房地产管理中多项目开发模式分析

2019-01-31李岱曦河北保利房地产开发有限公司河北石家庄050000

中国房地产业 2019年22期

文/李岱曦河北保利房地产开发有限公司河北石家庄 050000

1、多项目开发模式综述

现如今，社会发展过程中证实多项目开发模式的重要价值，并在不断努力的开发中，但实际的管理工作始终采取单项目运作方式。然而土地价格、国家政策等多种因素的影响，这种运作模式势必发生改变，在实际工作中同时出现多个项目协调发展之态势。在多项目运作管理过程中，其管理模式相对复杂，需要在同一时间对多个项目进行调整，才能实现合理的资源分配，进而获取较高的经济效益。近年来，多项目开发模式不断受到业界人士的关注，并作为一种资源而存在，极大地提升了工作效率。但该模式中仍旧存在众多细节问题，对房地产行业而言，需要不断改进、细化、研究，促使其适应当前房地产行业发展现状，在不同的角度加以分析，最终形成一套全面的、系统的管理模式。

2、房地产管理中多项目开发模式的研究

2.1 多项目开发管理的主要模式

2.1.1 矩阵式

该种形式的管理模式中，项目部为其执行中心，企业能够通过项目部实现对所有管辖区域的监督，并对项目设计、销售等进行直接有效的领导。普遍的业务项目中，多数为公司直接管理与运营，以达到全权掌控之目的。而矩阵式管理模式中，项目部由多个部门中抽调出来的专业人才组成，对项目部经理负责。以该种方式进行管理，有效提升人力资源的利用效率且避免企业直接领导的弊端。同时，矩阵式管理模式能够有效应对外界环境的变化，针对项目中存在的问题有所警惕。由于项目管理人员既受到公司直属领导，又要听命于项目经理，呈现双重领导之局面，容易引发冲突与矛盾。

2.1.2 职能多项目管理方式

即利用企业内各部门分别对项目进行管理，以及针对项目开发阶段的情况有所干预。在该种模式下，房地产企业的主要职能包括监督与管理所属一级企业，对项目的管理工作，主要由下属区域公司负责，如项目拓展、设计、销售等。职能管理模式虽能够集中利用人力资源、物力资源，促使内部资源尽最大程度重复使用。但由于各部门需要联合才能对项目负责，因此对外界环境的反应速度较慢，可能出现延缓企业决策、影响工作效率等不良影响。

2.1.3 项目管理方式

房地产企业经营运行过程中，项目是其运作的灵魂与精髓。在项目管理模式中项目公司为主体，下属包括工程、设计、销售等。该模式能够在短时间内适应项目设计发展状态，更快的对外界变化做出反应。但由于企业总部无法对项目进行有效地控制与开发，导致内部资源无法有效利用。

2.2 加强多项目开发模式管理能力的举措

2.2.1 明确战略发展目标

房地产企业开发中，包括市场发展规划、区域发展规划以及产品发展规划。对此，房地产企业需要明确的目标，实现企业的发展与进步。尤其采用多项目开发管理模式后，更应研究并制定发展战略方案，根据市场需求，明确发展目标，重置商品房与空房比例。针对项目顺序，决定多项目开发管理之方式，以及明确产品模式、项目规模，产品档次等，以此，将有效规模盲目开发问题，强化管理能力。

2.2.2 合理配置资源

由于房地产企业类型为资源密集型，包括人力、财力、技术、客户、供应方等多种资源。因此，在采用多项目开发管理模式时，必须合理配置资源，针对项目规模、项目周期等必要因素，合理分配专业技术人员，分配项目开发所需设备，以此，规避资源浪费风险，促使企业长足发展。

2.2.3 完善规章制度

单一项目开发时期，相关管理级别与人员相对较少，规章制度对管理状态不会产生较大影响。但多项目开发管理模式中，管理级别、职能部门、以及工作人员均呈现分散式状态，迫切需要完善的规章制度强化企业内部人员的管理，避免出现混杂局面。在该种模式下，为保证企业资金、工作流程、项目发展状态均有序进行，房地产企业应根据当前项目种类、项目类型、项目数量等多种因素，综合分析，全方位考量。针对项目管理级别人员、项目部门等制定管理级别故障制度，杜绝一切不正当行为，督促其为自身负责，为企业负责。针对工作人员制定员工管理规范，约束其行为，强化工作效率，端正工作态度。进而实现各部门之间的有效沟通，强化协调运作之能力。在制度管理层面，确保企业多项目开发管理模式顺利进行。

2.2.4 加强企业资金管理

多项目开发管理模式中，企业需要大量资金来维持项目运作，对此，需要加强资金管理举措，创新融资方式。当前，我国房地产企业融资渠道的选择性存在一定优势，可根据项目实际情况，结合企业战略目标，以全局为中心，进行融资工作。在融资过程中，应遵循“因地制宜”的根本原则，在良好的环境下，积极拓展融资渠道，搭建新的融资平台。例如上市、发行债券、售后回租等。利用融资方式以保障多项目开发模式顺利进行，为企业赢得更多的利益，降低投资风险。根据项目可行性管理资金。多项目开发模式下，房地产企业应根据项目实际情况，对资金进行管理。针对市场当前土地价格、楼市局面等条件及时分析，调查，便于企业实现多项目开发管理模式。

3、展望

多项目开发管理模式是当前房地产企业自身发展的需要，将有效聚集各方面人才，扩大企业经营规模，提升企业项目开发实力。同时，激烈的市场竞争要求房地产企业必须实践多项目开发管理模式，提升自身竞争能力，强化抵御风险之能力。企业要想在当今市场中稳定发展，必然投入大量的人力、物力、财力。单一的项目开发模式无法适应当前迅速变换的市场环境，多项目联合开发之模式，为企业赢得新的产业研究领域，提供创新思路。并以此占据更多的市场份额，提升市场占有率，提高管理水平，强化企业发展。