房租抵扣个税：谁沾光？谁吃亏？

董忱

随着新个税法正式实施，住房租金等6项支出可以抵扣个税了。但谁料到，这件好事，却让不少年轻人享受改革红利的同时，却在房东、租客、房屋中介之间引发了一场与利益相关的博弈，进而引发大家对房租上涨的担忧。

房东的“拒绝论”

拨通房东电话的时候，小崔的心里特别忐忑，“新个税出台后，我只想和房东商量下房租抵税的事情。”意料之中，房东拒绝提供包括身份证和有关房屋的一切信息，并且告诉小崔，如果坚持要用房租抵税，就只有立即解除租赁合同，“房东让我自己考虑清楚。”小崔说，“我主动提出承担每个月的租房税款，房东还是表示不同意。”

小崔颇为无奈，马上就要过年，正是单位最忙的时候，考虑到自己根本没有多余时间，也没有精力去重新找房子，况且这个问题也是普遍现象，即使找到新房源也有可能出现同样的问题，考虑再三，他只能妥协，“先不填报了，以后再说吧。”

小欣是刚毕业未满五年的大学生，毕业后一直在济南和同学合租房子，“上月和房东多次沟通过有关个税填报的问题，希望房东能提供相关信息，遭到房东拒绝，房东说信息可以提供但是房租每月涨五百，我和室友商量后最后还是放弃个税填报。”

事实上，小崔和小欣的遭遇不在少数。“我们楼上三套房子，都是向一个房东交房租。元旦期间，房东就在微信群里明确表示，禁止我们申请房租抵税，而且明确说不会将他个人的身份证号码提供给我们。”在济南甸柳小区租房的小袁表示，虽然群里房东就一个，但明显气势更盛。

据了解，小袁的房东没有固定工作，是济南一拆迁户，除了自住房以外，手里还有三套房子用于对外出租，每月靠租金生活。记者电话联系了房东，了解他心中的担忧，“我听说我们房东的信息被税务部门知道后就会缴不少税，我个人收入就会明显降低，如果是由于租房原因让我缴税，我也只能涨房租了。”

2019年1月1日起，国家税务总局制订的《个人所得税扣缴申报管理办法（试行）》正式施行以来，不少租客想用房租抵税的想法都被房东“扼杀”了，也有房东直言，租房都是税后价，如果租客要抵扣个税，要么涨房租，要么租客自己去缴税。

房东的“拒绝论”一时间引发了持续的热议。因为新个税的房租专项抵扣，或许会让房东和房客之间形成博弈，最后演变成房租上涨的行为。

“要是提抵税的话，我就不打算出租了。”房东李先生特别直接地告诉租客，“我也不涨房租，我也不让租客缴税，直接解除合同就可以了。”李先生有一套房子在出租，租客还没表达抵税的意愿，他就把自己的想法提前告诉了租客，“如果租客抵税后，把我的信息上传税务部门后，税务部门或许会让我补缴这几年租房的税款，那可是个棘手的问题，毕竟我是以这套房的出租金偿还现住房的贷款啊。”

而房东王女士也很坦诚地告诉记者，“我这房子一年前出租时就比周边房源要便宜一些，如果再让我缴租房税的话，几乎也没多少利润可赚，再加上出租几年后家具家电的损耗，更是无利可图，所以我不会同意提供什么信息让租客去抵税的，我的出租价是税后价。”

其实不少租客也表示理解房东的想法，“羊毛出在羊身上，即使房东每个月按时缴税，那这部分成本一定也是转嫁到租客身上的。”

实际上，在目前的租赁市场，个人租房基本上不会主动去纳税，这也是造成房东对于租房抵税的事情比较敏感的原因之一。

记者采访中，多家房产中介的工作人员均表示，不少房东已经打电话提出了要求，“不给抵扣个税。”

一笔“难算”的账

这些天，网上热传这样一条信息：“租客申请住房租金专项附加扣除能省100元，房东至少要垫进去500元。”

很多房東也被这些网络文章提到的高额计税数字吓住了，更不愿意去配合租客申报住房租金扣除。

那么，个人出租住房真的缴税很高吗？到底要缴多少税呢？这笔账到底怎么算？

先从房客的角度来分析。新个税法实施后，个人在主要工作城市租房的，住房租金可以抵扣个税，抵扣的额度根据城市的体量不同分为1500、1100和800元三档。

那么，这个抵扣能为租房者省多少个税呢？

根据新个税法规定，（1）年收入在9.6万以下的小伙伴，在扣除6万免税基数后，剩下部分缴纳3%的个税;（2）年收入在9.6-20.4万的小伙伴，除去（1）中要缴纳的个税，9.6万以上部分需要按10%的税率缴纳;（3）年收入在20.4万至36万的小伙伴，在上述（1）（2）纳税的基础上，超过20.4万的部分要按照20%的税率纳税。

上述收入区间至少涵盖了全国98%以上的工作人群，也就是说，绝大部分的人，房租抵扣个税实际上能产生的最大效果就是每月少交1500×10%=150元的个税。极个别年收入40万以上的小伙伴，每月少交300块。如果是年收入超过100万的小伙伴，每月可少交675元。

我们再来看看新个税给房东带来的变化。

业内专家介绍，个人出租住房需要缴纳的税目不少，包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加等。一般来说，税务部门为了简化计算，会设定一个综合税率。不同省市和地区的差异较大，大部分省市个人出租房屋税收综合征收率低至4%。

也就是说，假如房东出租住房，每月房租收入3000元，按照4%综合征收税率，实际缴纳税款只有120元，纳税数额远没有网络文章中计算的那么高。

一位财税专家表示，目前地方实行的租金综合征收税率远远低于国家各个税种法定税率，租金的实际税负比较低，因此房租收入纳税问题不是税负轻重，而是要不要缴税。

在目前租房市场上，一个普遍情形是，房东出租房屋不缴税。由于税源分散且金额小，信息不透明且人力有限，地方也很少去针对个人出租住房严格征税。但随着出租住房信息逐步透明，一些房东担心面临严征管而补缴税款。

“即使税务部门掌握租房租金信息，但马上去加强征管也不现实，因为国家的新个税改革目的就是为了给大家减税，不是为了增加税收。”中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示， 在征管不明朗情况下，随着涉税风险加大，一些对此敏感的房东为了规避风险，可能要求租客不去申报相关信息，或者双方协商依法纳税后调整房租，房租是否上涨、涨多少取决于市场，因此一些纳税人可能放弃住房租金扣除。更多的情况是，房东可能认为税务局不会来查，维持现状，房客享受扣除。

济南税务局相关负责人表示，目前不会从专项附加扣除信息入手去查房东出租房屋是否缴税。住房租金专项附加扣除规定中，允许房客扣除依据是有租赁合同就行，而不是租赁发票（注：房东需要缴税才能提供发票），这其实就考虑了这一担忧。

另一位税务局人士称，目前税务总局并没有加强房租收入征管的通知。但按常理来说，纳税人应该要依法纳税，税务局保有是否追查主动权，不过在当前经济下行压力下，减税降费是主旋律，因此不少分析人士认为，当前税务局去加强房东出租房屋纳税征管可能性小，相当一段时间内仍是维持现状。

“个人建议低税。”也有财税业内专家建议，涨税的话会使得租赁双方的利益都受到损失，“房东把成本加在租客身上，就等于整个租赁市场的价格上涨。但如果不让房东涨价，那大家出租房屋的积极性又会被打击。税务局应该适当地往下降税，比如把房屋出租需要缴纳的税点再降1-2个点。”