分析营改增对房地产企业税收的影响及建议

林阳运

摘要：房地产行业是我国国民经济的重要支柱產业，直接影响经济的增长，随着“营改增”税收制度的深化改革对房地产行业的税收管理体制产生影响，并在试点实施过程中出现困难，阻碍“营改增”的落实。本文从“营改增”的概念与优点入手，探索“营改增”对房地产企业税收产生的影响进行分析，提出合理的建议策略，以供参考。

关键词：营改增;房地产企业;税收

“营改增”税收政策改革对我国多个行业产生影响，如交通运输行业、电信行业、邮政行业等，作为我国经济支柱的房地产行业同样受到影响。经济的全球化发展促使现阶段的经济一体化步伐加快，现有的纳税体制难以满足经济发展需求，因此为促使房地产企业适应时代的变化，突破现有的发展困境，应积极应用“营改增”政策进行管理优化，提升企业的盈利能力，实现持续稳健的发展。

一、“营改增”含义

（一）概念

“营改增”主要是指现阶段税务部门对企业营业税的征收改为增值税。营业税是指税务部门针对我国境内产生的应纳税劳务、转让以及售卖不动产等产生营业额所需要征收的税费。“营改增”是我国适应新时代经济而进行的重大举措，对我国经济的稳定增长具有积极的促进意义。

（二）优点

“营改增”试点的出现标志着我国两税平衡征收方式消失，改变了传统营业税存在的重复征收弊端，为我国的税制改革奠定良好的基础。其优点主要表现在以下几方面：

首先，消除传统的两税平行征收的弊端，尤其是对于房地产行业来说，在行业发展过程中经常存在货物与劳务混杂情况，将两种经济行为进行合理划分，避免出现两税平行征收的弊端。

其次，灵活进行“营改增”有助于减少重复征税，在我国的房地产行业中，无论是在生产开发阶段还是在房地交易中，均存在大量的税务重复征收情况，增大产业的税负。

最后，完善现阶段的增值税抵扣链条，充分发挥出“营改增”的优势，优化增值税链条，减少房地产行业影响因素，实现行业的统一征税，并进行上下游行业之间的税收抵扣，促使行业发展[1]。

二、营改增对房地产企业税收的影响

“营改增”的深化改革在一定程度上促使现阶段的价格体系发生明显的改变，并改变了其企业的税收方式，从原有的价内税转变为价外税，明确增值税进项与销项之间的关系，优化房地产企业内部结构，适应当前时代。“营改增”对房地产行业产生的影响较大，加快推进企业更新，实现优胜劣汰，并促使当前的缴费方式发生明显的改变，例如2016年5月1日实行“营改增”之前，房地产企业征收营业税，缴税计算过程中，主要选择固定的税率进行计算流转税，虽然操作简单行业的规范发展;而实行“营改增”后，税收计算方式逐渐转变为进项抵扣方式进行，需要对房地产业务进行链条式精细化管理，才可能降低流转税税负。“营改增”带动房地产企业实现经营结构的优化，提升企业管理水平，避免进行粗放经营，以，但存在很大的弊端，所有房地产企业的流转税税负均保持一致，不利于房地产保证房地产企业实现稳健的发展，整合行业，实现最终的优胜劣汰[2]。

三、营改增背景下房地产企业税收筹划策略

（一）积极进行合理的成本税收筹划

对于房地产企业来说，从项目的决策阶段、准备阶段、建设阶段、销售阶段、交付阶段，涉及的环节很多，开发周期相对较长。随着我国普遍劳动力成本上升和金融属性推动的大宗商品原材料价格上涨导致整体的施工成本增大，直接影响房地产企业的经济效益，降低“人、材、机”直接成本和税费成本，提升盈利能力是房地产企业当前的重要任务。在“营改增”背景下，房地产企业应合理进行开发成本的税收筹划，对现阶段每一项的实施工作进行控制，充分发挥出实施计划优势，做好每一个环节的处理，科学合理的评估成本。例如，针对房地产企业的材料成本、人力资源成本、机器成本进行科学的评估，并在施工管理过程中进行合理的施工预算，做好成本控制工作，同时加强税收管理，降低成本。“营改增”的主要目的是进行增值税的扣除，在房地产企业建设工程中，利用其优势可以实现成本的平均分摊，以此来进行增值税的抵消，降低房地产企业的税务负担，促使企业经济效益提升，满足现阶段的发展需求[3]。

