浅谈房地产企业税收筹划

刘彬全

摘要：对企业经验来说税收策划一直以来就是重点，当然他也是难点。税收筹划可以直接影响到企业盈利，房地产行业比较特殊，受政策的影响较大，这在一定程度上带给税收筹划一定的难度，所以，房地产行业财务人员一定要努力学习新政策，来应对变化，本篇论文主要从房地产企业的立项与土地增值税这两个方面简单谈了房地产企业税收策划。

关键词：房地产企业;税务筹划;措施

一、房地产企业税收筹划的一些特征

（一）房地产企业财税政策经常更新

现如今，我国社会经济发展趋于平缓，对房地产行业造成了一定影响。随着国家相继出台了一些减费降税的政策，当然减税的重点主要是制造企业与小型、微型企业。我国地方政府部门陆陆续续也出台了一些政策，来调控当地经济，这些多多少少都会给房地产行业带来一些压力，在二〇一八年八月《中华人民共和国耕地占用税法（草案）》审议通过，在二〇一九年四月颁布了《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》。

（二）房地产行业有着明显的地域性

众所周知，我国税种划分为国税与地方税，地方税主要包括：房产税、契税、耕地占用税、土地使用税、土地增值税等，主要与当地经济发展与地方政府出台的各种政策有着紧密的联系，各个地区的税率以及征收标准很多是不一样的，各级政府机构在理解国家税收政策法规有一定差异，这些都会影响到房地产企业税收筹划。

（三）房地产是一种较为复杂的行业

房地产企业比较复杂，其是一种需要大量资金，大量人才的企业，其经营活动涉及到很多方面，涉及内容比较广泛，房地产规模比较大，政府部门调控会给房地产行业带来一定影响，也是一种政策导向性的产业。房地产行业与当地政府部门、金融机构的联系非常紧密，其经营活动不单与企业管理水平相关，来自外部变化也很是敏感。

（四）房地产企业税收筹划比较专业

房地产行业的生产经营比较复杂，其复杂性决定了房地产企业税收策划需要极强的专业技能。在房地产企业各个环节中会涉猎到许多税种，这么多税种中土地增值税的贡献是最高的，其核算是很复杂的，在房地产企业税收筹划中土地增值税的重点内容。

二、房地产企业税收筹划需要注意的事项

（一）要正确认识到房地产企业税收筹划的重要意义

房地产企业税收筹划的重要意义是最大化房地产企业的经济效益，并不是少缴税，是科学合理的避税，要有因为利用不合法的手段少交税款，那么会给房地产企业带来风险的，是不符合税收筹划的基本原则的，要是能够通过税收筹划来合理的避税，并能为房地产企业营造出一个良好的运营环境，进而合理合法保障房地产企业经济利益。

（二）及时掌握税收新政策

新税收政策往往是伴随着经济形势变化而出台的，比如，在《土地增值税法（征求意见稿）》中，规定了土地承包经营权流转不征收土地增值税，就是配合19年1月份新发布的《农村土地承包法》中土地承包经营权流转而出台。新税收政策一经出台，房地产企业的反映常常是最为敏感，这时候房地产企业分析当前形势，并根据结果提出预案。到新税收政策正式颁布后，可以及时了解其精髓，这时候再结合企业自身经营情况制定出解决对策。

三、房地产税收筹划的一些措施

（一）房地产立项环节的税收筹划

在房地产项目立项阶段，先要研究其可行性，房地产企业在开发一个项目时，可以同时进行，也可以分成几期开发，或分区开发类型不同房产，如，别墅、住宅房以及商业房等等，其与对应税负会有一定差异。房地产项目在国家相关部门审批后，房地产企业就开始立项了，土地增值税就是以该项目为单位来核算。需要分好几期开发的房地产项目，每一期作为独立的核算单位。但是，要是房产开发项目不同增值率，需要以一个房地产开发项目，或一期开发项目来开发时，经过相关部门批准，也可以按照一个地产开发项目，或者一期地产开发项目来核算土地增值税。若整体的增值率低于个别房地产增值率时，那实际房地产企业土地增值率也会降低。因此，在立项时，房地产企业要能够考虑到这个情况，选择一个对房地产企业有利的立项方案，合情、合理、合法的降低土地增值税的税负，进而带给房地产企业一些经济利益。

