商业银行住房贷款的风险分析

胡睿轩

摘要：改革开放以来，我国社会主义市场经济获得了前所未有的发展机遇。伴随商品经济发展的同时，房地产业欣欣向荣。但由于其价值过高，消费者往往借助商业银行的贷款进行购买，但贷款过程中对商业银行而言存在潜在风险。本文对商业银行住房贷款的风险进行阐述与分析并提出行之有效规避方法。

关键词：商业银行;住房贷款;风险分析;规避方法

一、我国住房贷款发展历史及暴露的问题

（一）我国住房贷款起步时期发展历程概述

我国住房贷款业务产生于上世纪80年代中期，而住房体制改革的货币改革从1998年起步。房地产市场疾速发展的同时，我国个体住房抵押存贷款业务的规模正在迅速扩展。迈入新世纪后，截至2005年，个体住房抵押存贷款余额占全国消费信贷余额的74%以上。同比上年涨幅约17.4%，可见随着改革开放的深入，个人及集体住房存贷款业务已成为大多数商业银行获取利润的新增长点，涨幅与增速的变化足以证明贷款业务迎来前所未有的“黄金时期”

在个人消费信贷中，个人住房抵押存贷款业务在银行日常工作中占据着重要的位置。但与此同时上市银行年报中不良贷款额也在逐年攀升。由此可见，商业银行贷款业务的增长，个人住房存贷款的风险越来越多地暴露出来。（见表1）

（二）我国住房贷款发展中出现的问题

1.房地产行业的政策性风险

中国的房地产业对政策更加敏感，不同时期政策变化较大，从一开始无人问津到疯狂购买再到持续观望，可谓经历了大起大落，做为老百姓为抵御通货膨胀会通过购买房产进行资产保值，投机者也从中看到了商机，不断大量购买房产也就是当年的炒房团一度将房价推到风口浪尖，让刚需购房者望而却步。近几年“调控”成为房地产行业的关键词，政府出台各种调控政策，包括限购、租购并举、去库存等等，促使房价走稳。

因对政策的敏感度较高，增加了商业银行的住房贷款风险，因调控政策的不断推进，开发商为提高销售量，出台各种优惠政策，甚至出现了零首付，这种行为在房价下行通道将加大个人住房按揭贷款逾期的增加，客户弃房的可能性大大增加。

2.个人住房贷款抵押难落实

在住房贷款发展过程中，商业银行合乎房地产开发商的销售要求。基本在项目取得预售许可证时就开始办理个人住房按揭贷款业务，由于这时房产项目属于期房，无法办妥正式的不动产抵押登记证明，正式不动产抵押登记证明需要在项目竣工后才可以陆续办理，时间较长，在此期间不排除房产开发商注销的、开发商不配合的、借款人不配合的各种情况，导致商业银行无法落实抵押，给后期贷后管理造成很大困难，无法强制执行逾期客户的房产，增加商业银行的风险贷款复苏。

3.客户还款能力难以辨识

贷款业务对客户最重要的要求就是按时还贷，这就需要对客户的信用记录，还款能力等方面进行综合考虑。但在进行借款业务时会存在某类借款人群伪造还款能力;还款客户遭遇变故无法保证每月还款等情况。这对商业银行分辨信息能力和信息处理能力都是非常大的考验。与此同时，这也是商业银行在日常经营运作过程中可能出现的风险之一。

二、我国住房贷款风险存在的因素及规避方法

（一）导致风险存在的因素

1.内在因素

（1）操作风险：操作风险是指由于商业银行内部工作人员在日常实际工作过程中由于个人失误、业务能力有限等人为因素而导致的对银行产生的直接或间接损失的风险。商业银行住房存贷款风险是指银行内部人员对商业信息的不解决、优柔寡断和欺诈所形成的潜在损失的可能性。个人住房贷款在调查还款、审计、发放和贷款跟踪环节都有不同程度的操作失职。

（2）系统的风险：商业银行个人住房贷款的发行通常是基于客户的个人信息，如信用调查报告，证书的收入和银行水综合评估借款人，由于信用体系不完善，缺乏有效的个人信用评估系统漏洞，如不完美的系统，导致不可预测的长期经济形势和潜在借款人的信用风险，使银行信息劣势。

（3）抵押（房地产）风险：在日常工作中，当房屋贷款借款人违约时，商业银行将以其名义处置抵押，以尽可能减少自身损失。在实际工作中，抵押品的风险主要与抵押品价格是否与抵押贷款减值的风险和价值相匹配。当借款人与商业银行进行贷款业务时，商业银行存在评估借款人抵押物与价值是否相符的风险;当抵押物价格下降，在价值和价格的巨大的变化，不足以偿还贷款风险会产生处置抵押物。

2.市场风险

（1）央行宏观调控：在国民经济日常发展过程中，央行占据着统筹全局的地位，当经济过热或萧条时，央行会通过对商业银行的控制来影响房地产市场发展形势。当存款准备金率上调，央行回笼资金时，此举将对商业银行面向借款人发放住房贷款产生影响。

