对加强国有资产租赁经营风险防控的思考

王爱明

（重庆市万州三峡平湖有限公司，重庆 万州 404000）

1 引言

国有资产租赁经营是指在不改变国有资产所有权的前提下，将国有资产出租给有关承租人经营。租赁经营的核心工作是对国有资产进行有效的开发利用，在确保资产安全的前提下，通过资产营运，实现国有资产的保值、增值[1]。重庆市万州平湖资产经营管理有限公司自成立以来，积极通过规范租赁经营行为，创新管理，减少租赁经营中的矛盾，化解风险，在推进国有资产的有效开发利用方面，取得了一定的成效，但在风险防控方面还存在一些薄弱环节。为进一步完善国有资产的租赁经营工作，有必要对企业近几年租赁经营工作的成效和今后工作的开展做进一步的研究和探索，改进和完善薄弱环节，提升租赁经营工作的实效。

2 重庆市万州平湖资产经营管理有限公司简介

2010年9月，重庆市万州区人民政府整合8个国有单位，并划转部分区属行政事业单位的资产，组建了重庆市万州三峡平湖有限公司，主要承担基础设施建设、融资、资产管理三大职能。公司组建后，为更好地履行区政府赋予的“区政府授权管理的房屋等国有资产和建设形成的国有资产”的职责，2012年10月，经万州区人民政府批准，三峡平湖公司出资组建了重庆市万州平湖资产经营管理有限公司（以下简称平湖资产公司），主要负责资产经营和管理。三峡平湖公司下属各子公司将拥有的3.21×105m2房屋资产，委托平湖资产公司进行集中管理，通过开展租赁经营，使国有资产保值增值。

3 平湖资产公司资产租赁经营运作情况

平湖资产公司组建后，充分发挥资产租赁经营集中管理的优势，花大力气解决了部分国有资产存在的权属不清、无产权证、未经消防验收、安全隐患等历史遗留问题，并通过建章立制、规范运作、加强监管等措施，使国有资产租赁经营工作走上了良性发展的轨道，管理的国有资产数量和租赁经营的效益逐年上升。

3.1 规范国有资产租赁经营行为，确保资产保值增值

对国有资产租赁经营工作的各个环节予以规范，是确保国有资产保值增值的基础。为此，平湖资产公司重点做好了三项工作：一是建章立制，保证资产租赁工作规范有序，公司按照国家有关法规和三峡平湖公司的规定，建立起一系列科学合理的规章制度，用制度去引导公司各项工作的正常开展；二是招租程序公开透明，主要是严格按照万州区国资委印发的《关于规范区属国家出资企业资产租赁行为的通知》的有关规定，确立了“集体研究、媒体公告、有效监督、现场竞价”的租赁机制，经营部门在招租前根据招租资产的位置、面积、现状、周边商业状况等情况，以评估机构的评估价值为依据，结合周边相同地段租赁价格，拟定租金起始价，制定招租方案，经公司经理办公会研究确定后报上级审批，遵循公开、公平、公正原则，通过公开招租方式确定承租方，所有的招租项目均在本地报纸上公示；三是强化租赁资产的监管，平湖资产公司通过日常检查和不定期巡查，加强对租赁资产监管，及时纠正承租方装修过程中的不安全行为、违规转租、不按合同的约定擅自改变租赁资产的用途以及对租赁资产违规拆建等行为。

3.2 创新管理，尽量减少租赁经营中的矛盾，提升经营效益

近年来，平湖资产公司不断探索管理上的创新，用合理的激励机制调动员工的积极性和创造性，对部门和员工开展绩效考核等，取得了较好的成效。为做好租赁经营工作，减少租赁经营中的矛盾，提升经营效益。公司积极探索改进租赁经营工作的方法和流程，加大对承租人资信的审核，尽量减少拖欠租金等违约行为的产生。对个别有升值潜力的地段且合同到期的资产，大胆投入资金进行改造，进一步提升资产的使用价值。对有增值潜力的资产的租赁合同，采取一年一签的办法，为今后租金增长留下空间。

