合同解除与“房闹”纠纷

潘康荣

摘 要：合同解除旨在终止双方当事人的权利义务，平衡当事人各方的合法利益。在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）中是一项制度性规定，在司法实践中应严格按照其规定适用。当前“房闹”纠纷中购房者基于各种各样的事由要求解除合同，本文对《合同法》中合同解除相关条文的解读，探究是该纠纷中出现的情形是否适用合同解除条款的相关规定，并对不适合合同解除的情形分析进行，提出一些可行性的建议，以平衡各方利益，缓和社会矛盾。

关键词：合同解除；违约责任；房闹；建议

随着国家各项经济政策的出台，我国经济实力明显增强。这些经济政策不仅影响了房地产业的飞速发展，也对房屋买卖合同双方当事人有较大的影响。近年来，上海、杭州、温州各地出现了诸多购房者以不可抗力、情势变更等为由主张解除合同的“房闹”现象。这一纠纷的发生使得合同解除事由的研究有了重要的意义。本文拟对房屋买卖合同纠纷中的相关情形分析，对合同法相关条文的解读，探讨是否适用合同解除的相关规定。

一、合同解除的理论基础

合同解除是指合同当事人一方或双方根据法律規定或约定解除合同效力的法律行为，可以分为合意解除和法定解除。

（一）合意解除

合意解除，是指合同双方当事人就终止双方权利义务达成合意的法律行为。合意解除是意思自治原则在合同法领域的具体体现，这在种方式中当事人可以就合同解除的时间、事由、以及合同的其他后续问题进行约定，从而终止合同的效力。但是合意解除并不是随意的，首先，当事人应当秉着公平、公正的理念来约定解除事由，其次，约定事项不能违反法律规定，更不能损害国家甚至第三人的利益，最后，约定事项不能违背公序良俗，否则这种合意在法律上不被认可，当事人解除合同的目的也不能实现。

（二）法定解除

法定解除，是指一方当事人根据法律规定终止合同效力的法律行为。法定解除是对合同一方当事人的救济，某些事由的出现对于继续履行合同对一方当事人而言是显失公平的，如果要求继续履行合同显然违背了订立合同的初衷。在此种情形下，为了救济一方当事人，立法者将这些事由规定到《合同法》第94条中和其他一些特别合同中，以平衡这种不公平。可以将《合同法》94条的规定总结为以下几类：

1.不可抗力致使合同目的不能实现的

不可抗力指当事人在订立合同时发生无法预见、无法避免的事件，同时这些事件导致合同不能实现其应有目的时，一方当事人享有单方解除权，该方当事人可以行使解除权而终止合同双方的权利义务关系。在司法实践中，不可抗力主要有三类，一是地震、水灾等自然灾害，二是某些政府行为如颁布各项法规，行政措施等，此处的政府是指市级以上的各政府，不包括政府的一些下设机构颁布的文件，三是合同当事人以外的人的行为，如罢工等行为，只有在以上事件的出现致使合同目的不能实现时，不能继续履行合同的一方当事人可以向另一方当事人主张解除合同。因不可抗力违约的，双方当事人均可解除合同，并且不可以追究双方当事人的违约责任。

2.预期违约致使合同目的不能实现的

预期违约是指合同履行期限届满之前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表示不再继续履行合同的主义务致使合同目的不能实现的，另一方当事人可以主张解除合同。该条款具体可以分为明示违约和默示违约。所谓明示违约是指在合同履行期限届满之前，一方当事人以明示的方式告知对方不再继续履行合同的主义务，此时，非违约方可以主张解除合同并追究违约方的责任。默示违约是指合同一方在履行期限届满之前，一方当事人发现对方已没有能力继续履行合同，且没有提供相应的担保，可以认为是默示的违约[1]。在此情形下，仅仅非违约方可以要求解除合同，并要求违约方承担违约责任。

3.迟延履行或其他违约行为致使合同目的不能实现的

《合同法》第94条对延迟履行规定了两种情形，一是一方当事人在对方规定的履行期限内未履行合同义务，非违约方可以行使解除权。二是一方延迟履行合同，因这种延迟履行的行为致使合同目的不能实现的，另外一方当事人可以解除合同。根据《买卖合同司法解释》第25条规定，出卖人不履行或不适当履行合同的从给付义务，致使合同目的不能实现的，根据《合同法》94条的规定，买受人可以主张解除合同[2]。在此情形下，仅仅非违约方可以要求解除合同，并要求违约方承担违约责任。

