求田问舍置地产

文 | 景志刚

“盛世置地，乱世藏金。”无论是男耕女织的农业社会，还是日新月异的工业时代，土地始终是最珍贵的稀缺资源、最关键的生产要素，也是最重要的家庭资产。

古往今来，土地的买卖与地权的变更，始终是牵一发而动全身的大事，关系百姓冷暖，见证家族起落，映射国运兴衰，记载着经济社会的沧桑巨变。

公有与私有：地权的流转

与其他商品一样，拥有土地的所有权，是一切土地买卖的前提。从早期的王有制、后来的私有制再到当今的公有制，土地交易如影随形，相伴土地所有制发展而断续起伏。

“溥天之下，莫非王土。”商周时分封建制，全部土地归天子所有，由天子来分封、赏赐、授予、收回。实际占有土地的诸侯、卿大夫或士，以及从事耕作的庶民和奴隶，均无处置土地的权利，更不能将土地当作商品来买卖。《礼记·王制》中的“田里不鬻”，便是当时关于严禁土地买卖的明确规定。

西周后期，诸侯坐大、王室衰微，诸侯或贵族之间因赔偿、赠送、交换乃至抵押、典当等而产生的土地交易开始出现，但形式上仍需天子许可。春秋战国，礼崩乐坏、井田瓦解，土地禁令名存实亡。商鞅“改帝王之制，除井田，民得买卖”，以法律形式保护土地买卖，开历代之先河，合法的土地交易自此登上历史舞台。

从秦始皇“使黔首自实田”、承认土地私人占有，到汉初土地兼并加剧、“富者田连阡陌，贫者无立锥之地”，土地买卖盛行于民间，土地市场雏形初现。北魏至中唐，均田制下的土地买卖严格受限，土地市场缓慢发育，直至唐德宗施行“两税法”，彻底打开土地买卖的闸门，土地市场方才加快走向兴盛。

两宋“田制不立、不抑兼并”直到明清，土地买卖如火如荼。宋代“贫富无定势，田宅无定主，有钱则买，无钱则卖”，清代“人之贫富不定，则田之去来无常”，便是当时形象的描述。近现代以来，工业文明西风东渐，土地交易形式多样，土地不再被视为单纯的自然资源，而是在资源、资产与资本的相互转化中，支撑和推动着城乡建设和市场经济发展。

买家与卖家：博弈的选择

买卖双方，永远是交易的主角。与一般商品不同，土地买卖的背后，往往是对立的阶级关系、复杂的社会结构、深厚的文化背景和不断变化的财富格局、经济状况。

卖家的时运。对于中国人来说，土地是饭碗、是生计，是财富、是家业，是实力、是地位。世人眼中的败家子，莫不以变卖祖宗田产为最，被族人和社会所不齿。除非万不得已，谁也不愿主动出售自己的土地。所谓“小乏则取息利，大乏则鬻田庐”，细数古代变卖私有土地，穷困潦倒、贫苦无依者有之，或遭横征暴敛，或逢天灾人祸；债务缠身、以地抵债者有之，或陷经商破产，或遇家道中落……直到宋明之后，民间工商业崛起，出售土地、筹措资本、投入经商的情况才越来越多。

买家的荣耀。在传统观念中，购田置地历来是光宗耀祖、福荫子孙的大事。无论是自京城致仕返乡的高官，还是本地富甲一方的豪强，平等交易也好，强买强占也罢，莫不以购置田产、兴建家宅为荣。即使富贵如汉相萧何，也曾因“贱强买民田宅数千万”而被百姓上书告状。土地不忧水火、不惧盗贼，可取租息、可获增值，历来便是绝佳的投资对象。相比之下，经商利润虽高，但风险也大，远不如依靠土地收取地租更可靠。古人向来便有“以末致财，用本守之”之说，先靠经商挣钱，后置田产保值。