3.3 加强安全监管，确保国有资产安全完整

安全管理工作是关系到企业生存和发展的头等大事。平湖资产公司始终把安全工作放在第一位，企业主要领导对安全工作负总责，公司有关部门和员工按各自职责对所管理区域的资产的安全使用负责，采取建立健全安全管理制度，加强员工安全知识的教育和培训，加大安全生产资金投入，落实安全隐患整改，组建专业的安全检查小组，不定期对租赁资产进行安全检查，提升承租人的安全意识，督促承租人及时整改安全隐患等措施，将各项安全工作落实到位，没有发生一起安全责任事故，确保了国有资产的安全完整。

4 加强国有资产租赁经营风险防控的思考

由于国有体制的原因，加之我国目前诚信建设尚处于起步阶段，导致国有资产租赁经营工作不可避免地存在拖欠租金、转租、到期不退、官司胜诉执行难等风险问题，国有资产管理人员稍有疏忽，就可能造成国有资产的流失。虽然平湖资产公司对国有资产的租赁经营管理工作已逐步走上了依法管理、科学管理、规范化管理的轨道，但面对国有资产租赁经营的共性问题，也不可避免地存在薄弱环节，需要进一步研究风险防控的措施。

4.1 进一步完善资产登记和产权管理

维护国有资产的权益，建立“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的资产管理机制，是防止国有资产流失并实现资产保值增值的基础工作。平湖资产公司组建后虽为部分缺失产权证书的资产，办理了产权登记手续，但还存在部分缺失产权证书的资产。因此，还要下大力气对没有产权证书的资产认真登记造册，分析没有办理产权证书的原因，并通过三峡平湖公司向区政府报告，争取由政府部门协调解决。充分利用资产管理软件等信息化工具，提高资产管理的准确度和工作效率，确保所有资产均处于受控状态。

4.2 以严格承租主体资格审查为核心，创新招租方式，完善招租流程

从近几年的实践来看，承租主体选择不好是日后产生租赁纠纷的根本原因。因此，在我国的信用建设还处于起步阶段的情况下，应以严格承租主体资格审查为核心，创新招租方式，完善招租流程。如针对法人承租，可要求承租人提供近期财务报表，到工商部门求证其资信能力，通过了解其注册资金、上年收支情况、诉讼情况、信用情况、资信口碑等，筛选出履约能力强、商业信誉好、资金实力好的承租主体。对单项资产面积大于500m2或年租金在10万元以上的招租，在招租前，对拟确定的用途的市场前景、违约后是否会引发群体事件等问题进行风险评估，并主要采用公开招标的方式，将承租人的资信作为重点，在评标时邀请法律、审计、财务等方面的专家作为评委，选择实力强、资信好的承租人[2]。从程序上降低承租人违约的风险及降低违约后果所造成的损失。

4.3 规范合同全过程管理

近年来，因承租人失信违约、生意失败、破产等，资产租赁纠纷案件呈上升趋势。国有资产管理人员稍有疏忽，就会造成国有资产流失。为此，出租方应重视规范合同管理全过程，加强对合同洽谈、起草、签订、生效、履约等一系列流程的内控管理。例如，招租前应有书面计划和方案；合同洽谈中，有书面记录；合同中明确先付租金后使用的原则，并要求承租人支付一定履约保证金或押金；合同生效后及租赁期满后租赁标的物的移交，均有详细的清单记录；履约过程中，一旦出现拖欠租金，应当及时书面催告；保存好往来联系的工作函、租金支付及催告情况记录等信息台账，以便日后发生法律纠纷时作为证据；注意诉讼时效等。

4.4 加强员工的法律教育

国有资产的国有性质决定了国有资产租赁经营工作的风险防范只能在法律框架下进行。因此，做好国有资产租赁经营工作，一是要根据国家有关法规和制度，进一步完善各项规章制度，强化监管措施。二是要加强从业人员的法律教育和风险意识教育，定期培训国有资产管理的系列政策法规，提高从业人员的法律意识，培养从业人员识辨法律风险的能力，使从业人员能在日常的监督检查中，用法律的准则判断承租人是否按约定使用，发现异常、存在安全隐患和违法活动，都要及时提出整改，必要时采取法律补救措施或及时解除租赁合同，用法律这一合法武器确保国有资产的安全与完整，实现国有资产的保值、增值。