（2）市场自发调节变动：房地产市场变换风云莫测，借款人会受市场因素和心理因素的影响，导致还款不及时或还款周期变长等可能性，从而影响了商业银行收回贷款损失的可能性。

3.信用风险

信用风险是指还款人不能按时履行合同规定的义务，给商业银行造成损失的风险。此风险产生有以下三种可能性：第一，我国信用体系不完善，商业银行不能完全了解借款人的信息的真实性和可靠性，迫使银行发放贷款不良信用客户，容易导致信用风险的发生。第二，目前网络金融、担保公司和中介机构发展迅速，相关管理相对滞后。构成合格借款人的借款人容易造成违约风险。第三，借款人与银行管理漏洞，并使借贷目的，个人住房贷款的名义住房获得银行与其他。这些風险对商业银行有重大影响，此风险衍生出的次贷危机便是2008年席卷全球的金融危机的始作俑者。

（二）商业银行风险有效规避方法

1.注重贷款客户信息真实性调查

现在，房地产业的发展正如火如荼。越来越多的客户选择以投资或刚需等为目的选择投资房地产产业，但难免存在客户向银行出示虚假收入、虚假婚姻状况、虚假工作、虚假借款人等一系列虚假个人信息，这就需要商业银行认真核查信息是否均有效且合法，以免遭受不必要的风险损失。

2.加强贷后管理

在过去的银行工作实际中，曾出现过贷后银行没有及时关注风险变化，逾期没有及时催收应收等工作漏洞，使商业银行遭受贷款风险，因此，加强贷后管理能力，是一个有效的方法来避免商业银行的风险。

3.提高信息化建设水平

在新的经济形势下，因为一些商业银行不重视自身信息化建设水平的提高，无法对各种风险进行动态监管，导致各种经营风险的出现，影响到自身的经济效益。商业银行要想稳定、健康地发展，就必须重视自身信息化建设水平的建设，以保证自身利益的实现。在经营和发展中，商业银行必须优先应用先进技术。对可能风险进行预评估。利用信息化技术，建立合理的信息管理系统，以全面的个人住房抵押贷款业务的动态监督，还必须及时发现存在的信用风险，采取相应的对策来解决。在此基础上，商业银行还应建立科学的风险管理体系，理顺各方面的风险信息数据，对未来已知的和可预见的风险进行管理。有效防范风险的根源。同时，商业银行应逐步提高自身在这方面的信息水平，科学管理个人住房抵押贷款等业务，以便在降低自身经营成本的基础上达到经济效益的最大化。

4.改善个人住房抵押贷款法律环境

在市场经济背景下，一系列的我国有关法律、法规，如个人住房贷款担保管理法律，银行的行为。个人住房抵押贷款方面尽管已有法律条文的保证，但法律建设仍存在漏洞，外加现实情况错综复杂，某些领域疏于法律监督，针对这种情况，我国必须立足于现实，及时、全面地分析当前商业银行的具体发展和未来可能面临的各种风险，优化和完善法律法规，确保放款人和借款人的信用责任得到明确，为个人住房抵押贷款创造和谐互利的法律环境，最大限度地减少甚至消除贷款业务发展中出现的信贷风险，确保商业银行获得更多的经济效益。在这一过程中，中国还需要进一步完善与个人住房抵押贷款相关的法律制度。法律这个武器是保证双方权益最有效的工具。根据新时代新的市场形势对法律条文进行适度修改，删减那些落后的、抽象的、难实施的条文，不仅可能会促进银行业住房贷款业务的发展，还可以保证我国房地产市场的稳定。

三、我国住房贷款发展前景

（一）对风险的预判能力加强

当今社会是一个信息化的時代，各类信息甄别高科技层出不穷，这为商业银行预防未知风险提供技术支持，同时公民个人征信系统也逐渐在覆盖越来越多的领域，这为商业银行有了更多的参考，可对贷款客户进行更全面更深度的考量。

（二）不良贷款数额呈下降趋势

在未来的银行业发展中，势必将出现更多的法律条文保护商业银行应有的权益，因此将使越来越多的“老赖”受到法律的制约，加之银行的自身把关，在未来住房贷款办理业务中，不良贷款数额势必将呈下降趋势。

四、结语

当今金融业风起云涌，在新的正常经济背景下，我国商业银行的个人住房贷款业务将面临越来越多的未知挑战和风险。这就要求商业银行提高风险防范意识，增强风险识别能力，增强风险防范和控制能力，使企业能够最大限度地规避风险，稳定经营。实现有效利润稳步增长。商业银行个人住房抵押贷款业务必须在良好的内外部环境中发展，才能走上健康稳定发展的道路，进而促进经济社会的全面协调发展。

参考文献：

[1]张芝泉.新常态下商业银行应加强个人住房贷款风险管理[J].金融经济，2017 （24）：58-59.

[2]郝苗.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析[J].时代金融，2017 （15）：99-100.