小产权房处置对策及长效监管机制研究

罗蕊 覃丽双

[摘要]随着房地产市场专项整治工作的推进，“小产权房”专项整治也在有序开展中，为有效打击和清理整治“小产权房”开发、建设、销售乱象，进一步巩固房地产市场监管及市场整治成果，开展“小产权房”处置对策研究有其必要性。通过对“小产权房”成因、类型做一定探讨，并提出分类解决小产权房的对策及建立长效监管机制的建议。

[关键词]小产权房;对策;长效监管

[中图分类号]F301.2[文献标识码]A

2007年以来，全国各大城市“小产权房”开发销售泛滥已成为社会管理的一个突出问题，“小产权房”的产生与商品房价格飙升有着密切的关系，一直是社会普遍关注的焦点问题。建设和销售“小产权房”，严重违反城乡建设和土地管理等相关法律法规，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅专门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》，要求对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处;一直以来各级政府部门均在探索利用各种行政手段解决“小产权”房问题，各界学者也对“小产权房”问题给予了极大的关注，李明宽、袁翠、贾汉强等学者从法制视角对小产权房的合法化机制开展了研究，但多年来该问题一直未得到较好的解决，在新时代的背景下，进一步细化研究其形成原因，并提出相应的解决对策，有其必要性。

1 小产权房概述

1.1 小产权房的界定及分类

“小产权房”是人们在日常生活中约定俗成的称谓，是相对于“大产权房”即完全产权而言的，目前尚无权威部门明确的概念界定。通常来说，小产权房的含义即建设在农村集体经济组织所有的土地上，并出售给集体经济组织以外人员的房屋，但随着经济社会的发展，目前已演变出违法利用国有划拨、出让土地开发建设并用于销售或以租代售的房屋，如：农民三产用地、回建安置用地、未经批准改变用途用于销售或以租代售的房屋。小产权房的开发模式为村集体组织筹资开发或者与开发商签订协议开发，在三产用地、集体（个人）用地及单位（企业）非住宅用地上，施工建设各种房屋，将此类房屋等同于商品房在市面上公开低价销售。

目前，小产权房的整治对象主要分为四类：一是未取得合法建房（土地、规划、建筑）许可在农民三产用地、农民集体（个人）用地、单位（企业）非住宅用地三种土地上建设房屋，用于销售或以租代售的;二是已取得合法建房许可但未按许可内容在农民三产用地、农民集体（个人）用地、单位（企业）非住宅用地三种性质土地上建设房屋，用于销售或以租代售的;三是已取得合法建房许可且按许可内容在农民三产用地、农民集体（个人）用地、单位（企业）非住宅用地三种性质土地上建设房屋，未经相关职能部门批准或未取得预售许可，用于销售或以租代售的;四是其他违法开发和存在销售或以租代售的情形。

1.2 小产权房的特点

1.2.1 无法取得不动产证。现行不动产相关法律、法规有严格要求，取得“五证”办理不动产证的前提条件，缺一不可。小产权房均未完全取得自然资源部门、城乡建设部门的用地、施工、预售许可等行政审批手续，所以房产无法获得不动产产权登记，双方之间的买卖合同无法在房屋管理部门得到备案，无法取得房屋权属证书。目前小产权房主要通过以租赁方式销售，而租赁日期远超过《合同法》规定的有效日期，根据相关规定，租赁合同无效，《合同法》不能保障其权益。小产权房业主缺乏法律维权依据，无法进行买卖，即其不具有产权性质。

1.2.2 无法对外销售。现行法律、法规和土地政策明确，在集体土地上建设的房屋仅限于集体经济组织成员之间流转，不能向集体经济组织之外的人员出让房屋;国有土地上建设的房屋须取得房屋预售许可后方可销售，未向国家缴纳土地出让金和税费、未经审批改变用途的房屋，法律禁止对外销售或以租代售。

1.2.3 容易出现纠纷。小产权房多是未经审批，在无施工监理等条件下建设的房屋，质量难以保障，一旦出现问题，购房者的合法权益难以得到保障。购买小产权房无法解决户口落地、子女就地上学等问题，容易出现纠纷。