4.其他情形

各国民法都规定了情势变更制度，来解决合同履行过程中的一些特异情形。我国《合同法司法解释》第26条也对情势变更做了相关规定，情势变更是指合同有效成立后，发生了与合同双方当事人无关的重大事由，若继续履行合同则会对一方当事人造成重大损失，此时可以请求法院变更或解除合同。该原则要求合同双方共同承担异常风险，从民法的公平原则出发，这是比较人性化的规定。这种情况下，合同的解除有法院的介入，所以更应该严格遵循26条的有关规定以及民法公平的原则，防止有失公允的情况发生。那么在司法实践中何为情势变更呢？主要有以下几类：国家经济政策的重大变化；物价的异常变动；通货膨胀；金融危机、汇率的异常变动等。

二、合同解除与违约责任的联系

违约责任是指合同一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，另一方当事人要求其承担的民事责任。违约责任最大的特征在于相对性，也就是违约责任只能是合同的一方当事人向另一方当事人承担的责任，即使因第三人的原因，导致一方违约的，另一方当事人也不能要求第三人履行违约责任，只能基于合同的相对性要求对方当事人承担违约责任。其形式有：继续履行、采取补救措施、损害赔偿、违约金、定金五种。

合同解除和违约责任之间有着很大的关联，合同解除和违约责任的承担归根到底均是因违约行为所致，通常违约行为的发生导致了合同解除，合同解除一般而言伴随着违约责任的产生，但是两者在合同法中是两项不同的制度，有其不同的作用，不能混为一体。

首先，合同的解除是一种违约的救济方式，当合同一方当事人违约时，另一方当事人不想受到合同的约束，此时《合同法》赋予非违约方的解除合同的权利，使其自愿终止合同的效力。

其次，根据《合同法》97条的规定，合同解除并不影响非违约方要求违约方承担恢复原状、采取其他补救措施等违约责任。如果违约方的违约行为严重危害到非违约方的利益时，仅靠解除合同无法弥补损失时，通过后续的违约责任的承担，最大程度的补救非违约方的利益。因此，合同解除后要求的后续违约责任的承担是针对于严重违约的行为。

三、“房闹”的相关概述

所谓的“房闹”简单来讲就是购房者购买房屋后，遇到房价下跌时集体要求开发商补差价或退房而发起的行为，也称“维权”。一般来讲，承诺、质量和房源等问题引发的纠纷也属于“房闹”。从“房闹”的概述中，可以将“房闹”现象分为以下几类：

房价上涨时，购房者闹。因购房者无力承担费用，便将国家宏观经济政策的调控等因素导致他们无法在银行取得贷款认为是不可抗力甚至是情势变更，与地产商闹事，要求解除合同。

房屋质量不符合合同中约定时，老业主闹。部分开发商为了谋取暴利，在楼盘未建成之前就大肆宣传，小区周边有学校、公园、健身设施等，但是当楼盘真正建成是并没有这些东西的存在，业主们会觉得自己受到了欺骗，從而发生闹事行为。

房价下降时，老业主闹。诸多开发商在房地产市场不景气时选择降价销售，此时，那些已购房的老业主心理不免会有不平衡，要求开发商补偿差价或者解除合同，集体跟开发商闹[3]。

四、“房闹”事件中有关合同解除与违约责任的分析

第一种情形，诸多购房者以国家各项政策的出台导致购房者无法从银行取得贷款主张解除合同。他们将此种情形认为是不可抗力，《合同法》第94条中不可抗力的第二种类型就是国家政策的影响，与此情形很类似但不难区分。首先，国家宏观政策的调控会影响当事人的履约能力，购房者除了向银行借款外，购房者还可以通过其他方式如商业贷款、民间借贷等方式取得房款，所以此种情形并不能算是不可抗力的情形。再者，在经济快速发展的今天，房价频频变动，购房者在签订房屋买卖合同时，对合同中规定的各项义务，以及风险的承担应该有充分的认识，对于房屋价格的变动应该能够预见到，所以购房者不能以不可抗力主张解除合同，除非在订立合同时约定一些不可抗力事件。

第二种情形，某些开发商为了谋取暴利，极力宣传自己的楼盘，甚至做出一些虚假的承诺，比如房屋周围有学校、全套健身设施等，但是当真正楼盘竣工时，并没有这些施设。在这种情形下，开发商没有履行合同的从给付义务，非违约方即业主可以根据《合同法》第94条以及买卖合同的司法解释主张解除合同，法院应予以支持。业主也可以同时要求开发商承担违约责任。

