商业银行信贷对我国房地产价格的影响研究

兰 虹，江艳平,王菲菲

(西华大学 经济学院，四川 成都 610039)

一、引言

房地产业是现代经济发展中的主要产业之一，对国民经济发展、产业结构调整、人民生活水平提高均产生积极的推动作用。因此，其发展状况对国民经济社会的健康稳定发展有重大的影响。我国商品房市场从20世纪末发展至今，始终存在市场供求结构不合理、导致房地产价格过高过快上涨等诸多问题。如何有效调控房价、提供良好的住房保障一直是政府、人民、相关企业关心的重点。房地产价格受诸多因素的影响，国内外学者对此做了大量的研究分析，其中有部分研究表明：商业银行信贷对房地产价格存在一定的影响，银行房地产业信贷规模的扩张被认为是推动房地产价格上涨的主要原因之一。

基于此，国内外学者关于银行信贷与房地产价格的关系进行了大量的研究。Collyns和Senhadji(2002)利用向量自回归的方法对中国香港、韩国、泰国、新加坡的银行贷款与房地产价格的关系进行研究，结果表明，房地产价格波动与银行贷款变动出现显著的一致性。[1]Iacoviello(2005)就指出银行信贷通过信用渠道进入房地产市场，对房地产投资和购房决策产生了显著影响。[2]商业银行为房地产市场买卖双方提供信用贷款支持，因此银行信贷的扩张势必会造成房地产价格的波动。王迅(2015)提出银行信贷注入房地产行业，对住宅价格存在着显著的长期影响；[3]王庆芳(2015)认为房地产市场在短期内对商业银行信贷规模扩张反应不敏感，但商业银行信贷规模在长期内的上涨依然会带动房地产价格的上涨；[4]唐薇(2014)通过实证研究发现，银行对房地产业信贷扩张会引起房地产泡沫，[5]因此房地产泡沫也成为学术界一大研究热点。上述研究表明，银行信贷的资金通过各种渠道直接或间接地引起房地产价格的变动，甚至具有引发房地产泡沫的风险。但是，关于房地产信贷是通过怎样的机制影响房地产市场的需求与供给，从而影响房地产价格，尚缺乏理论与实证上的深入分析和系统完善的总结。

基于上述状况，笔者在供需均衡的理论分析框架下构造了一个同时包含房地产开发商、住户及商业银行的三部门经济理论模型，并将商业银行信贷进行细化，分为房地产开发贷款和个人住房按揭贷款，推导出两类贷款与房地产价格之间的关系。进一步通过实证分析检验，提出一些具有针对性的对策建议。

二、房地产价格影响因素分析

房地产价格的影响因素众多，对这一方面的研究也相对比较多。张敏(2011)认为房价的影响因素总体可以分为市场因素和非市场因素，而市场因素又可以分为宏观和微观两个层面。[6]李继玲(2017)通过对2005-2015年数据的实证分析发现，人均GDP、居民人均可支配收入、房地产竣工面积和商品房价格呈负相关，并非是推动房价上涨的因素；而城镇化水平、房地产贷款额与商品房价格正相关，推动着房价的上涨。[7]笔者根据供需均衡的一般理论模型，将影响房地产价格的因素主要分为三大类。

(一)供给方面

在我们构建的三部门经济体系中，房地产开发商是房地产行业的直接供给商，其土地开发面积，商品房建设面积、商品房竣工面积等都直接影响着房地产市场的供给。然而，房地产行业又是一个庞大的资金需求体，房地产商无论是在拿地阶段还是在房屋建设阶段，其资金需求量都是非常大的，房地产开发商很难单独承担这些费用。目前，我国房地产行业融资渠道还比较单一，主要是房地产商的自有资金、商业银行提供的开发贷款以及住户的购房预付款。从理论上分析可知，房地产开发商资金越充足，从长期来看其房屋供给量就会越多，而当市场需求保持基本不变，房地产价格便会随着供给的增加而降低。

(二)需求方面

住户是房地产市场的主要需求者，其购房需求直接影响房地产市场的需求量。对于住户来说，房屋的高价值导致很多购房者很难凭借自己的存款实现对房屋的所有，因此不得不向商业银行寻求资金支持，而商业银行针对住户提供的个人住房按揭贷款刚好能满足消费者对房屋的需求。当消费者都具有较强的贷款意愿时，商业银行贷款利率越低，提供的贷款越多，住户对房地产市场的需求量就会越大。而房地产市场在短期内无法改变其供给量，故房地产价格会随着房地产需求的增多而上涨。

