租购并举制度对实现“全体人民住有所居”目标的意义研究

关惠敏

【摘 要】我国的住房供应体系由住房销售市场、住房租赁市场和保障房市场组成，三个市场相互配合，互为补充，共同解决居民住房问题。但自 1998年房屋商品化改革以来，住房销售市场蓬勃发展，住房租赁却发展缓慢甚至停滞不前，租赁关系不稳定、缺乏系统规范的租金定价机制，租赁双方遭遇欺诈、利益被侵犯的事时有发生，日益成为中国城市住房供给环节的短板，没有在住房供应体系中充分发挥应有的作用。为了扶植和培育住房租赁市场的发展，我国自进入新世纪以来，就开始制定相关政策。租购并举政策就是在这个背景下提出来的。

【关键词】租购并举;住有所居;高房价

一、租购并举制度概述

2017年10月，党的十九大报告明确提出“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这一制度的提出，使发展住房租赁市场具有了战略性的指导意义，是实现居民住有所居的住房目标、落实房住不炒的住房定位、进行住房供给侧结构性改革的重要落脚点。

租购并举这一表述主要经历了三个阶段的变化。第一，最早的表述是租售并举，出现在住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》建房[2015]4号文件中，当时是站在房产开发商的角度，鼓励开发租赁房产;第二，购租并举最早出现在2015年年底召开的中央经济工作会议中，这一表述是站在消费者的角度，提倡转变消费方式;第三就是十九大报告中提出的关于租购并举的表述。

租购并举本质上是对住房市场供应结构的优化和调整，同样属于住房市场供给侧结构性改革的一部分。从字面意思上理解，“租购并举”是指在住房供给体系中既存在租赁性质的住房又存在出售性质的住房。对具备购房能力的常住人口，支持其购买商品住房;对不具备购房能力或者没有购房意愿的常住人口，支持其通过住房租赁市场租房居住。

二、“租购并举的住房制度”对实现“全体人民住有所居”目标的意义

（一）租购并举是解决我国住房问题的重要渠道

近年来，我国一线城市以及热点二线城市的房价过快上涨，居民的房价收入比不断升高，大部分的中低收入群体难以企及当前的高房价，越来越难实现购房的目标。这表明，我国住房销售市场自动过滤并不能解决城镇中低收入家庭的居住困难问题。此外，经历了二十多年的房地产开发，我国一些高房价的城市，其土地开发已经接近极限，基本进入存量房时代。这就要求在住房供求基本平衡的前提条件下，住房供给应从新建住房或全面更新改造住房为主转为利用旧房为主，盘活闲置用地或住房、允许商业性房产改建成租赁住房和试点集体建设用地建设租赁住房，提倡分层供应和梯度消费。因此，为了能够解决好新时代居民的住房问题，实现中低收入群体的住有所居，需要住房租赁市场与住房销售市场协调发展，推行租购并举的住房发展模式，加快培育与发展租赁市场。

（二）租购并举是保持房地产健康发展的必要途径

1.租购并举有利于抑制房地产价格过快上涨

在一线城市及部分热点二线城市，城市化、城镇化快速发展、投资投机者炒作以及购房者获得较大收益产生的“财富效应”等诸多因素引发了更大程度的购房热。此外，租赁住房供给匮乏、租赁市场秩序混乱等情况普遍存在，最终导致城镇居民更多地通过购房来实现住有所居，进一步加剧了住房供求失衡，促使房价不断飙升。由于租赁市场不能有效分流部分消费者，我国城镇居民的住房需求在购房市场中过度集中释放，这也是房价屡屡突破调控目标的重要推手。因此，只有在新时代推行租购并举的住房发展模式，加快培育与发展住房租赁市场，补齐租赁市场发展滞后的短板，排除对住房租赁消费的制度性歧视，给居民提供一个可以“先租后买”的市场环境，满足不同居民多层次的居住需求，从而能够有效截留部分购房需求，缓解销售市场住房供求的失衡，起到抑制房价过快上涨的效果。

2.租购并举是建立房地产长效机制的关键环节

房地产业的长效机制是有利于中国城镇化长期发展、人口合理聚集，以及空间分布的机制，有利于平衡房地产业的供给和需求，即短期均衡和长期均衡不断趋近的机制。我国房地产业经历二十多年的发展，“购”的一端过于火热，“租”的一端过于薄弱，以往“重购轻租”的住房市场发展模式已呈现出诸多问题，诸如房价过高、商品房空置率高、企业风险意识薄弱等，这不利于市场的稳定健康。因此，只有在新时代强化租购并举，补齐租赁市场这个短板，盘活存量房，扩大住房供给，构建多层次的住房供给体系，满足不同群体的住房需求，形成房地产长效调控机制，才能保持房地产业的健康、稳定和持续发展。

（三）租购并举是中国经济发展的一步大棋

1.当前，我国鼓励大众创业、万众创新，然而，高房价会给人们的创业、创新带来一定的阻力。高房价不仅造成购房者拼尽几代人财富积累付首付而且还要按月还贷当房奴，使购房者缺乏勇气和信心去创业。据统计，我国租房群体中，年龄在20岁至34岁的年轻人占的比重高达89%以上。20-34岁是人一生中进行创新、创业的黄金时间。如果不能给他们提供一个稳定的居所，那么有些人就会匆匆入市买房，等还清贷款早已错过创新、创业的阶段了。因此，只有在新时代推行租购并举，提供可以长期租赁的房源，满足这些年轻人的居住需求，才能解除他们的后顾之忧，让他们能够安心地在城市里落脚和扎根，并一心一意地投身于创业、创新之中，从而促进城市的经济增长与发展，提高城市的综合竞争力。

2.当前，我国消费对经济增长的贡献仍然处于较低水平，其中造成居民不敢消费的原因之一就是居民对于住房的“购买动机”，所以高房价不利于消费对经济增长的拉动。同时，在高房价的背景下，生活成本全面提高，无房者房租上涨每月所剩无几，更别说将收入的大部分用于消费了。另一方面，高房价不利于人口大规模地在大城市聚集。租金价格持续上涨的情况会促使城市中的外来务工人员无法久居，产生城市劳动力不足的结果。因此，只有在新时代加快培育与发展住房租赁市场，能够大规模地向市场提供租金较低的租赁房源，才能促进人口向大城市自由地迁徙，才能促进服务业的进一步发展，并相应地提高消费对经济增长的贡獻。

三、结语

在新时代建设中国特色社会主义的关键时期，构建租购并举的住房制度对中国住房体制改革发挥重要作用，而租购并举住房制度的建立离不开对住房租赁市场的培育和发展。经过研究和分析发现，我国从十八大以来就十分的重视住房问题，出台了多项政策，城乡居民居住条件明显改善。党的十九大又深入解读了住房制度，为住房改革指明了方向、路径、目标，只有加快建立并落实“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，保持房子“居住”的基本属性，才能满足人民群众日益增长的住房需求，才能逐步实现住有所居的宏伟目标。

【参考文献】

[1]易宪容，郑丽雅.中国住房租赁市场持续发展的重大理论研究[J].探索与争鸣，2019.02：117-130.

[2]陈伯庚. 新时代中国特色社会主义住房制度创新———党的十九大报告启示[J].上海房地，2018（2）：15-18.