试论房地产开发企业破产债权的清偿顺位

刘正全

（中共达州市委党校，四川 达州 635000）

房地产开发企业，是经过批准设立,并在工商行政管理部门登记注册的从事房地产开发和经营的企业。自2009年下半年以来，在房屋价格不断攀升以致严重影响民众社会生活甚至经济社会稳定的市场形势下，国家为稳定社会经济和民众生活，出台了一系列专门针对房地产业市场的调控措施。在国家调控力度大幅度加强的政策推动下，大量的房地产企业面临着融资问题日益突出和资金链条日益紧绷甚至要断裂的风险。其后随着经济增速调低换挡，特别是自中央提出“房屋是用来住的，而不是用来炒的”政策以及一系列限购措施出台之后，大大控制了不断攀升的房屋价格，但也客观上导致了房产业房屋成交量的不断下降。当这些房地产企业的资金链条一旦断裂，就必然会面临资不抵债进而被市场所淘汰而破产的现实问题。房地产开发企业破产现象亦随之加剧，破产案件大量增多。而破产债权的清偿顺位，由于关涉社会上不同利益主体的利益平衡问题，甚至影响到民生和社会稳定，故而成为政府施政和审判实践中需要特别关注和谨慎处理的的焦点问题。

一、房地产开发企业破产债权清偿顺位面临现实挑战

（一）房地产开发企业破产债权人的主体地位特殊

房地产开发企业的债务不但分布于金融、劳动、原材料供应、税收等常见领域，而且也分布于包括被拆迁人、消费购房人、建设工程承包人等特殊领域。这些不同领域的债权群体不但代表着不同的利益属性，且背后的利益关系往往纷繁复杂很难平衡和协调，一旦处理不好不但会影响社会大众的稳定心态，而且也难免会对国计民生产生消极影响。如果在破产清偿案件中不能公平处理并妥善平衡各方利益，甚至将可能触碰和引发各类维权上访、上诉等群体性事件。

(二）当前的立法规则指引尚不够明确和细化

房地产开发企业破产债权清偿顺位规则主要分布在《企业破产法》、最高人民法院出台的相关司法解释以及针对个案所做的批复等规范性法律文件中。立法规定大多较为概括，在司法适用中缺乏较为明确和细化的法律概念界定。比如在消费购房人优先权的规定中何为消费购房人以及支付多大比例可以认定为支付大部分购房款的认定，法律条文中均没有明确和细化的规定可以直接援引。

从法理学的角度来讲，法律具有评价功能特别是具有可预测性功能，该功能可以使人们事先了解其行为的法律后果是合法还是违法，从而决定为或者不为。通过法律的评功能，可以做到保护守规则者，惩治破坏规则者，进而达到调整人们行为始终保持在法治轨道上并与维护社会秩序相统一的目的。由于当前房地产开发企业的破产债权清偿顺位规则规定诸多方面不够细化，在法律适用方面司法实务界的做法也不尽统一，结果同案不同判、同案不同处理结果现象的存在相当广泛。这不可避免的会导致出现遵守规则者不满、而违反规则者反而获利的不正常、不公平现象，这不但与社会主义法治建设的精神要求相悖，而且也极易引发各类维权上访的群体性事件发生。

（三）实践中行政权与司法权混合

在破产案件司法实践中，为了社会秩序稳定和妥善安抚相关利益群体，政府往往为了发挥稳定社会秩序、保护民众利益并平衡各方利益的职能，进而主动介入房地产开发企业的破产程序来处理与社会稳定密切相关群体的利益诉求。然则这样一来，一些与现行法律规定相冲突并且与市场运行规律相背离的不规范行为有时难以避免，于是导致产生新的利益纠纷，甚至引发新的社会矛盾。可见，从法律上确定房地产开发企业破产案件的债权清偿顺位，才是解决问题的根本通道，同时也能推动依法治国进程中行政执法权和司法审判权的有效对接与深层次配合。

二、破产债权清偿顺位需坚持公平原则，维护社会总体公共利益

房地产开发企业破产意味着一些重大社会群体遭受利益损失，这是毋庸置疑的事情。于是，在破产案件中哪些群体可以获得优先清偿甚至可以不参与破产债权的分配而是以物权的形式可以先行别除，是诸多社会群体所关心的重大事项。而分配是否公平，如何做到公平，如何监督公平，则是整个破产分配案件进程直至分配结束都会牵涉各方神经的主线。因而如何确定破产债权的清偿顺位才算是公平，既需要特别审慎，同类属性同样顺位，又需要针对个案做出特别的处理甚至在一定程度上要维护社会弱者的利益，总体上既要程序上体现出公开、公平，又要在实质利益上从大局出发，维护社会的总体稳定，还要符合法律、法规的要求，即不能以服从大局为由而违背当前所制定的法律条文的明确规定。

