基于轨道物业综合开发的城市轨道交通建设投融资模式研究

张嘉欣 彭柔扬 曾瑞棒 陈家飞 罗梓豪

[摘 要]本课题结合佛山轨道交通投融资模式现状和佛山市财政能力，提出“轨道交通+土地+综合物业开发”的政府和市场结合的投融资模式，该投融资模式可以将土地价值最大化，投资结构合理化，减轻政府财政负担。

[关键词]城市轨道交通;投融资模式;物业综合开发

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.35.037

社会投资具有很大的开发潜力，而吸引社会投资者的加入成了当今地铁建设投融资的问题的关键。但其投资回报期长、盈利能力低，又使得社会投资方对轨道交通建设的热情不大。如今轨道物业这种创新模式的兴起对反哺地铁投资带来巨大效益，建立轨道物业合理有效的投融资模式，实现轨道交通企业的盈利能力和可持续发展具有现实意义。

1 国内外典型城市轨道交通发展现状

不同城市的轨道交通发展、建设、运营等情况有所差异，故对国内外典型城市的轨道交通发展现状进行分析如下。

1.1 国内主要轨道交通投融资模式分析

国内主要轨道交通投融资模式分为PPP和BOT两类。由表1的对比可见，PPP的优势在北京地铁运营中有所体现，大大缓解了政府的财政压力，而深圳地铁的BOT模式创新也初见成效。

1.2 国外主要轨道交通投融资模式分析

目前国外采用的轨道交通投融资模式主要是“租赁—运营—转让”（LOT），由政府为资本密集度较高的车站轨道建设项目提供融资，并为政府所有。详见表2。

国外地铁主要由多家公司通过竞争的方式来获得经营执照并取得投资商业回报，将经营性较强的业务剥离出来，融资可作为轨道交通建设和运营管理费用。政府补偿金为建设预算（车辆除外）的一部分，企业自筹资金渠道包括财政投融资、企业债券、自由资金、银行贷款等，致力实现多元融资，减轻轨道交通建设对政府财政的压力。[1]

2 佛山轨道交通投融资模式现状

目前，佛山轨道交通投融资模式主要是政府投资中的“权益融资+债务融资”，客观上起到了加快城市轨道交通建设、提供公共产品、完善城市布局、带动产业发展的目的，但因为过于强调政府承担，导致政府财政压力巨大。

地铁三号线项目公司由市铁投集团占8%、禅城区属企业占14.352%、南海区属企业占29.762%、顺德区属企业占47.886%共同设立。市属和区属国有企业联合持有100%公司股权。[2]佛山四號线一期工程建设资金的20%为资本金，约75.81亿元，由佛山市政府根据整体线网规划统筹安排。对其余80%，约303.24亿元建设资金，在目前的金融环境下，拟通过银行贷款筹集，并在建设期结束后分年度继续安排土地收益资金等偿还。

项目中，政府购买服务期限为30年，前5年为项目建设期，购买工程建设服务，政府资本金作为建设期的政府购买服务费用投入项目建设;后25年为项目运营期，购买轨道交通运营管理和维护服务。[2]在5年建设期和25年运营期内，佛山市在轨道交通3号线工程项目累计投入489.01亿元，其中建设期资本资源金投入80.34亿元、运营期贷款还本付息478.87亿元、项目运营盈利100.09亿元、项目公司支付企业所得税29.88亿元。

3 适合佛山的交通轨道投融资模式

结合佛山轨道交通投融资模式现状和佛山市财政能力，我们选择了“轨道交通+土地+综合物业开发”模式。该模式主要分两步进行：一是积极探寻与其他企业的合作，增加民间资本的力量，减少政府财政负担;二是政府部门将地铁建设权、运营权以及周边土地使用权授予地铁公司，由地铁公司对土地进行物业开发利用。

地铁作为国有性质的公共交通部门，并不是以盈利为主的商业机构，大多不具有商业地产开发管理思维。所以，打破这种体制框架，从单一的交通轨道功能，扩大到轨道站点周边的土地价值提升以及城市更新中来能够更好地开发出地铁的商业价值并推动轨道交通和城市的融合发展。

在地铁公司建设地铁的过程中，由开发商与地铁公司共同合作建设，对站点沿线的土地进行统一的开发。例如站点的上盖空间、地下空间、周围的土地等区域，通过对其进行综合性的建设与规划设计，能够促使交通物业在开发的过程中将利益扩展到最大化。[3]

4 结论

轨道交通建设给地方政府带来巨大的财政压力和沉重的债务负担。本课题主要是以城市轨道交通投融资为主题，结合佛山轨道交通三、四号线的投融资模式和佛山市财政能力，对城市轨道交通的特性和国内外实践经验进行了分析，提出了“轨道交通+土地+综合物业开发”的政府和市场结合的投融资模式，使佛山轨道交通建设模式从政府主导模式向政府和市场结合模式转变。科学使用土地的效益，降低投资的资金风险，深入拓宽城市轨道交通市场，实现“土地储备—增值收益—轨道建设”良性循环，并从根本上减轻政府在轨道交通建设和运营管理过程中的负担。

参考文献：

[1]申震.城市轨道交通投融资PPP模式可行性研究[D].大连：大连海事大学，2017.

[2]王小龙， 覃蟊， 林涛. 轨道交通政府购买服务与PPP投融资模式比较分析 ——以佛山地铁3号线为例[J].中国经贸， 2016（14）：168-171.

[3]杨丽明， 梁青槐， 原思成.城市轨道交通沿线物业开发模式研究[J].北京交通大学学报（社会科学版），2007， 6（3）.

[作者简介]指导老师：曾小明，佛山科学技术学院交通与土木建筑学院副教授，硕士生导师。