2 小产权房产生的原因

住房是家的载体，每一个在城市居住的人都渴望有一盏属于自己的“灯”，住有所居是每个公民的愿望，也是民生工作的目标。小产权房建设在划拨地和集体土地上，没有缴纳城市基础设施配套建设费、土地出让金和税费等，开发成本相较于正常商品房偏低;同时随着经济的发展，很多城市的房价一直呈直线上升趋势，而大量的居民薪资水平的增长远远低于房价的增长速度，政府采取调控措施放缓了房价上涨速度，同时也在积极建设廉租住房、经济适用房等用于缓解购房需求，但效果并不显著，许多人出于无奈选择购买低于市场价的小产权房。小产权房就在这种环境下不断演化，尽管不符合规定，但却屡禁难绝。

3 “四个一批”分类解决“小产权房”问题

为有效整治和打击“小产权房”的开发、建设、销售乱象，秉持“疏堵结合，以疏为主”的工作原则，分类解决“小产权房”问题，以营造行为规范、主体诚信、市场有序及监管有力的房地产市场环境。

3.1 转正一批：补缴土地出让金和相关税费转化为普通商品房

已入住或已建成，属村集体经济组织所有的“小产权房”，由村集体经济组织向当地人民政府申请，经相关部门认定符合转正条件的，由当地自然资源局参照同区位住宅用地出让价格，确定每户房屋的土地出让金补缴金额，并进行公示，房屋所有权人补缴土地使用权出让金及相关税费，完善相关审批手续后，转化为普通商品房，赋予与商品房同等的产权。

3.2 改租一批：成立项目公司回购后转化为集体租赁房

对于村集体经济组织所有、在非住宅建設用地上建设的“小产权房”，在房屋质量合格、符合有关政策条件前提下，由村集体经济组织通过村民入股形式成立项目公司或与合作方组建项目公司（农村集体经济组织所占股份不得低于51%），以“市场评估价”回购非本集体经济组织成员购买的“小产权房”，再由集体经济组织成立的项目公司把回收的“小产权房”按审批用途对外租赁经营。

3.3 整改一批：严肃查处违法行为，限期整改

对于在国有土地建设的，存在未经批准改变用途、违规销售、违法建设等违法行为的“小产权房”，由当地人民政府组织各职能部门，根据实际情况，按“一地一策”的原则制定具体整改措施，限期整改。对拒不执行整改或到期整改不到位的，由城市管理综合行政执法机关按属地管理原则严肃依法查处。相关法律、法规或土地出让合同（划拨决定书）等有明确规定须收回国有土地的，由当地政府土地储备机构依法组织收回。

3.4 拆除一批：维护法律权威

对于不符合各类规划且无法调和矛盾的“小产权房”，如占用生态保护用地、永久基本农田、耕地、影响和破坏风景名胜区和文物保护等不符合各级空间规划、村庄规划等相关规划的，均应强制拆除，以维护法律权威。

4 建立長效监管机制，营造良好市场环境

4.1 开展常态化巡查，杜绝新增违规

探索建立常态化巡查机制，变事后处置为事前预警和事中监察。当地政府应不定期对辖区内“小产权房”开发、建设、销售情况进行巡查，对在建和在售的“小产权房”严肃查处、坚决叫停、重点监控，及时对在公共场所张贴、散发“小产权房”销售广告的行为进行调查处理，对顶风违法建设、销售的“小产权房”案件要公开曝光、挂牌督办，及时制止和杜绝各种违规行为。

4.2 设立“小产权房”查询举报专线，打通信息共享渠道

由当地政府设立“小产权房”问题举报专线，鼓励群众对身边疑似“小产权房”项目进行反映举报，营造全民监督的良好氛围。同时将“小产权房”项目清单公布在门户网站，供社会公众查询。

4.3 完善住房保障制度，压缩“小产权房”市场需求

通过进一步扩大保障性住房政策的覆盖面、加大保障性住房的投入力度，加快建立和完善城镇家庭住房保障体系，解决城市中低收入人群住房问题，压缩“小产权房”市场需求。加快产权移交房使用研究，缓解需求者的住房压力。

4.4 加强宣传引导，营造良好的舆论氛围

加强“小产权房”清理整治工作的宣传力度，充分利用网络、短信和报刊等宣传媒体、宣传工具，开展“小产权房”清理整治工作的具体内容和重大意义，营造浓厚的舆论氛围。开展普法宣传教育，向社会警示购买“小产权房”的风险，加深公众对“小产权房”负面影响的认识，形成自觉抵制的社会氛围。

[参考文献]

[1] 李明宽.小产权房的合法化机制研究[J].法制博览，2019（4）.

[2] 袁翠.小产权房的相关法律问题及解决方法[J].邢台学院学报，2018（3）.

[3] 贾汉强.小产权房法律问题研究[D].北京：中国人民公安大学，2019（6）.