新形势下不动产及其权籍调查测绘分析

2019-01-31毛金明廖云江西省国土资源勘测规划院江西南昌330025

中国房地产业 2019年1期

文/毛金明、廖云江西省国土资源勘测规划院江西南昌 330025

我国房地产地籍调查工作的开展需要严格按照国家相关标准规范进行，在房地产土地登记和申请方面，必须要明确土地面积、界限和用途等方面情况，房地产地籍调查工作的开展能够更好的满足这方面要求，形成完善的房地产地籍调查资料，以此为基础，为房地产登记、证书核发等工作的开展打下良好基础。当前房地产权籍测量中测量方法相对较多，针对不动产权属调查，包含有内外业核实以及实地勘察等不同方式，明确房地产权属和界址等方面情况。当前不动产测量方法相对较多，必须要对工作实际需求、房地产基础条件以及不同产类型等因素综合分析，提高不动产测量方式选择合理性，为房地产测量工作的顺利有效开展打下良好基础，本文就此展开了研究分析。

1、新形势下不动产权籍调查测绘难点

当前我国产权管理机制改革不断深化，不动产统一登记制度开始大规模实施。这种管理方法在实际应用中往往选择土地作为核心，共享不动产登记信息，健全登记体系，实现对不动产的统一化管理。这一过程中不动产权籍调查测绘工作具有十分重要价值和作用，但是还面临又一定问题：第一，不动产权籍调查工作的开展需要从宗海、宗地等为单位，做好各类不动产单元信息的清查，但是实际测绘工作开展过程中，林业、海洋等部门各项调查工作的开展在数据库规范以及基本单位等方面还处在有一定的差异性，很大程度上增加各项工作开展难度；第二，不动产权调查测绘工作的开展还包含有内外业核实以及实地调查等方面内容，在地籍图等图件采用基础上，搜集各类地籍以及房产方面电子档案数据，因为数据来源大，缺乏统一标准，会很大程度上增加数据汇总以及整理等方面难度；第三，测绘工作的开展，不同数据的搜集因为缺乏相应联系，非常容易增大数据使用方面隐患，当前房产以及地基等方面数据互相分析，彼此并不存在直接联系，测绘生产很难取得理想的工作效率。

2、新形势下不动产权籍调查测绘应用

2.1 不动产平面测绘与调查

在不动产平面测绘方面，测绘工作的开展主要是测量不动产平面结构，包含不动产位置、高度以及地形特征等信息，同时还需要做好对不动产层次平面信息的测量，结合测量所得数据展开测绘工作，这一过程中需要利用各类技术措施确保测量数据准确性，保证测绘工作有可靠的数据支撑。在不动产信息调查方面，在调查不动产信息时，需要做好不动产本身信息以及用地信息方面调查，比若说不动产的行政信息、产权信息与位置等。

2.2 不动产结构调查与不动产要素测绘

在不动产结构调查方面，不动产测绘工作的开展需要详细了解不动产结构、层次、使用年限等情况，结合所获取的信息绘制产权的宗地图，以此为基础，明确不动产使用情况；在不动产要素绘制方面，不动产要素的绘制不仅要做好不动产本身的测量，同时还需要测量不动产附属内容，首先测量不动产内部信息，之后测量不动产土地使用面积，整个测量过程需要严格按照国家相关法律和要求进行，遵循不动产测量程序，使测绘结果准确性得到保证。

2.3 地籍测量与土地权属调查

地籍测量与土地权属调查工作的开展需要使用经纬仪等仪器设备，做好不动产土地、附属物在水平角、垂直角等方面测量。在测量过程中，还需要遵循《地籍调查规程》各项规定，做好不同测量设备的合理使用，在调查表中填写测量结果，结合测量数据完成图件的绘制。另外，在不动产外业调查时，针对界址发生变化的不动产，还需要展开实地测量，使测量精度准确性得到保证。针对界址未发生变化情况，在复印调查表盖变更章并填写调查表，不需要重新对草图进行测绘。

2.4 不动产图绘制和不动产面积测算

在不动产宗地图绘制方面，首先需要统计和分析各类测量参数（如基准点、测量布网、比例尺），同时做好数据的合理划分，在具体图形绘制中，合理选择绘图比例尺。一般来讲，在不动产宗地图绘制过程中通常需要采用比较大的比例尺。房屋面积测绘对面积核算精度的要求很高，而测绘工作通常是在城市与城镇地区进行，这就需要借助专业性图纸来寻找测量位置，在图中做好标注，因此，要采用比较大的比例尺方能确保图纸的准确度，为不动产信息统计与管理提供真实、可靠的依据。其次，在不动产面积测算方面，不仅需要做好面积方面测算，同时还需要测算不动产结构面积，结构面积测算时需要综合建筑面积、产权面积等因素分析考虑，确保测算结果可靠性和准确性。此外，需要注意的是，在面积测绘过程中应全面引入新型全站仪。目前，新型全站仪将测距位置、微数据处理和测角装置以及自动化技术融为一体，能够在最短的时间内自动完成房屋面积测绘工作，储存重要数据信息，精确计算房地产的面积，并将计算结果输入到信息管理系统中。另一方面，在运用新型全站仪测绘房屋面积时应注意做好户室面积、楼梯间层面积、阳台和楼台面积的测绘工作，确保测量要素的齐全性与准确性。而且，要运用新型全站仪进行逐点测量，启用自动功能，测量好高差，准确计算出房屋平面面积与斜面面积。