论不动产错误登记的防范和救济

文/江晓华 泸州市国土资源局龙马潭区分局综合服务中心 四川泸州 646000

不动产登记作为《中华人民共和国物权法》确立的物权制度，指的是由权利人或利害关系人申请，不动产登记机构将有关不动产物权及其变动事项在不动产登记簿进行记载的行为。作为物权公示手段，不动产登记在本质上将产生司法效果。不动产作为恒产，真实准确的产权登记信息对于健全市场经济、维护个人正当利益、解决后期可能出现的房产、土地权属纠纷等有重要意义。因此，对不动产错误登记的防范与救济，是不动产确权登记道理上的必经之路。

1、完善行政审查机制，做好预防工作

针对不动产错误登记的预防和纠错，预防是第一步。做好不动产登记过程中的预防工作，保证登记信息的真实性和准确性，对不动产后续工作的顺利开展有积极意义。放眼世界，各国鉴于自身的文化传统和法律规定，虽然在不动产登记中所选用的审查方式各不相同，但是都顺利地解决了不动产登记问题[1]。如：法国的是形式审查主义，德国的“窗口”审查制度。而在我国，由于《物权法》对不动产登记的审查标准并不统一明确，导致各级登记机关在不动产登记过程中要求各异，法院在审理相关案件中呢标准也五花八门。所以我国需要建立配套统一的审查机制，从而保证不动产登记的真实性与准确性。我国可以参考他国在不动产登记中的可取部分，结合实际我国国情，选用形式审查与实质审查相结合的审查模式。换句话讲，也就是在一般情况下，选择进行不动产登记的形式审查。形式审查，顾名思义，也就是不动产登记机构只需要审查登记申请的相关手续、申请材料等是否齐备、合法、有效，负责管理的审查登记申请有没有与实体法上的权利义务关系保持一致；特殊情况下，要求不动产登记机构在进行形式审查的同时，还要积极行使调查核实的权利，切实履行合理审慎义务。对于该问清当事人相关信息的情况，应该对当事人耐心细心询问；对于当事人材料不完整的，应该按要求让当事人补充完整；对于需要登记机关实地查看的，应该用心到实地考察。总的来说，登记机关工作人员在不动产登记工作中要尽到合理审慎的审查义务[2]。

2、通过异议登记保障权利得以顺利进行及时救济

当不动产登记已经发生错误的时候，可以通过异议登记来对不动产错误登记进行及时救济。异议登记是鉴于不动产登记争议发生后，在行政复议之前进行的，它可以在不动产登记发生争议之后对实际权利人的进行临时保护。当异议登记申请人在提出异议登记申请的时候，不会强制要求异议登记申请人拿出充分的证据来证明其权利的确受到损害。就这点而言，异议登记的关键作用在于：防止在不动产登记争议的解决过程中发生不动产物权的转移[3]。所以，可以将异议登记的适用原则进行具体规定：在进行不动产登记行政复议的前置程序时，只要异议登记一经申请，不动产登记机构就必须及时对其进行登记。也就是说，针对不动产错误登记，当事人在主动或者被动寻求法律救济之前，必须首先到相关部门进行申请异议登记，而不动产登记机构对当事人的异议登记申请要进行直接登记，不用考虑其审查理由成立与否、证据充分与否，直接登记即可，不能拖延或者拒绝。需要注意的是，一个当事人只能申请一次异议登记。一旦进行异议登记，当事人就要在法定期限内通过行政复议去寻求进一步救济，否则异议登记就会失效，而且当事人不可以重复申请异议登记。

3、健全行政诉讼与国家赔偿机制

要想在行政诉讼程序中最大程度保障登记的公信力，国家应该完善相关法律法规。在不动产登记过程过程，出现由于登记机关自身的原因而导致的当事人不动产错误登记并造成一定的损失时，当事人可以将相关登记机关作为被告向法院提起行政诉讼，从而维护自身的合法权益[4]。如果相关登记机关在没有正当理由的情况下拖延或者拒绝登记，也就是说相关登记机关滥用行政权力去侵害权利人的合法利益时，国家要采取相应措施对登记机关行政权力进行监督，并给予相应程度的行政处罚。另外，应该建立健全国家赔偿机制。现有的只赔偿登记费对权利人已经造成的损失来说于事无补为。所以在登记查询的过程中，可以要求不动产登记机关的相关部门从收取的费用中抽出部分费用作为登记赔偿基金，用来专项进行不动产错误登记的赔偿。另外可以引入保险赔偿相关制度。也就是说，从当事人手里收取的登记费中，抽取一定比例的费用投入保险公司作为保险费，一旦不动产错误登记造成相应的损害，由保险公司负责对权利人进行赔偿。最后还可以进行追偿制度[5]。在涉及到由于不动产登记机关相关工作人员、当事人或者第三方故意或者过失而造成损失时，保险公司在赔偿当事人损失后，可以依法向这些造成损失的责任人进行追偿。

结语：

不动产登记和每个人的切身利益息息相关。不动产登记作为一种行政确认工作，保障其登记信息的真实性与准确性是非常重要的。因此，在不动产登记的日常工作中，登记人员要把握登记机构审查职责的边界，严格按照法律赋予的权限和规定的程序进行登记，对程序问题进行从严审查，对实体问题适度审查，尽量有效防范和减少登记风险。总之，做好不动产错误登记的防范与救济，建立高效的审查和纠错机制，从源头保证不动产登记的真实、准确性，将推动我国不动产登记制度日趋完善成熟。