“古田千年八百主，如今一年一换家”“十数年间三易主，焉知来者复为谁”……频繁的土地买卖中，往往时运无常、造化弄人，转瞬之间、角色互易。

活卖与绝卖：回赎的约定

中华自古重农抑商，对于终身务农的老百姓来说，土地就是赖以生存的命根子。即使迫不得已出卖田产，也要千方百计给自己留条后路，以便日后赎回。

活卖的惯例。活卖又称典、当，也就是卖家转让土地时，保留在一定期限内回赎的权利。由于权利受限，活卖的价格大大低于土地的实际价值。对于卖家来说，既能解决经济困窘下的一时之需，又能暂时避免永久失去土地的噩运；而在买家看来，也可以较低价格购得土地，及时使用、出租以获取收益。《大明律集解附例》专门界定：“盖以田宅质人而取其财曰典，以田宅与人而易其财曰卖，典可赎而卖不可赎也。”

绝卖的后果。无任何附加条件买卖土地，或活卖之后过期不赎，即成绝卖，又称永卖、断卖、杜卖。古代民间的土地买卖，平民百姓大多采用活卖，而富贵之家绝卖则比较常见。为避免纠纷，交易时一般要加以注明。《大清律例》规定：“嗣后民间置质产业，如系典契，务于其内注明回赎字样，如系卖契，亦于契内注明绝卖，永不回赎字样。”

土地不仅关乎生计，也维系尊严与情感。“贫民下户，尺地寸土皆是汗血之所致，一旦典卖与人，其一家长幼痛心疾首，不言可知。”由此，“日夜夫耕妇蚕，一匀之粟不敢以自饱，一缕之丝不敢以为衣，忍饥受寒，株积寸累，以为取赎故业之计”。

限购与限售：另类的规则

土地和房屋不可移动，既是生产的平台、生活的空间，也承载了家庭财富、宗族关系、户籍管理、社会稳定等多重意义。土地的买与卖，历来便受到诸多限制。

限购的逻辑。宋元明清诸朝，为防止腐败，均对官员购置田宅进行诸多限制。宋代诏令“现任京朝官除所居外，无得于京师购置产业”，禁止京官购买第二套住宅；元代要求蒙古官员不得在原南宋统治的江南地区购买田宅；明代规定“凡有司官吏，不得于见任处所置买田宅，违者笞五十，解任，田宅入官”；清代增设“旗员历任外省，有在任所置产者，勒限责令，变价回旗”。尽管这些手段最终也未能防止官员受贿，但却不失为今天的反腐倡廉提供一点借鉴。

限售的规矩。自唐宋起的千余年间，“求田问舍，先问亲邻”成为官方政策，即出售房地产，必须征得亲戚、邻居和族人的同意，并给予优先购买权，否则不能交易。唐代规定“天下诸郡，应有田宅产业，先已亲邻买卖”；宋代要求“先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易”“据全业所至之邻皆须一一遍问，候四邻不要，方得与外人交易”。直到清末民初，尽管已无法律限制，但民间因无法取得邻居同意而取消田宅买卖的事件仍时有发生。

红契与白契：逃税的代价

古语中的“契”，本意为刀刻，后引申为刻录在金木或纸帛上的承诺。所谓“空口无凭，立字为据”，买卖签订契约，自古天经地义，而对于土地之类的重大交易更是不可或缺。

红契的效力。买卖田宅必须缴纳契税，已成历代惯例，也是朝廷的重要税源。这种依法纳税、由官府加盖红色官印的契约，称之为红契、赤契或朱契。两宋时，官府印制统一格式的契约，称为“官颁契纸”，写明买卖双方姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。经官方验证登记的地契，属于合法合规的交易，受到法律保护。

白契的风险。红契虽然有保障，但需缴纳契税，先是由卖方缴大头、买方出小头，后来全部由买方出钱，成为不小的负担。老百姓不堪重负，往往私下签约交易，不再到官府缴税登记，这种未经验证盖章的契约称为白契。白契在民间大行其道，节省费用，但不被官方认可，产权不明，安全性差，引起的田宅纠纷俯拾皆是。即使诉诸于官府，也不会赢得争讼。

舍红契而取白契，显属偷逃税款，历代均严厉打击。南宋时“匿税者，笞四十；税钱满十贯，杖八十”；明代规定，不税契者，除刑事处罚外，一半价款要上缴官府……

田宅虽小，关乎全家生计；地契虽轻，记录千年浮沉。“盈者得卖其盈，不足者得买所不足”，古人的理想至今仍具现实意义。让我们在地权的变迁中感受民生、感知民意，在历史的脉络中品鉴得失、把握未来。