探讨加快推进永善县城旧城改造之路

艾泽民

（云南昭通市永善县住建局，云南 昭通 657300）

所谓旧城改造是指因经济社会发展需要，经批准对老城区局部或整体有步骤地改造和更新老城区生活环境，从根本上改善其劳动、生活服务和休息等条件。永善县地处新一轮西部大开发的前沿阵地，极力融入长江经济带和川渝旅游经济圈，必须借助提升人居环境整治和综合经济竞争力提升的大机遇，践行新时代思想，努力推进以旧城改造为核心的人居环境，改善工程建设。笔者结合永善实际，就推进该县旧城改造进行了探讨和分析，与大家共享。

1 旧城区改造的重要性和必要性

旧城改造能有效改善老城区市民的住房条件，发挥带动消费、扩大投资的积极作用，缓解城市内部二元矛盾，提升城镇综合承载能力和人居环境，促进经济增长和社会和谐稳定，是重大的惠民工程和发展工程，对稳增长、调结构、惠民生具有十分重要的作用。

对政府而言，加速推进旧城改造，有利盘活有限的土地资源，释放更多土地供给到市场，促进经济的可持续发展。同时，更有利于完善城市功能、提升城市形象，改善旧城区生态环境，促进地方经济快速增长，提升投资环境和宜居空间，推进城市转型和晋级。

对市民而言，加快推进旧城改造，有利于市民资源收益最大化，有利于改善市民的生产生活环境，提高生活质量，更有利于市民获得改革红利的分享，增强政府与市民思想的沟通与融合。

对开发商而言，当前，旧城改造土地的特殊性和优越性，已经成为房企战略性的投资方针和发展方向，开发商占有旧城区的土地资源，就为房企占有更大的赢利空间和广阔的城市商业市场创造条件。旧城改造所获土地还为企业融资、利润增长点等发挥功能作用。

2 落实旧城改造前期情况

根据永善县发展水平和财力状况，结合该县城市总规、土地利用规划的战略布局和决策部署，本着先急后缓、量力而行，优先安排县城规划区集中连片、居住条件差、安全隐患重、群众改造意愿强的旧城区项目实施。主要涉及县城永清街、南正街、兴隆街、新华街和景凤路及周边“城中村、城边村、城郊村”。当前，对该区域内的房屋及人员情况进行了摸排。占地面积近400亩。其中旧城区约300亩，其他占地100余亩；拟涉及拆迁户数1 700余户，人口5 000余人，拆迁面积26万余m2，拟投资21.4亿元。在做好摸底的同时，结合政策规定，对旧城区改造项目进行研究和评审，对市民的意愿、需求及开发风险进行评估分析，力争项目建设效益最大化。

3 旧城区改造中存在的问题

（1） 旧城改造方案待完善。旧城改造政策性强，该县没有改造经验，虽然做了大量工作，但对土地、拆迁研究不深；对政府购买服务不够明确；对改造中动迁、安置、规划等方面落细落小不够。因而，对现有旧改方案及配套措施仍需再论证、再完善，为后期项目顺利实施奠定基础。

（2） 拆迁意愿各异。当前在旧城改造中拆迁要求实行货币化和房屋置换安置方式。但部分居民对该安置方式抵触情绪大，利益战突出，一些临街建构筑物的居民，提出的要求高；部分经济收入水平较低，要购房筹资困难，加重了拆迁居民与政府的矛盾。安置方式难统一，影响了旧改进度及开发商投资信心，一个片区的居民，有的愿意改造，有的不愿意改造，有的希望拆除重建，有的希望加固整治，有的要求就地划地安置，有的要求异地重建，难以统一规划实施。

（3） 拆迁资金有限。据调查表明，要完成该县旧改工作资金约20亿元，受上级融资政策调整，加之调查实际面积远超拟融资面积，户均融资额度又估量不足，同时，考虑社会经济发展和物价指数变化，资金缺口加大，若这些资金都由地方政府买单，势必加重地方财政负担。

4 推进旧城改造的几点建议

旧城改造必须紧紧围绕《县城总规》和《控规》要求，在保持特色和保护历史文化建筑的前提下，着力构建以县城为核心，建制镇为极点，乡村为补充的城乡融合的新型城乡体系，通过旧城改造带动，引领新城发展，明细措施办法，将永善县城打造成为“清洁能源基地、绿色经济示范县、长江上游生态屏障、体验式旅游目的地”和经济发达、文化繁荣、生活舒适、环境优美的宜居宜游山水园林生态新城。

