国有土地使用证查封后的地上房产交易——以焦作市为例

文 | 张涛 贾亚楠

随着我国市场经济的不断发展，国有土地的利用方式越来越多样化，而由此延伸出来的问题也越来越多。当前，大多数房地产开发企业基本上采取分批分期建设，将土地进行抵押贷款的方式开发建设房地产，这就意味着有可能出现开发企业因债务纠纷而土地被查封的情况，导致相关业主的权益得不到根本保障。

2003年，焦作市某置业公司依法以出让形式取得位于解放区工业路北侧一处国有建设用地用于房地产开发，小区住宅部分建成后于2004年开始陆续对该国有土地使用证进行分割登记，至今仍存在部分业主未办理国有土地分割登记的情况。其间，由于该项目商业部分未建成，并未对其国有土地使用证大证进行注销。2016年3月2日，由于房地产开发企业陷入债务纠纷，焦作市中级人民法院对该土地进行了查封。2018年初，该小区业主在不动产转移登记窗口办理转移登记时，工作人员发现以上问题并及时上报，该市不动产登记局立即组织研究分析，并制定相关解决办法。

交易中遇到的问题

地上房产已办理房产证，土地证已经完成分割登记。这类情况的发生，一般分为两种情况，一是国有土地使用证大证分割登记完成时，因工作业务不规范，未及时将该国有土地使用证注销，在此期间，开发企业因债务纠纷，法院将国有土地使用证大证予以查封。二是因为大多开发企业都会选择对土地进行分批分期建设，而在建设全部完成之前，国有土地使用证大证不能注销，其间，开发企业因债务纠纷，法院将国有土地使用证大证予以查封。

地上房产已办理房产证，土地已经完成分割但未登记。这类情况的发生，同样也是因工作业务不规范，未将大证及时注销，或者是开发企业对土地分批分期建设，而在建设全部完成之前，国有土地使用证不能注销，其区别在于国有土地使用证已经完成分割，个别住户未能及时申请土地登记。此后，因开发企业债务纠纷，法院将其国有土地使用证大证予以查封。

地上房产已办理房产证，土地并未进行分割。这类情况的发生，往往是由于当初房管和自然资源部门分散登记时与司法部门信息共享不畅，导致在国有土地使用证已被查封的情况下，房管部门依然为其办理房产证，或是该小区先办理房产登记后土地被司法部门查封。

焦作市的做法

焦作市不动产登记局始终坚持“以人为本、服务于民”理念，及时成立不动产登记政策研究领导小组，认真研究分析，及时解决不动产登记过程中出现的问题。

依据《最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条规定，结合焦作市实际情况研究制定了《焦作市不动产登记若干问题处理办法》（以下简称《办法》），切实解决好企业、群众关心关注的热点问题。

《办法》第二条被查封的房地产开发用地上的房屋不动产登记问题中明确指出，在土地查封登记前，小区业主已办理房屋所有权登记和土地分割登记的，应当函告作出查封决定的法院（公安），正常办理不动产登记手续；对于小区业主已办理房屋所有权登记，未办理土地分割登记的，应当函告作出查封决定的法院（公安），按过渡期政策要求和规定办理不动产登记手续，但不予办理土地分割登记；小区业主未办理房屋所有权登记和土地分割登记的，暂不予办理不动产登记手续。对新办理土地查封登记的，应当按规定将宗地上已办理房屋所有权登记和土地分割登记的情况书面告知查封法院（公安）。对于房地产开发用地已办理整宗地抵押登记或新申请办理抵押登记的，应当函告抵押权人，参照上述办法办理。

有关意见和建议

建立功能完善的土地二级市场。之所以会出现国有土地使用证大证应注销但未及时注销，司法部门该部分查封却整宗地查封的情况，就是因为缺少功能完善制度健全的土地二级市场。因此，建议结合地方实际情况，依托地产交易中心建立功能完善的土地交易二级市场，承担土地转让、出租、抵押的公益服务职能。

构建高效联动的土地二级市场交易平台。按照政务服务“一次办妥”改革工作部署，最大程度做到便民利企，建议构建全市土地二级市场交易网络平台，采取线上交易和线下交易相结合的工作模式，积极利用网络互通便捷的优势，及时将网络平台向不动产登记、司法、工商、财税等电子政务平台业务对接，实现相关数据高效共享，工作互通联动。

建章立制保障土地二级市场安全、快捷、高效、有序。一方面，积极采取有效措施，建立健全土地二级市场交易管理办法；另一方面，要建立土地二级市场与不动产登记衔接及时制度，做好共享和融合。此外，还应根据具体工作需要，及时建立起一套与司法部门对接的完整体系，确保能够及时与司法部门沟通，协助做好司法部门查封工作，切实保障好人民群众的根本利益。