业的经济效益和工程质量，促进企业的社会形象得到确立，满足人民群众的发展需求。在房地产企业快速发展的过程中，由于对成本管理存在误区、成本管理体系不够完善等相关的原因，造成我国房地产企业成本管理效果并不明显。要积极对房地产企业成本管理的关键进行积极探究，有效促进房地产行业的稳步发展，保障国民经济的稳定增长。

1 新经济形势下房地产市场的发展状况

随着国内房地产市场的发展趋于稳定，房地产行业必须要不断的转型由过去的“生产决定消费”转变为“消费决定生产”，只有这样才能够促进房地产行业顺应时代的进步[1]。

在房地产企业快速发展的过程中不仅需要加强对利润的管理，最主要的还是提高成本管理的质量，保证自身的经济效益得到明显提升。尽管我国的房地产行业发展态势迅猛，但是由于成本管理僵化，对市场潜在的风险判断不足，很容易造成房地产企业成本管理质量下降，必须要积极的转变房地产管理理念，促进房地产行业可持续发展。

2 房地产企业成本管理现状和主要问题

2.1 成本管理意识存在误区

在房地产企业成本管理开展的过程中，由于大多数的财务人员只能够根据合同的支付进度进行付款，导致财务管理与房地产项目的实际情况相脱节，也缺乏对工程安全和工程全过程的成本控制。

很多的房地产企业财务管理人员素质水平不高，在记账与算账的过程中没有能够根据实际的成本进行分析，导致成本管理与项目实际相脱节，造成成本管理无法发挥应有的作用。

2.2 成本管理体系不完善

由于目前房地产企业成本管理体系存在许多方面的问题，导致成本管理体系发展不够成熟，例如缺乏现代化的管理理念和管理机制。大多数的房地产企业在成本管理开展的过程中，由于缺乏系统的科学的操作流程和操作规范，导致无法对工程的实际发展进行预测，这样就使得房地产工程项目在前期建设阶段存在许多问题，造成事后处理的问题过多，严重影响了施工工期和施工质量。在房地产企业成本管理开展的过程中，由于没有以成本管理作为核心导致成本管理过于混乱，也很难发挥出成本管理的具体优势。

2.3 成本管理模式落后

通常来说成本管理的模式包括成本计算成本分析和成本管理的具体方法，大多数的房地产企业由于缺乏科学合理的成本管理模式，导致只注重项目数量和项目的开发忽视了成本管理。

尽管我国的房地产行业总体规模得到了明显增强，但是成本也随之增加，导致效益缺乏明显的提升。在房地产企业不断发展的过程中，由于粗放型的发展策略导致资源大量浪费却无法得到应有的收益，最终造成成本管理软化的问题十分明显，对房地产企业的发展非常不利。

3 新形势下房地产成本管理的要点

3.1 全面贯彻预算管理的理念

对大多数的房地产企业来说，随着企业经营管理的质量和水平得到全面的提升，越来越多的企业管理人员也开始注重对项目成本的预测和控制。通过全面预算管理的方式，能够根据企业自身的实际情况来制定适合企业发展的成本管理模式，在全面预算管理的制度下，能够根据工程项目前期的发展需求，以资金实际进行计算，确保企业工程项目管理的质量和水平得到明显提升。

在新经济形势下，房地产企业成本管理必须要根据企业项目的具体情况进行深入的分析，明确企业发展的整体质量和水平。在实际操作的过程中，也应该对企业的具体内容进行科学合理的控制，建立健全完善的预算考评机制。通过这些全面预算管理的策略，可以增强企业成本管理的效果。

3.2 建立目标成本管理制度

对大多数的房地产企业来说，目标成本管理制度就是根据事先制定的成本管理目标在规定的时间内，通过恰当的方式来满足目标和要求，通过目标成本管理模式能够保证项目成本按时完成。所谓的目标成本管理，就是指将企业自身的任务转化为一定的目标，并且通过各级主管人员对下属进行领导来实现阶段性的目标，最终促成企业的总体目标得到全面的实现。

通过在各行各业中的应用，能够明确目标成本管理模式，可以让整个企业的管理水平得到全面的提升，促进企业管理的质量得到全面增强。通过目标成本管理，可以加强房地产企业自身经济活动的质量与水平，并且对房地产企业自身的成本管理体系完善，也能够促进整个企业人员都可以认识到成本节约的重要作用，帮助企业树立长远发展的意识。房地产行业作为国民经济发展重要的支柱型产业，具有比较高的产业关联度。但是在建筑企业快速发展的过程中存在高耗低效的问题，造成巨大的资源浪费。为了能够加强建筑企业自身经营管理的质量，保证房地产行业的可持续发展，必须要积极促进房地产行业能够对工程投资进行合理控制。工程造价预结算是成本控制的关键环节，管理人员在进行预结算管理的过程中，必须严格根据相关的管理原则进行分析。

3.3 完善企业开发产品的设计标准

由于房地产企业所提供的产品比较特殊与一般的产品具有明显的不同，因为房地产位置固定、资源消耗大、施工周期长等诸多因素，导致房地产的产品设计必须要注重产品的质量和外观，并且也应该根据实际的地理位置环境以及周边配套设施来进行分析。房地产在开发设计的过程中，必须要进行充分的论证研究，保证房地产项目开发的经济效益最大化。

3.4 建立健全成本管理控制体系

对房地产企业来说，必须要通过完善的成本管理组织控制体系，才能够加强成本管理的控制质量和水平。

首先，应该根据相应的进度和任务来设置二级部门成本管理小组，并且对工程项目进行全程的监督和检查，积极配合管理委员会制定相应的成本管理细则，明确各个部门的成本管理责任。其次，要根据部门的实际工作情况进行相应的控制，保证成本管理的控制指标贯彻到不同的部门中。最后，促进房地产企业对资料的收集与整理，提高企业自身的品牌知名度，增强企业的整体形象。通过合理化的管理措施来保证资金的合理利用提高预结算管理的整体质量和效果，提高工程预结算的管理效率。当前房地产企业项目行业竞争不断激烈，企业要想扩大自身的竞争优势，促使经济效益最大化，必须要对工程投资进行合理控制。工程造价预结算作为成本控制的关键，必须根据相关的原则来开展工作，避免工程项目在建设过程中出现资金浪费的问题，提高工程预结算造价的整体质量。首先，在制定成本管理目标的过程中，必须要将目标进行分解，通过层级递进的规划来保证目标管理的质量，根据相应的预算将各项任务划分到实际的部门，促进不同部门之间的优化整合，保证具体的内容都能够有效落实。其次，将实际的结果与预期目标进行对比分析，根据差距分析原因，并且进行积极的改进。