（1） 强化组织，专项推进。要把旧城改造工程列入县委政府工作重中之重，把它作为改善投资环境和惠民工程来抓，组建旧城开发指挥部，制定翔实方案抓落实。一是积极探索“政府主导、镇级落实、社区及村级掌控、群众参与、分类施策”的属地旧改工作方法，坚持情法结合，实行工作重心下移，明确县、乡 （镇） 、社区的职责，做到人性化征收、法治化推进。二是按“抽硬人、硬抽人”原则，抽调干部条块工作组，专职专项推进。三是建立县领导牵头旧改片区开发机制，明确责任单位和责任人，考核到人、奖惩到人；实行一天一报告，一周一调度，一月一盘点。四是实行专题例会、定期调度、现场办公、日常联络等工作制度，掌握工程进展情况，及时发现问题，及时矛盾化解，铺平旧改工作道路。

（2） 博采众长，细化措施。旧城改造对该县来说没有经验借鉴，因而必须强化学习，博采众长。一是由组织住建、财政、发改、国土、溪洛渡镇等部门领导及人员外出实地考察学习，学习旧改工作先进经验和做法。二是广泛征求“两代表一委员”、企业家、旧城区住户代表等各界人士意见建议，通过入户调研，听取合理诉求，制定可行的旧改工作程序、方法、资金监管、档案管理等规定。三是加大培训宣传。邀请专家对工作人员、群众代表举行旧改法律知识专题讲座，提高工作人员对做好征收拆迁工作的责任意识、大局意识和主动意识，争取被拆群众支持。

（3） 创新模式，明确主体。要明确政府是旧改工作的责任主体，进一步发挥政府组织协调作用，落实资金、土地、财税等政策，可采取与国有开发企业开展战略合作、土地招拍挂、多项目打捆推介等模式，吸引企业和社会力量投入旧城改造，缓解地方财政压力。结合该县实际，还可采取“政府购买服务”的运作模式，由县政府作为购买服务主体，确定企业作为项目承载主体，负责资金筹措、建设、运营及管理等工作，同时，调动旧改项目范围内企业和居民积极性，共同参与、合理分担。也可以采取对有开发价值的旧城区，设置土地招拍挂条件，实行房地产综合开发。

（4） 坚持原则，集中用力。要把旧城改造作为提升人居环境和改善投资环境的重要意义来认识，强化依法依规强势推进。一是坚持“政府主导、市场化运作，以人为本、妥善安置”原则，严格执行上级政策，政府主导房屋征收与补偿工作。二是坚持依法操作、阳光操作，做到“一个政策执行、一把尺子衡量”，被迁户房屋面积、补偿标准与数额、补偿协议内容等都公开、透明，充分保障群众知情权、参与权、监督权。三是落实旧改货币化和产权置换安置政策。哪个区段的居民积极性高、配合度强就优先安排落实。四是着力争取上级政策、资金扶持，集中用力推进旧改工作，对资金不足问题可招拍挂土地，盘活土地资源，让存量资源增值，为地方财政减压。

（5） 宣传引导，营造氛围。旧城改造，社会关注度高，百姓受益面大，正确宣传引导就显得十分重要。一是可制定针对性的宣传方案，入户可《致公开信》，通过当地电视台、新闻网及官方微信平台等媒体开通专栏，让政策措施家喻户晓；二是强化舆情监控。明确专人检测和处置工作中出现的网络舆情，及时回应社会关注，正面引导舆论方向；三是开设项目现场专栏。充分利用现有资源，县城醒目位置设宣传牌，社区专项宣传栏，发挥户外广告平台、广场电子屏等媒体作用，滚动播放旧改工程宣传标语、法规政策；四是强化信息公开。尽可能争取市民对旧改工作的理解和支持，加强对旧改建设动态以及年度建设计划、开工、竣工等信息及时公布，增强项目透明度和群众的知情参与权。

（6） 强化督导，惠民落地。旧改项目是一项复杂的系统工程，要坚持政府多予少取、企业合理盈利、群众得实惠的出发点，推进旧改项目实施，更好满足群众多元化安置需求，促进房地产市场平稳健康发展，加快市政设施的健全与完善。在旧改工作中要严禁利用职务之便许诺拆迁户政策以外条件，徇私枉法，影响或阻碍搬迁改造工作，纪检、监察、审计和司法部门同步跟进，加强对旧改工作的全程监督，确保资金、工程和人员安全。对拆迁过程中可能遇到的特殊户要依法征拆，提前做好预案，执法部门要对项目区违建看住、管住、拆掉，坚决杜绝突击违章建筑。同时，加强质量、安全监管，严格落实终身质量安全责任追究制，让民心工程惠民、让旧改工程顺心。