(三)其他因素

崔光灿(2009)认为，房地产价格与宏观经济的关系包括两个方面：一是宏观经济变化对房地产价格波动的影响；二是房地产价格波动对宏观经济的影响。[8]房地产价格会随着经济周期的波动而上下浮动，当宏观经济发展态势良好，房地产价格也会随之上涨；当经济不景气时，房价也会随之小幅度地回落亦或是缓慢增长。此外，政府对房地产市场的政策导向、房地产自身存在的内在因素(地理位置、装修、配套等)以及住户(购房者)的消费偏好等也会影响房地产业的繁荣与衰退，进而影响房地产价格。

综上所述，在三部门经济体系下，基于供需均衡的理论模型，房地产价格的影响因素框架如图1所示：

图1 商业银行对房地产价格的影响框架

三、商业银行信贷对房地产价格影响的实证分析

首先进行统计分析，通过对银行信贷与房价相关数据的描述性统计发现，商业银行开发贷款及个人住房按揭贷款与房地产价格之间存在同向增长性；然后对所收集到的时间面板数据进行回归分析，得到相应的研究结果。

(一)商业银行信贷对房地产价格影响的统计分析

图2 平均房价及商业银行信贷相关数据数据来源：国家统计局及中国人民银行数据整理所得

由于银行月度数据是每年月度累计额，无法进行环比，故以下数据是国家统计局公布的年度数据。到目前为止，国家统计局年度数据只公布到2015年。因此，本小节的分析是基于2006—2015这十年间的数据进行。如图2所示，图中商品房平均房价是由当年商品房销售总额除以总销售面积得到的，通过对所收集到的房地产价格和银行开发贷款、按揭贷款数据来看，三者都呈现一种上升趋势，具有明显的同向性特征。

图3是2006年到2015年平均房价年增长率、房地产开发贷款年增长率及个人按揭贷款年增长率。从图中可以看出，三者之间波动频率几乎是一样的，即同增同减。其中个人按揭贷款增长率最大，远远高于房价增长率，其次是开发商的按揭贷款增长率，最后是房价增长率。从图中可以明显看出，在2008年及2010年三项指标的增长率都呈直线下降，前者是由于全球金融危机导致的；而后者是由于国家实行认房认贷政策，有效地抑制了房价的快速上升。

图3 房价增长率与银行信贷相关数据增长率数据来源：资料整理所得

综上所述，无论是从房价、开发贷、按揭贷的年度变化额还是年度增长率，三者之间的波动都存在明显一致性，足以说明这三者之间有很强的相关性。对于银行给房地产行业提供的两类贷款对房地产价格的影响程度，有待通过模型做进一步的分析。

(二)商业银行信贷对房地产价格影响的回归分析

1.数据选取及说明

本文对全国近三年的月度数据进行分析，其中为了消除春节假期不固定因素带来的影响，对每年1月份的数据进行剔除。被解释变量是房地产价格，解释变量是房地产开发贷款额、个人住房按揭贷款额及国内生产总值。

2.模型的设定

由上述分析的各解释变量与被解释变量，建立本文的一个基本回归模型，如下所示：

APt=∂0+α1DLt+∂2MLt+∂3GDPt+ut

为了消除时间序列数据的异方差性且不改变数据统计性质，本文将收集到的所有数据进行取对数处理。因此模型变为：

lnAPt=α0+α1lnDLt+∂2lnMLt+α3lnGDPt+ut

模型中所示变量均采用国家统计局及中国人民银行公布的最近3年的月度数据，总共涉及33个月度数据。其中，lnAPt表示t时期全国商品房的平均价格取对数后的值，lnDLt表示t时期商业银行提供的开发贷款余额取对数后的值，lnMLt表示t时期商业银行提供的个人住房按揭贷款余额取对数后的值，lnGDPt表示t时期的国内生产总值取对数后的值，ut表示t时期的随机误差。

表1 变量的定义及数据来源

3.面板数据的单位根检验

为了避免伪回归现象，文章对相应数据进行单位根检验，得到的检验结果如表2所示。尽管变量lnap和lnml不平稳，但是对他们做一阶差分处理后都是平稳的，因此可以继续进行回归分析。

表2 变量的单位根检验

注：此处变量前加Δ表示对变量取一阶差分

4.回归结果分析

根据上述模型，利用stata12计量软件进行回归分析，结果如表3所示:

