简述房地产项目开发前期工作中的管理方案

文/王岩 青岛义和钢构有限公司 山东青岛 266000

1、房地产项目开发前期管理风险分析

1.1 项目规划设计风险

房地产项目规划设计首先要符合所在城市的控制性详细规划及城市设计概念和联系，一个规划设计方案的优劣很大程度上决定一个项目的成败命运。做好项目规划设计使之法规化、图则化。房地产项目是城市和产业发展的重要载体，如果与城市的发展趋势存在矛盾，就无法取得预期的效果。因此，在房地产项目开发的规划设计阶段，大部分风险都源于对城市控制性详细规划的认识不清，另外缺乏深度的项目规划设计研究也会带来一定的风险。房地产企业一定要深入研究项目前期规划设计，做到一人为本、以住户的生活舒适便利为本。

1.2 项目可行性研究风险

房地产项目开发可行性研究阶段，可研编制人员应综合分析市场精准定位，以市场预测结果为基础，结合当地的政策、经济情况、规划方案对项目商住比、租售比、租售对象、营销方案及策略进行评价，确保内容的真实性和可靠性。项目中的不确定性因素和及时性限制决定了可行性研究的预期会与实际情况存在一定的偏差，即产生风险因素。例如政策变化引起不可控的投资内容、不可预见的项目成本等风险。

1.3 项目用地管理风险

房地产项目开发过程中以招、拍、挂或者转让、合作开发、收购房地产项目公司等获取土地资源，主要风险因素是法律管理缺失，导致从项目融资、合作开发、房地产建造、房地产销售、物业管理等多环节出现法律纠纷事件。所以要做好前期的土地跟踪和法律分析工作，并到相关部门做好咨询和申请工作，确保开发过程中获取土地资源的合法性。

1.4 项目设计风险

在房地产项目规划设计阶段， 往往存在建设单位需求、规划审批要求、国家相关法律法规之间的矛盾点，导致设计过程反复推敲修改。项目设计风险主要涉及规划设计方案和总体控制性修建性详细规划设计的符合。在设计工作中各个阶段由于设计部门和项目管理部门之间缺乏协调，导致设计成果检查和评价没有得到有效的实施，不利于控制设计风险因素。

2、房地产项目开发前期管理与运营

2.1 项目总体定位

房地产项目规划应明确项目建设目标，收集市场定位分析数据，深入论证项目开发的可行性。项目总体定位在项目生命周期中占有重要地位，对项目的经济效益和社会效益产生重大影响。项目的总体定位管理包括项目背景管理、用地规划管理、产品定位区位分析、对周边环境影响调查等。

2.2 项目产品市场定位分析

企业应根据市场需求明确项目开发建设目标，在熟悉市场和调研的条件确定项目层次和设计标准。突出项目特点，做好市场定位分析。这也是房地产销售的基本前提，是房地产开发考虑的首要经济因素。房地产开发项目定位不仅包含项目业态形规划、项目设计风格、建造标准、运营策划推广等都要满足市场定位客户群体需求。制定科学的管理计划有针性的对各类项目制定可行的开发方案、项目规划、设计方案，实现设计成果与施工的充分融合。

2.3 项目产品方案

单体设计与功能区划、项目面积比例、形态、社区环境等是项目产品的核心要素，也是企业对标其他竞争企业产品的关键因素。产品单体规划方案应保证符合目标消费群体需求，适应和引导消费风尚。产品的规划功能不仅要以人为本满足人们生活工作活动需求，还要结合企业实际情况不断发掘自身的竞争实力。

2.4 项目风险管理方法

在风险发生之前应尽可能地减少导致损失的各种风险因素，风险预防应贯穿于房地产开发经营的各个阶段。主要方法可采取建立高水平、多学科的开发人员队伍；建立健全风险预警制度，贯穿执行风险管理责任制；高度重视房地产建设过程中的安全、质量、进度问题，减少风险源，防止风险扩散，降低风险扩散速度等有效的管理方法。

结语：

综上所述，房地产项目是投资大、周期长、内部结构复杂、涉及因素众多的复杂开发系统工程。房地产项目开发管理要运用先进的管理理念和管理方法，使得管理渗透到项目开发的全过程。企业在政府相关职能部门的监督指导下应制定完善的前期开发管理工作流程制定，在实施过程中不断优化前期工作流程，为企业最大话的压缩整个项目的开发时间，提高企业自身资源整合能力和项目运维水平，防范并有效的降低风险，增强企业的市场竞争力，实现企业的经济效益和社会效益。