确定破产债权清偿顺位的基石原则应当是公平原则。同类债权相同对待并按比例清偿；不同情况当有所区别，对各类不同性质的债权分别依其构成要件进行界定，予以不同的保护，然后按先后顺序清偿。在房地产企业破产领域，各类债权人的权利比较集中，权利冲突非常激烈。基于我国的具体国情和社会生活消费水平考虑，保证各破产债权人的利益只能做到相对公平，给予特定债权特别保护，故在确定哪些权利属于特定债权的过程必须要符合现行法律的要求，而且确定的程序要依法公开，避免在确定特定债权的程序上再产生或引发出新的矛盾。在确定某类债权较其他债权优先受偿时，应当审慎考虑其在法律上和法理上的依据，以及其是否符合或影响社会总体公共利益，是否违背社会弱者保护原则，权利顺位的设置还应当适当考虑到市场交易规律和社会大众的心态。

三、实务中对几类房地产企业破产债权清偿顺位的认定与处理

按照现行法律规定，①房地产开发企业破产需要清偿如下几类：（1）破产费用及共益债务，（2）消费购房人的全部或大部分购房款，（3）建设工程价款，（4）物权担保债权，（5）工人劳动报酬,(6)所欠税款,(7)普通债权。破产案件中的清偿顺位也基本上是按上述进行。对于法律条文中暂无明确规定的被拆迁人权利顺位和商品房买卖合同预告登记权利的顺位问题，下文拟结合其他破产债权的清偿顺位，给出一定的探讨分析。

(一)被拆迁人权利顺位

在现实生活中，由于片区改造、就地城市化或者为推动当地经济片区发展，一些房屋则需要被拆迁，而被拆迁房屋的主人则在获得给予置换房屋和适当的货币补贴的承诺后，就同意让出了原来赖以生存的居住地。结果后来由于做出给予房屋置换和货币补贴承诺的房地产开发商因遭遇资金链断裂而被迫启动进入破产清算程序，房地产开发商当初置换房屋和给予一定货币数量的承诺出现了问题，结果不但导致当地民众民心不稳，而且也让当地的政府部门非常的头痛——除了因为当地民生出现问题，还因对于当初的拆迁事项，政府的一些部门也或多或少地介入，进行了对当地民众的心理疏导甚至口头上劝说。进而在出现旧的房屋已经被开发商企业拆除而新的房屋却得不到置换而无地方入住的问题时，当地民众首先想到的就是寻求政府部门解决。这种涉房屋拆迁问题房地产开发企业破产案件在社会现实中也频频出现在公众视野和新闻报端。由于被拆迁人原来的居住地是承担着其全家人的衣食住行，是维护其最基本物质生活条件的载体，现在因房屋拆迁这一“额外事件”而在搬离原来的居住地之后，再无入住场所。如果剥夺了其置换的房屋，那么将置被拆迁人无处可去。可见，被拆迁房屋是具有社会公共利益属性的。故此，对被拆迁人的房屋应发以物权属性对待，在分配之前应该予以别除，不应列入房地产企业的破产财产。对于被拆迁人所应当享有的权属，如果其应当参与置换的房屋已经完工并取得登记，可以依照房屋登记部门的有关程序直接将不动产所有权变更登记在其名下，而如果用于置换的房屋为尚未完工仍为期房的，可以由被拆迁人选择，继续排他性地获得期房所有权，或者就相应期房变价所得后进行排他性受偿。

