关于不动产登记中心登记窗口建设项目进度管理的分析

2019-01-31王君南京市规划和自然资源局不动产登记中心江苏南京210000

中国房地产业 2019年11期

文/王君南京市规划和自然资源局不动产登记中心江苏南京 210000

项目管理包括进度、质量与成本三个方面，其中进度管理具有统筹作用，可确保在规定时间内完成项目总体目标。不动产登记中心窗口建设属于一项综合项目，包括档案管理、办公、社会服务、网络集成中心等多项内容，应根据项目自身特征，从整体出发提高项目进度管理水平。

1、项目进度控制影响因素

本文以山东省不动产登记中心窗口建设为例，该项目整体规模较小，但项目涉及内容众多，包括网络工程、建筑工程、场所设计、装饰工程等等，在实际落实过程中不可避免受到多种因素影响。为了确保项目在规定期限内完成，应做好进度管理工作，对主要的影响因素进行分析。

1.1 组织因素

项目管理进度控制与管理组织关系紧密，该省不动产登记中心窗口建设项目由行政机关直接管理，管理人员的经验短缺，导致整体管理水平较低，组织计划的制定显得十分重要。首先，应明确管理人员责任，将项目任务与职责落实到个人，并根据项目特点，制定针对性管理方法。

1.2 外部环境因素

项目实施不但受到内部因素影响，还可能受到外部环境制约，虽然该项目施工主要在室内进行，但因受到项目特点、地理位置等影响，仍然存在诸多外部环境因素，一是施工资源，在项目施工中可能出现水、电中断，影响施工进度；二是施工地位于市中心，交通复杂，很可能因交通拥堵造成材料运输延迟，影响施工进度；三是对居民生活影响，为了减少噪音低周围居民生活的影响，可能停止夜晚施工，进而导致施工进度拖延，针对上述因素，应统筹考虑，制定针对性解决措施。

1.3 技术因素

该省不动产登记窗口建设分为两个部分，一是建筑与装饰工程，二是网络与信息工程。在前一部分施工中，因技术较为常数，受技术因素的影响较小；在软件工程中，由于登记系统属于新开发系统，在软件的稳定性、兼容性等方面存在诸多不确定因素，很容易在安装调试中出现难以解决的复杂问题，影响项目进度，需要提前做好应急准备。

1.4 政策因素

该项目自身具有行政执行特点，自然会受到政策因素影响，加上不动产登记制度正处于发展初期，在政策方面存在诸多不确定性，因此在项目落实中很可能因政策变化导致任务增加或减少，一旦政策因素发生改变，将对项目进度产生较为严重的影响[1]。

2、不动产登记窗口建设项目进度的控制方法

为了对不动产登记窗口建设项目进度进行良好控制，合理应对诸多因素带来的影响，可采用以下几种控制方法，确保项目在规定时间内保质保量完成。

2.1 完善项目任务细分机制

与登记窗口建设项目特点相结合，由项目组直接将总体任务分解，并分配给各个分包队伍实施，做到深化管理，清除管理死角。要求各项工作负责人都应根据进度计划，将所负责的工作细分至每日，并设置周节点，定期向分项管理人员汇报工作进度，确保整体工程进度与计划相符，确保每日、每周的完成量与计划量相符合，避免出现任务拖延影响整体进度。在确保项目质量的基础上，通过创新工作方法、优化工作细节等方式，提高工作效率，争取超额完成日工作量，为突发状况的发生预留更多的调整时间。

2.2 实施PDCA动态循环控制

PDCA是计划、实施、检查、处置的英文缩写，四个过程周而复始，每个循环结束后都会解决一些问题，剩余问题将进入下一个循环中，直至项目完成。

2.2.1 Planning（计划）

根据PDCA动态循环原理，该省项目建设中首先采用WAS分解结构制定了项目进度计划，在项目实施之前，与组织要求相结合将总体任务划分成多个独立的子任务，列入各项工程计划框架中，使分部工程根据计划规范实施，并接受项目组织的控制与管理。

2.2.2 Do（实施）

施工人员以项目总体进度为依据开展工作，要求各项分任务均应按照计划内容落到实处，在实施过程中，首先判断该项目是否与计划内容相符合，再分析项目目标细分后是否可使总计划顺利完成。

2.2.3 Check（检查）

根据项目的总体目标，在工作实施中管理人员需要全程检查，从三个层次着手开展检查工作，具体如下：一是施工人员自检，在项目完成后，由施工人员对工作进行直接自检，判断工作质量、工期是否满足要求，并将自检结果汇报给管理人员；二是分部工程管理员检查。在工程施工中，由管理人员进行实时检查，发现问题及时纠正，并做好记录，一项工作检查合格后才可开展下一项，确保整体项目质量；三是项目组织抽检。项目组会在项目施工中定期、不定期进行抽检，当抽检发生问题时需要立即纠正并实施全面自检，经项目组质量审批后方可继续实施。

2.2.4 Action（处置）

在各项检查过程中，如若发现项目进度与计划间存在偏差，需要积极采取处理措施，当偏差量较小时，负责人可自行决策，做好相应记录；当偏差较大时，应上报给项目组织，由项目组成员共同商讨对策，纠正项目进度偏差。

2.3 实时报告与分部验收

实时报告机制的建立能够在第一时间对突发状况进行处理，尽量减少对项目进度产生影响。在项目实施过程中，如若出现现场无法协调的问题，应立即上报，上级项目组接到申请后应立即研究解决办法，做到不等不拖，确保项目进度顺利执行。另外，在项目验收中也要分部进行，针对主体施工、网络工程、档案室、办公家具以及其他设备质量等，都要派遣专业人员进行质量检查，一旦发现问题要立即进行整改，将阶段性工作细化到周，避免大量返工工作堆积，使整体项目进度受到拖延[2]。