（二）土地增值税的策划

对房地产企业来说，土地增值税是最为重要的税种，在进行税收筹划时，要能够合情、合理、合法的降低增值额，进而达到避税目的。

1.土地增值税临界点

根据我国税法规定，纳税人在开发房地产项目时，当增值额没超过扣除项目百分之二十时，不需要缴纳土地增值税。房地产企业在进行纳税筹划时，要进行科学的规划。选择开发方案时，要适当，避免增值率稍高于起征点的情况出现。土地增值税是四级超率累进税率，要是增值率稍微高于50%、100%、200%时，就要适用更高一级的税率，进而增加企业的税负。房地产企业在税收筹划时，要能想到这一点，避免出现这样的状况。

2.分散收入

房地产企业在开发房产项目时，这个房产项目要是包括装修以及各种基础设施。房地产企业在做税收筹划时，可以这样做，在房产售出合同时，可以签两个合同。先和房产购买者签毛坯房销售合同，在签一个装修与设备安装合同，这样企业仅缴纳第一个合同中的土地增值税就行了，另外那个合同则不需要交这部分税负，进而降低了房地产企业的税负。

3.利息的扣除

房地产企业的贷款利息可以按照一定限额扣除，主要有两种方法来扣除。一是，根据商业银行同期同类实际的贷款利率来扣除。二是，根据我国税法规定，按照该房地产项目开发成本百分之十以内扣除。房地产企业在进行税收筹划时，企业可以结合实际情况选择，进而到达降低税负的目的。

4.代收费用并入房价

房地产企业在销售时，在收取房款的同时会替一些单位收取一些费用，这些费用主要是水电气的初装费、物业费、暖气初装费以及某些政府基金等，房地产企业收取后，会按照规定转交给相关单位，在这个过程中部分房地产企业会有部分结余。这些代收费用主要有两种处理方法：一是，把这部分代收费用计入到房价向购买方收取;二是，房价之外单独收取。这部分代收费用是不是计入到房价，对项目的利润影响不大。但是，一定会影响到总成本，汇同扣除项目加计影响因素从而增加扣除金額，这样甚至会影响土地增值税适用税率，进而影响到土地增值税额。房地产企业在进行税收筹划时，可以选第一种方法，这样可以合理的避税。

5.增加扣除项目金额

在能接受范围内，房地产企业可以稍微增加一些公共配套设备资金方面的投入，这些公共基础配套设备的投入属于扣除项目，可以扣除，用这个方法可以降低增值率。公共基础配套设施，可以提高房产竞争力，对其资金的投入可以通过提高房产项目的品质，提高售价得到补偿。在这个过程中，增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。

6.加大开发成本

房地产企业中的管理费用、销售费用以及开发间接费用，这几个费用在我国会计制度中并没有明显的规定。房地产开发的行政管理、后勤与技术保障等这些，与公司其他业务很难明确的分离开，部分费用在界定上没明确的界定，计入开发费用与期间费用都行，房地产企业在进行税收筹划时，这些费用计入到开发项目中，能划到开发项目中的尽量划到开发项目中，这样把这些应该计入期间费用的计入到开发间接费用中，这样就会增加总成本，增值额也降低了，进而达到降低税负的目的。

7.成本核算对象筹划

房地产企业开发房产项目时，要是同时有多个项目开发，在核算时可以分开核算，也可以合并到一起核算，这两种方法在计税方面是有差别的，纳税额也不同。房地产企业在税收筹划时，可以选择对企业有利的核算方法，一般情况下，合并核算企业的利益会更高些，但是，有时候也会出现分别核算利益更高的情况。要是这些房地产开发项目在同一个地方、类型也相同的话，这些项目施工建设与竣工的时间比较近的话，如果是一个施工单位施工建设，则可以合并起来进行核算。要是房地产项目规模较大，施工的工期较长，那么可感知开发项目分开核算。

四、結束语

总之，房地产企业要想做好税收筹划工作，要及时了解并掌握新的税收政策，要能够根据企业自身情况制定出科学合理的税收策划方案，在房地产项目立项与设计时期就要开始税收筹划工作，房地产企业中土地增值税的最重要的税种，一定要重视起来，本篇论文主要从房地产项目的立项与土地增值税这两个方面简单介绍了房地产企业的税收策划。科学合理的税收方案，可以有效降低经营成本，提高房地产企业经济效益。

参考文献：

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