(二)消费购房人权利顺位

首先应当对购房人主体的法律属性进行界定和区分，分别将其界定为消费购房人群体或投资购房人群体，然后再根据其主体的不同法律属性有区别地进行对待。对于消费购房人群体的债权，应当予以特别保护并列入优先受偿顺位；而对投资购房人群体的债权则应列为普通债权。这样做的合理性在于将两类群体有区别的对待有利于化解社会矛盾，促进社会和谐与稳定，有助于更好地维护广大普通民众的生存权益，更符合我国现阶段的基本国情。从最高人民法院针对个案的的批复也可以看出，在执行程序中，对于那些支付了大部分购房款的在建工程购房款返还请求权人的权属，应当优先于工程价款人的请求权和抵押权人的请求权。②然而，对于“支付了大部分购房款”的表述中，“支付了大部分购房款”是指支付了多少比例却没有做出具体的界定③。由于消费购房人购房首先是为了满足自身的生存，其在社会上处于弱势地位，如果不从法律上对其进行特别保护则会很容易将其推到经济贫困的社会边缘地位，故对其破产债权优先受偿权的法理学依据主要是基于对于生存权益的维护与保障。消费购房的预告登记行为相当于物权变动的公示公信行为，从而达到维护消费购房群体的整体利益，可以起到很好的社会效应。特别是对于大多数消费购房者来说，购买一处用于居住的房屋往往要耗尽其毕生甚至其家里几代人的财富积累。故对消费购房者予以优先保护符合我国当前的社会生活实际和基本国情。然而，在法律制度上需严格界定哪些购房行为属于消费性质的购房，哪些购房行为属于投资性质的购房，做为确立消费购房者优先顺位的基础和前提。而对于被认定为属于消费购房性质的购房行为，因为该处房屋是为了满足其生存条件的唯一住处，则没有必要再对购房款支付比例作为优先受偿条件进行限制，应当对其取消。

(三)建设工程价款权利顺位

建设工程价款的清偿顺位优先于抵押权和其他普通债权，其法理学上的依据应当是因为建设工程价款实际上是物化在了房屋建筑中的建筑工人劳动的价值，其代表着广大建筑工人的劳动报酬（因为建设工程价款的相当一部分是用来发放建筑工人的工资薪酬）；其社会学依据因为建设工程价款涉及大量进城务工人员及其家庭的生存问题，拖欠建设工程价款会产生让维系建筑工人生存的条件遭受破坏的社会后果。这样做，其社会后果与法律后果都将后患无穷，也不符合社会主义法治国家的核心价值。

(四)消费购房人预告登记房屋的权利顺位

消费购房人的预告登记权属于准物权性质。这种准物权其实是属于法律拟制的物权，即通过以国家立法模式将具有债权属性的请求权赋予其物权属性。预告登记是为保障将来物权的完全实现做准备，在司法实践中又称之为物权期待权，但其本质上其实仍是债权属性。

在破产清算过程中，管理人对于作为预告登记请求权的基础合同不再进行审查或选择，而是直接履行预告登记请求权以保障预告登记物权变动的最终实现。在预告登记权清偿顺位制度的设计方面，向政府相关部门进行预告登记是取得优先受偿权的前提。另外，在司法审判实践中对于识别房屋买卖的预告登记问题，还应注意与债务履行期届满前约定以房抵债的行为要区别。④后者的基础法律关系应当认定为民间借款的法律关系，而并非房屋买卖预告登记的法律关系。

(五)消费购房人前期所支付定金债权的清偿顺位

定金的法律性质应当属于担保物权。而担保物权基于《物权法》、《担保法》相关规定，具有别除权的属性。进行了抵押登记（一般适用于不动产）或者被留置、被转移的担保物(一般适用于动产）的担保物，在破产清算进程中应当进行别除，即属于第三人的物权，不应当纳入破产清算的财产范围（这其实已经不属于讨论破产清算顺位的问题范畴）。对于债务人来说，在他收取了购房人的购房定金之后，如果丧失了交付房屋的责任能力（陷入破产清算），即需要承担以其非特定财产承担偿付又倍定返还（包括定金本金部分和支付一倍相当于定金数额的罚金部分）的法律后果。对于消费型购房人来说，由于前期支付的定金在法律性质上属于消费型购房者的房屋权益（因为在交易实践中，定金往往可以转化为其所购买房屋的预付款），故对其前期支付的定金本金部分应当与消费购房人的债权一样按同一顺位优先受偿；对于定金本金以外需要清偿的部分，比如支付的双倍罚金部分则不应当享有优先受偿权。

注释：

①目前涉及房地产开发企业破产债权清偿顺位的规定主要有《企业破产法》第109条和113条、合同法第286条以及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等。

②最高人民法院执行局在彩石山庄执行案的批复([2014]执他字第23号、第24号)。

③最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第(3)项之规定，可以界定为已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

④参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款的规定，这种情况认定为借贷行为。