表3 商业银行信贷与房价回归分析结果

注：lnap(-1)表示被解释变量的滞后一期；括号外数字表示回归系数，括号内数字表示t检验统计量；*、**、***分别表示在10%、5%、1%的水平下显著。

本文在进行回归分析的时候，还考虑了被解释变量滞后一期的作用，具体的回归结果如表3所示。模型一是仅有开发贷和按揭贷的计量结果，从模型中可以看出，两类贷款对房地产价格的影响在1%的水平下显著。开发贷款与房地产价格反向变动，个人按揭贷款与房地产价格同向变动，且从模型中可以看出按揭贷款对房地产价格的影响要大于开发贷款。模型二是加入宏观经济因素分析的计量结果，从结果中可以看出模型二的拟合优度比模型一有所上升。模型三是加入被解释变量滞后一期的计量结果，拟合优度明显是三个模型中最高的。从模型三中可以看出，房地产价格的滞后一期、开发贷、按揭贷及宏观经济对房地产价格的影响在1%的水平下显著。该样本的回归方程为：

lnAPt=2.412 + 0.541lnAP(-1)t-0.0385lnDLt+ 0.147lnMLt+ 0.0198lnGDPt

(-0.778) (-0.147) (-0.0122) (-0.0459) (-0.00931)

从该线性回归方程可以看出：首先，总的来看商业银行提供的无论是开发贷款还是个人住房按揭贷款对房地产价格都具有显著影响，且二者呈现相反的影响结果。商业银行提供的开发商贷款每增加10%，房地产价格便会下降0.039个百分点；而个人住房按揭贷款每增加10%，房地产价格上涨0.147个百分点。个人按揭贷款对房地产价格的影响要大于开发贷款，这是由于开发贷款影响着房地产市场的供给，商业银行提供的开发贷款越多，开发商建造的房屋越多。但房地产行业的供给是一个长期的过程，短期不会改变，故开发贷款对房地产的影响存在滞后性，因此在短期内其对房地产价格的影响相对于按揭贷较小。

其次，从该回归方程可以看出，房价的滞后一期对房地产价格的影响最大，上期房价每上涨10%就会引起当期房价上涨0.541个百分点。这符合人们的心理预期，当看到房价上涨，便会认为房价会持续上涨，因此买房的人增加，需求增多，但供给短期内不会改变，直接导致房价的上涨。宏观经济每增长10%，房地产价格上涨0.0198个百分点。这是因为宏观经济可以反映一个国家或地区的经济发展状况，伴随着经济高速发展的同时必然会存在通货膨胀，间接地导致物价上涨。此外，房地产价格还受到其他多种因素及随机干扰因素的影响。文中的模型只是对影响房地产价格的部分因素进行了分析，与实际情况可能会存在一定的偏差。但是总体来说，商业银行针对房地产市场提供的两种贷款对房价的相关关系不会发生改变。

四、结论与建议

(一)主要结论

从文章前面的描述性分析结果也可以看出，平均房价增长幅度与商业银行提供的开发贷款增长幅度及个人住房按揭贷款增长幅度变化趋势趋于一致，三者之间存在着很强的相关关系。本文的实证结果也显示，房地产开发贷款与房地产价格负相关，个人住房按揭贷款与房地产价格正相关。其中个人住房按揭贷款对房地产价格的影响要大于开发贷款，这是由于开发贷款对房地产的影响具有滞后性，开发贷款对房价的影响时间跨度大，影响相对缓慢。

(二)对策建议

针对以上分析结果，文章基于银行信贷方面对调控房价提出了几点建议：

1.控制商业银行房贷规模

从总体上看，商业银行在房地产业信贷规模较大，会导致房地产业的快速增长，但随之而来的是房价的持续上涨。这不仅使房地产行业有泡沫危险，也导致银行信贷风险增加。所以，银行首先应该控制贷款数量，促进房地产市场健康发展。控制银行信贷数量，一方面要限制对开发商贷款的数量投放额度，严格控制相关的贷款审批条件和贷款比例。另一方面，限制对个人贷款的投入数量，特别是具有投机性的购房贷款。

2.差别化的信贷购房政策

需要根据各省市的人口数量、城镇化水平、人均收入水平等具体情况，实施差别化的信贷购房政策。政府出台一系列限购政策和优惠政策，针对不同人群进行划分，区别不同人群对房屋的刚需及投机性需求，使得房价处于正常的波动水平，一方面促进民生的发展，一方面使市场更加规范有效。银行信贷在政策指引下，对不同人群进行分类，减少对首套住房贷款的限制，加大对住房投机者的贷款审批流程难度，从个人需求者的角度进行把控，让供不应求的现象得到真正意义上的缓解。

3.加强金融监管和金融体系建设

为了使房地产市场风险处于可控范围，一方面，加强银行信贷部门对房地产开发商的审查，对惠及民生的项目在风险可控的范围内给予支持；另一方面，加强自身管理，不能因为利益而忽视风险扩大融资，进而给自身带来不必要的损失。金融监管部门也应恪尽职守，加强对风险方面的把控，严格按照规定，对各种融资活动进行监督管理，维护金融市场的稳定，对风险做出及时反应，借鉴发达国家成熟房地产市场的金融体系以及制度建设方针，结合我国自身的情况采取相应的调整政策，更好地发挥资金融通作用，让房地产市场和信贷行业两者都能够持续稳定健康发展。