（二）合理对经营环节进行税收筹划

房地产企业自身具有较为明显的特征，与其他行业不同，尤其是在税收方面，因此在经营环节税收筹划过程中，应根据实际情况进行合理的处理筹划，从多个角度进行完善，具体来说主要从以下几个方面：

首先，有效进行施工环节税收筹划，房地产企业在进行施工前，需要采购大量的施工材料，成本数额较大，可以根据市场实际情况进行价格对比分析，获取建筑施工材料的增值税发票，当增值税发票不能抵扣或者抵扣税率较低时，应根据实际情况与材料供应商进行协商，保证将建筑材料的成本控制在合理的范围。尽可能选择高素质施工人员，与专业的劳务公司签订合同，并获取增值税发票进行抵扣，以此来达到降低税负的目的[4]。

其次，根据房地产企业的营业的实际情况进行销售环节的税收筹划，“营改增”后房地产企业的流转税由价内税转变为价外税，在进行销售定价过程中，应根据实际情况重点考虑不包含税收收入以及税收扣除的项目，分析其产生的影响。在“营改增”背景下，房地产企业应根据现阶段的实际情况进行定价，分析项目销售中的税负，重点考虑土地增值税与增值税，评估不同的销售政策对其产生的影响。

最后，合理进行持有环节的房地产项目税收筹划，在实施营改增过程中，应明确增值税是以差额进行征税，充分发挥出其优势避免出现重复征税情况，与此同时由于房地产所得税是向产权所有人进行征收，可以灵活选择转租的方式进行租赁，并发挥出价格的优势，降低房产税，满足当前的需求。

（三）提升“营改增”重视力度合理进行管理

房地产企业在营改增背景下积极进行不合理的税收现象调整，以保证其满足现阶段的发展需求，提升房地产企业的经济效益。房地产企业应加强对“营改增”的重视力度，优化现阶段的管理，充分发挥出“营改增”优势促使企业稳定发展。对现阶段的工作人员进行合理的培训，提升其综合素养水平，在工作管理过程中对税收政策进行全面的了解，深化“营改增”理念，保证现有的政策得到合理的落实。通过合理的培训促使房地产企业可以有效的应对纳税筹划风险，在日常处理过程中明确“营改增”的重要性，积极进行行业优化，注重税收风险控制，以企业财务人员为基础，明确当前新税收政策的知识与技能需求，积极进行人才培训，普及相关的理念与思想，保证房地产企业明确最新的税收政策，做好相应的考核工作，培养高素质人才。房地产企业可以聘请专业的税务人员对企业财务人员进行合理的培训，提升其专业处理能力，加强对营改增背景下相关政策内容的了解，以促使工作人员掌握税务处理能力，积极进行会计核算，提升税务筹划能力，从房地产项目的决策、合同的规划、建设过程管理，进行全方面税收管控，保证房地产企业实现可持续发展，提高企业经济效益[5]。针对每一个领域进行细化，明确工作人员自身的职责，提升涉税部门之间的合作，做好相关的工作，并完善企业内部的制度，以制度为基础缓解企业的税改压力，实现全面发展。

四、结论

综上所述，在“营改增”背景下，促使房地产行业的税收政策发生变化，直接影响行业的发展，为行业带来挑战。因此房地产企业应明确“营改增”的意义理念，合理进行税收政策分析，结合企业的实际情况分析税负情况，针对不同阶段存在的问题与风险进行预测，做好相关新政策的落实，以此来降低税收负担，促使企业发展。

参考文献：

[1]陈欣妍.“营改增”对房地产企业的税负影响分析——以C房地产公司为例[J].甘肃金融，2019，12 （09）：67-71.

[2]韩虎妹.“营改增”对房地产企业的税收影响分析[J].财经界（学术版），2019，10 （16）：227+239.

[3]陈映雄.“营改增”政策对房地产企业的影响及对策分析[J].湖北经济学院学报（人文社会科学版），2019，16 （07）：55-57.

[4]陈方.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].纳税，2019，13 （20）：22+24.

[5]葛岩惠.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].中国集体经济，2019，14 （13）：143-144.