探究房地产企业项目动态财务管理

尚东

摘要：房地产企业极具综合性特点，其项目大多是多种行业融为一体的综合性建设项目。从目前我国房地产企业的发展现状来看，房地产项目的建设还存在许多问题，例如：在财务管理上，企业无法对项目建设过程中的财务状况进行实时监控，对于其风险与成本的变动了解不到位，从而导致投资成本过大、企业发展陷入困境的局面出现;在房地产项目信息管理中，出现信息不对称，无法及时针对市场信息对相关方案进行科学调整，导致项目管理风险加大，房地产项目的额外开支与成本过高。本文就房地产企业项目动态财务管理展开研究，了解其相关概述，分析其对于房地产企业发展的重要作用，提出加强动态财务管理的重要措施。

关键词：房地产;企业项目;动态;财务管理

近年来，在市场需求以及企业管理现代化的背景下，房地产企业在不断发展过程中，其所面临的生存环境也越来越严峻，房地产行业内高度竞争所带来的投资风险加剧，再加上诸多指标和预先设置好的管理工具和财务分析的方式在财务管理，以及项目管理环节上的不足之处导致企业内部许多潜在的财务问题逐渐暴露出来，这最终都将会制约房地产企业的发展。传统的财务管理不适应于目前的房地产企业项目的建设，只有加强项目动态财务管理，才能确保其项目建设活动的顺利开展。

一、了解有关房地产项目动态财务管理的内容

实施项目动态财务管理是房地产财务管理的一种重要方式，同时也是能够加强资金控制的一种科学手段。动态财务管理主要是针对企业未来发展进行预期分析，然后进一步分析总结企业目标与未来经营之间所存在的差距，最后利用动态财务管理方式对企业发展进行动态监控，从而更好地规避财务管理等一些未知的发展风险，实现企业财务稳定、企业持续健康发展。在房地产企业项目建设活动中实行动态财务管理模式，其主要是针对房地产项目的各项工程建设用款，从不同角度与方向出发，增强项目建设合理性，科学控制其财务资金的运用，同时利用动态成本监督的方法合理把控房地产项目的经济预算与成本投入，利用一些科学的动态财务指标来改善项目投资，促进项目活动建设。

二、分析房地产项目实施动态财务管理的必要性

（一）有利于顺应时代发展要求，优化企业的财务管理模式

如今，随着现代化改革的深入，房地产项目应用动态财务管理成为了时代发展的要求，传统的静态财务管理模式已经无法为房地产项目开发以及顺利运作提供支撑了。房地产项目作为综合性较高的项目活动，其开发不仅需要投入的大量的建设资金成本以及一定的技术能力，还需要提供一些关于创新性思维建设的创新性的房地产项目方案。显然，静态财务管理已经无法提供动态变化的数据以及先进的新型技术、相应的技术团队等等。由此可见，利用动态财务管理方法来对项目建设过程中的财务数据与成本投入情况进行实时监控是企业项目建设的必要内容，其能够有效地对可控的财务投入成本进行动态管理，从而降低房地产的成本投入，这不仅可以节省项目建设的成本，还可以为房地产企业未来可持续发展建立长远的战略发展计划。

（二）更好地利用信息化技术，解决静态财务管理技术层面的问题

之前房地产企业项目的静态财务管理，大多采用传统的财务管理方式，这需要耗费大量的开发与建设的时间成本，增加项目所投入的建筑材料与建设人员额外成本与额外花销。目前，随着信息化技术的快速发展，企业的现代化管理越来越重视信息化技术的运用，静态财务管理已经严重阻碍了企业项目的发展，企业必须以信息化技术作为基础支撑，实现对公司内部财务数据的科学分析与管理，对资本进行有效控制，从而为企业创造更多的价值。目前，动态化的财务管理主要是利用信息平台或相应的运算服务体系来处理项目建设过程中所出现的大量的财务数据，同时针对其与预期的运算进行合理分析。利用现代化信息管理与计算服务系统来对房地产项目进行动态把控，这不仅优化了企业财务管理模式，还为房地产项目的有效运行与安全维护提供了有效保障，促进了房地产项目建设的经济效益的最大化。

