房地产开发项目施工成本控制策略研究

2019-01-31倪淼枣庄市大都房地产开发有限公司山东枣庄277500

中国房地产业 2019年22期

文/倪淼枣庄市大都房地产开发有限公司山东枣庄 277500

在我国房地产行业快速发展的背景下，市场体制越来越完善，房地产开发项目成本控制体系也不断规范，为施工成本的控制管理提供可靠依据。目前房地产开发项目施工成本控制还存在一定问题，必须要对其做全面分析，明确问题产生的原因，并通过多个方面的共同努力，积极采取措施进行调整，逐渐解决遗留的问题，真正为项目施工建设提供可靠依据，实现节约成本、创造价值以及提升利润的根本性目的。

1、房地产开发项目施工成本管理特点

针对房地产开发项目施工成本的控制管理进行分析，可确定并不是单一要素的控制，而是需要结合各项要素来制定系统性管理方案，根据项目条件来进行科学预测、计划、管理以及核算，对成本信息进行专业分析，排除内外各因素对施工成本产生的不良影响。而项目施工成本控制特点主要体现在以下几个方面：

第一，成本控制体制为依据。房地产开发项目具有很强的综合性与系统性，涉及到的专业内容众多，在针对其开展成本控制时，必须要有专业规范体制作为支持，为各项控制策略的执行与落实提供保障。构建并动态更新成本控制体系，强化全员成本管理意识，是推动并提高成本控制效果的基本要求。针对项目实际情况来制定成本管理计划，以组织和制度作为指导，同时给予监督与检查，实现各方单位之间的协调性，科学预测成本控制可能会遇到的难题，并进行系统化控制，做到对外报价有依据、对内指标有根据[1]。尤其是面对不同房地产开发项目，需要根据不同企业体制、管理机制以及技术水平等差异，坚持基本原则实现动态管理，保持项目自身的较高竞争力。

第二，合同监督性。房地产开发项目质量与成本管控需要保持较高协调性，对合同界定的要点进行明确。合同的订立需要建立在前期的充分调研、深入分析、准确评价的基础上，确保所有内容的科学性与严谨性，能够为后续各阶段的成本管控提供依据以及规范。合同实施过程中，负责人员需就合同内容、范畴进行确认，并分解各方单位的责任，强化自身履约能力，在确保质量的基础上来提高质量控制效率。

2、施工成本控制管理现存问题

2.1 市场竞争体系不规范

房地产开发项目施工成本控制并非单一单位开展，而是需要参见各方全部参与，具有非常强的系统性与综合性。而想要多方单位保持良好的合作关系，务必需要有统一规范的体制作为支持。但是就实际情况来看，信息不共享产生很多不规范竞争行为，以及技术与经济脱钩，难以达到预期的成本控制效果。存在部分施工单位定额不完善，未做到标价分离，在造价清单框架下操作混乱，而对综合竞争产生不利影响，加大成本控制难度[2]。

2.2 成本控制意识比较低

房地产开发项目成本控制应细化到每个阶段，而非仅仅的施工期间的控制。但是很多单位将成本控制要点完全放在施工阶段，对其他阶段投入严重不足，缺少前期规划与预测，各项控制措施制定不科学，实际操作可行性较低。成本控制并非简单的降低成本，相应的在制定控制方案时不能够以减少消耗、节约费用作为核心，而是需要全面深入的进行研究分析，明确成本与进度、质量等之间的制约关系，并以合同内容为依据，确定有效可行的管理方案。

3、施工成本控制优化策略

3.1 施工前设计优化

设计阶段管控是否得当对后期施工成本的控制效果有着重大影响，很大程度上会干扰开发项目所获利润，必须要提高对其的重视。可采取设计方案招投标、执行限额设计、设计图纸会审以及审查以及以合同为基本等多项策略，来进一步提高设计环节的成本控制质量。以限额设计为例，需要由开放商、管理者以及设计人员的共同协调努力实现，安排具有实践经验且职业道德较高的专业人员负责，根据项目实际条件进行科学估算与概算，做好设计图各项内容的控制。同时结合市场趋势，明确材料预算价与工程预算定额，在此基础上管理者必须要严格控制设计变更，并由开发商提供可靠的基础数据，结合地貌标高、开展单体建筑特征指数控制、选择确定基础形式、严格控制设计标准，争取最大程度上发挥出限额设计的优势，为成本控制提供可靠保障。

3.2 项目中监督管控

项目施工成本的控制除了要按照专业规范操作，以及以合同为依据以外，还需要给予全程有效监督，保证所有参与成本控制的成员单位以及人员均具有专业资质，能够满足实际操作要求。因此，需要对项目施工单位、监管单位等专业资质进行审查，坚持信誉评价制度，坚决杜绝信誉不佳的单位参与，争取不断来提升产品品质，为成本控制创造有利条件。同时，坚持考核机制，对项目开发施工过程的检查、监督、例数、督查以及监理通知等工作细节的有效管理，消除不利因素造成的成本失控[3]。