房地产“因城施策”仍需坚守底线

葛丰

最近一段时间以来，房地产调控再次走到“十字路口”。市场关注到的某些风向，既包括多地房贷利率出现松动，也包括一些地方行政管控有所放松。

预计这种边际意义上的微调将在未来时期进一步呈现，但这并不表明“房住不炒”政策基调会发生反转，依据在于：

其一，从技术性视角来看，当前出现的调整迹象带有明显阶段性、局部性或自发性特征，这些调整对于真正的趋势性变化而言，指示意义并不明显。例如，以房贷利率松动为例，其主要动因是资金面“宽松”引致市场整体利率中枢下降，但这种下降只是一种连续冲高后的回调。

这种回调影响有限，因为当前我国金融态势中存在较显著的信用创造受阻现象，通过“降准”释放出的流动性，很難像以往那样迅速形成信用扩张，而这一点在房地产领域的具体反映就是，房地产企业的融资成本仍居高不下，企业拿地总体仍趋保守，而此前数轮房地产市场的“V”形反转，几乎无一不是先由房地产企业疯狂竞地，继而进入 “面粉”“面包”交替涨价的新一轮循环。

其二，从基本面因素来看，尽管中国楼市是一个不完全的市场，但这个不完全的市场终究要接受市场供需关系支配性的影响，而这方面，目前关于全国楼市基本性的判断是，市场总体格局已经从此前多年供小于求转为供略大于求，同时，即使在承认中国经济存在较严重“房地产依赖症”的情况下，也必须看到这种依赖症在迅速走向既不可持续（如居民部门房贷余额连年高增长，已经使得其大幅逼近继续增长的极限），也不应持续（如房价过高导致消费增速下行，进而阻碍经济转型升级）的双重“终点”。

当然，事物总是带有两面性甚至多面性，因此，在当前阶段，虽然从上述两项依据出发，可基本推导出房地产政策与市场，仍将延续以“稳”为主的总体脉络，但是鉴于我国房地产调控面临的情况极其复杂，要应对的挑战极其巨大，对于市场新出现的种种迹象，仍有必要密切关注，严防跑偏。

房地产调控溃于蚁穴的裂口可能集中在两点：一是预期被再次改写的可能性。这主要体现在：现代房地产市场高度金融化的客观现实，决定了这个市场的运行逻辑，很大程度上取决于市场主体的主观预期，因此，本轮房地产调控要避免以往历次调控未竟全功的教训，就必须对当前出现的一系列变化，将会对市场预期形成怎样的影响，有充分、准确的判断与对冲。

再一就是地方政府钻“因城施策”空子的可能性。这主要体现在：中国是一个大国，各地情况千差万别，房地产调控确实不适用“一刀切”式的简单做法，但问题是，中国又确有不少地方政府深陷“土地财政”难以自拔，其对于房地产调控的真实态度不无暧昧，因此，当前必须通过明确无误的政策宣讲与具备执行力的政策体系建设，确保“因城施策”在坚守底线前提下审慎推进。