（三）有利于促进财务管理的动态评价，弥补静态财务管理的不足

传统静态财务评价指标大多要求项目两階段的财务指标必须一致、并进行横向比较，这在实际项目开展过程中可能会因为财务管理指标的单一化而增加企业项目投资风险。这时就要选择动态财务评价方式，其具体体现在：①由于不同阶段的财务指标，它所采取的样本数据会与之前的有不同之处，所以不同阶段其所产生的数据结果不同，针对项目实施过程中个阶段的财务状况，将其进行纵向比较，同时采用定量处理的评价方式;②从以往财务管理的评价指标，动态财务评价指标主要的侧重点仍是运用定性指标的选取方法。定性指标的选取方式虽然带有主观色彩，但是其仍然具有其自身优势，特别是在财务指标评价体系构建方面的运用方面，进行动态财务评价体系指标选取的重要条件就是要以定性指标选取法主，并建立较为完善的评价指标体系，这能够更好地加强项目成本管控。

三、构建房地产项目动态财务管理的重要措施

（一）实行基础信息管理，保证财务信息的可靠性

动态财务管理中的基础信息管理主要是在房地产项目建设过程中，构建信息管理与服务平台，解决其过程中所出现的信息不对称的问题，着重解决项目活动存在的额外资本投入问题，利用信息平台实时监控，从而更好地规避发展中可能面临的风险。同时，要熟知房地产项目具体的各个细节内容，然后在了解信息与资料分类的同时，明确项目建设的目标。实行基础信息管理，才能更好地分析建设中期与建设后期之间的不同情况，针对房地产项目不同阶段的具体发展情况制定科学的发展方案，同时在实时监控管理的前提下，制定动态信息发展方案，并针对实际情况及时合理调整方案可行性，确保项目的顺利有效开展。

（二）加强房地产资金、税务的管理，实行科学的财务管理

房地产企业在实施动态财务管理过程中，大多会将动态监控重心放在房地产资金、税务内容上，并将所获取的数据信息进行实时汇总、分析，同时针对具体实际情况制定处理应对方案。房地产企业的资金管理主要是将财务信息与房地产项目开发的不同阶段的发展情况相结合，针对项目前期的开发计划、资金初始方案等做出具体的分析。房地产企业项目在建设开工并且拥有相应建筑资金之后，企业需要运用动态财务管理方法来完成好项目款项应用与管理等相关工作，及时处理好项目资金在项目建设过程中的使用工作，同时要准确把控在项目建设过程中产生的额外花销与其他支出，还要处理好各项资金的支付工作，促进整个工作流程的完善，为相关方案的科学性提供保证。此外，实施动态财务管理还要重点关注项目建设的税务管理，增强税收的合理性，要在符合税收法律政策法规的前提下，开展对房地产项目的评测，按照科学的方法处理纳税申报、项目税务筹划、等方面的问题，最终实现税收收益最大化，促进房地产企业项目建设活动的展开。

（三）强化项目绩效与成本管理，减轻房地产企业项目风险

绩效考核是衡量房地产项目建设速度与建设质量的主要内容，同时也是有效提高企业工作人员工作能力以及工作积极性的重要前提。房地产企业项目建设绩效考核评估的考核内容主要体现在如下两个方面：①针对工作内容进行动态绩效考核，要不定期的去抽查、检验、评价房地产建设项目的具体工作信息与建设的实际状况，了解项目建设进行的具体情况;②对项目的综合性进行评估，对房地产项目建设从开工到完工整个过程中的状况进行科学评估，对工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等各个重要因素进行分析评价，制定具体的绩效考核指标，将每一个房地产项目建设中的细节做到量化处理。

四、结束语

目前，在房地产企业快速发展的时期，房地产企业的财务管理存在的问题会使得企业的发展陷入了财务僵局，再加上现代化财务管理观念及财务方法的不断更新变化，仅靠传统的负责经营和管理的财务管理模式已经不符合时代发展潮流，财务管理办法已经不能满足房地产企业项目开发的需要，因此财务管理模式的创新是大势所趋，房地产企业需要用动态财务管理来推动相关管理模式的优化，实现企业的持续健康发展。

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