第三种情形，很多业主将国家宏观调控引起的房价变动认为是情势变更。在此需要说明的是，虽然情势变更中有价格变动这种情形的存在，但“房闹”事件中的这种情形只能算是一种商业风险。在很大程度上商业风险的情形也有可能是情势变更的情形，此处因国家政策调整的价格变动只能认为是商业风险的原因有以下几点：首先，商业风险是可以预见，而情势变更不可预见，在房屋买卖中，购房者对国家出台宏观经济政策可能没有预见到，但是对房屋价格的变动是能够预见到的，甚至有的购房者已经预见到了，但是只是把情势变更作为一种借口以此来要求解除合同，或者赔偿损失[4]。其次，商业风险的发生与合同双方有着密切的关系，而情势变更与合同双方并没有关系。在“房闹”事件中，它的发生很大程度上与购房者的投机心理有关。在一些经济开发区的房屋，其商业价值自然是不能够固化的，购房者在买该地区的房屋就应该认识到这一点，不能盲从，等到发生风险时归责于情势变更是一种“无赖”行为，也会造成情势变更这种特殊制度泛滥，达不到平衡各方利益的目的。最后，商业风险的损失并没有超出正常范围，而情势变更的损失是显失公平的在房屋买卖合同中，合同标的通常是大额的房产，这种商业风险的损失相对于房产价值并没有超出正常范围，是一种商业风险。情势变更的损失相对于标的额而言是一种超出正常额的损失，出于各种方面，这种损失不应该由一方当事人承担，否则失去合同的应有目的。

五、“房闹”纠纷解决的建议

本文就“房闹”的各方面情形分析是否适用合同解除的规定，虽然在有一些情形解除合同不失为一种解决纠纷的办法，但是对那些不能适用合同解除规定的情形又该如何？

首先，对于因国家政策调整而无法向银行取得贷款的购房者，以不可抗力为由主张解除合同的，法官应根据民法总则和合同法相关规定判决，要求这些购房者通过其他途径补足房款继续履行合同，或者应购房者的要求解除合同，并责令其承担违约责任。

其次，对于那些购买房屋用于自身及家人居住的人，法官在处理这类案件时，应该如果不考虑这些人而一刀切处理房屋买卖纠纷，强制要求他们承担违约责任或者继续履约。一方面，将会危害这些人的生存权利，甚至会侵犯他们的人权，另一方面，也会扰乱市场和社会秩序，这也违背了民法是权利法的这一性质，以至于法治建设没有了安定的环境。对于这种情形应该个案处理，充分考虑这部分人的支付能力和经济水平，可以先让双方当事人自行协商，协商不成法院再介入进行调节，如果当事人仍然要求裁决，法院应当尊重当事人的意愿，根据公平、公正的原则，协调各方利益做出公正的判决[5]。

再次，对于因开发商虚假宣传、承诺等行为发生的买卖合同纠纷，已购房者要求解除房屋买卖合同的，法官应根据合同法和相关司法解释解除合同并要求开发商或者中间商承担违约责任。在此种情形下，如果不严格按照相关规定处理，势必会让那些牟暴利的开发商认为欺骗公众有钱赚，会一而再再而三的做出此种行为。从法的价值方面来说，严格判决能够起到警示性的作用，让那些已经做出此种行为的开发商受到应有的惩罚，避免再次实施这种行为，告诫那些还没有实施此类行为的开发商和中介告诫此类行为为法律所不允许，避免实施此行为，节约司法资源[6]。

最后，因国家宏观政策的调控发生房价缩水，要求解除合同或者补偿差价的纠纷，根据合同严守等原则，要求购房者严格履行合同并承担风险。只有这样才能够提醒当事人在订立合同时，出于谨慎性考虑多方面因素，而不是随心所欲的订立合同，一方面也减少了司法资源的浪费，另一方面也提高了市场资源的利用率，有利于社会秩序和市场秩序高速安全的运行。

参考文献：

[1]田斌良.合同解除的若干问题思考[J].法制博览，2017（1-2）.

[2]刘斌，陈峰.合同解除的探讨[J].科技经济导刊，2018（1）.

[3]单成，冀层层，张雅.“房闹”现象的研究[J]，财经视点.

[4]王欢.“房闹”纠纷与情势变更原则的适用[J].商品与质量，2012（1-2）.

[5]马洪超.处理“房闹”要差异化[J].经济日报，2014（1）.

[6]靳书阳.对“房闹”应及时司法介入[J].证券时报，2014（1）.