创业孵化型产业地产生态系统演化特征与影响因素

叶剑鸣

一、引言

改革开放以来，在经济高速增长与市场旺盛需求的多轮驱动下，我国房地产行业发展迅猛。但随着近年来经济增长放缓、市场需求下降、购房政策收紧与经济产业结构调整、金融土地约束政策出台等多种因素影响，我国房地产产业发展面临着严峻挑战与生存压力［1］。很多房地产企业都在寻求转型发展之路，产业地产以产业发展为目标，地产发展为手段，形成的一种以产业园区为平台，围绕培育、壮大、发展主导支柱产业为目标，以地产开发、建设、运营为服务工具，实现产业园区、主导产业与地产互动性、互促性、互赢性的产业发展创新模式，倍受房地产企业和地方政府的青睐。创业孵化型产业地产作为产业地产的一种，它除了具备产业地产运营模式的优势外，还能够带动创新、创业与就业，与中央政府的“大众创业、万众创新”政策相符，得到了地方政府的大力支持，呈现迅速发展状态［2］。本文就创业孵化型产业地产生态系统演化特征与影响因素进行深入分析，具有一定的现实意义。

二、创业孵化型产业地产生态系统演化过程及特征分析

我国产业地产发展经历了四大阶段，1978年是产业地产孕育、探索阶段；1982—1992年国内开发区开始快速发展；1992—2000年产业地产进入矛盾与探索期；2002年进入国内产业地产密集开发阶段。产业地产是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。其盈利模式的发展可以概括为三种：一是土地赚钱，一级开发、二级开发收益；二是产业赚钱，通过产业培育、产业成长带来收益；三是资本赚钱，园区作为资本运作平台，非上市企业整合打包为上市企业。创业孵化型产业地产是产业地产的一种类型，是产业地产发展的高级阶段，其盈利模式主要为资本赚钱模式，它致力于培养打造特色产业园，培育新企业，为创业企业提供良好的发展平台［3］。

其生态系统演化过程及呈现的特征主要有以下三点：其一，在其演变过程中盈利点逐渐发生转移，盈利点由价值链前端向价值链后端移动，企业更加重视产业园区的可持续发展。创业孵化型产业地产依托产业园区产业，依靠完善的产业链吸引相关企业，从而完成招商引资，构建产业价值链一体化发展平台。随着创业孵化型产业地产的规模的不断扩大，创业孵化型产业园区将形成融合产、学、研、办公室等多种功能的产业集群，产业园区内的政府机关、入园企业能够实现共赢，形成可持续发展的良好态势。创业孵化型产业地产的运营企业主要的收入和利润将主要来自于园区运营管理环节收取的服务费，所以其盈利点将由产业价值链前端向产业价值链后端移动［4］。其二，创业孵化型产业地产与互联网深度结合，良好的增值服务能够为创业孵化型产业地产企业带来较大的盈利空间。随着互联网技术的发展，全球进入互联网时代，互联网思维和平台思维逐渐在个人以及企业发展中发挥着重要作用。在创业孵化型产业地产发展中，服务业企业加快与产业地产企业建立深度合作关系。在此深度合作下，创业孵化型产业地产会获得迅速发展，创业孵化型产业园区提供的金融服务、数字信息服务、人力资源服务、法律援助、企业咨询服务、园区生活服务等各种服务能够为企业提供持续的现金流和利润［5］。所以，依靠提供良好的增值服务成为创业孵化型产业地产生态系统演化的显著特征。其三，当前我国创业孵化型产业地产逐渐金融化，并且金融化逐渐成为创业孵化型产业地产盈利模式的核心。从国外的创业孵化型产业地产发展模式来看，创业孵化型产业地产能够迅速发展的最重要原因在于能够建立良好的多元化的融资渠道。因此创业孵化型产业地产发展面临的关键性问题就是金融投资，需求新的、多样化的、可持续的金融投资渠道，创新金融投资模式，是创业孵化型产业地产走上规模化、品牌化道路的关键因素［6］。

三、创业孵化型产业地产生态系统演化影响因素实证分析

（一）变量设计与数据来源

本文研究的是创业孵化型产业地产生态系统演化的影响因素，而创业孵化型产业地产生态系统演化并不能够通过数据直接度量。根据李小康（2012）的观点，创业孵化型产业地产的生态系统演化主要前提是创业孵化型产业地产生态系统运营效率的提升［6］。他的文章发表在国内核心期刊上，表明此做法得到了学术界的认同，所以本文使用创业孵化型产业地产生态系统运营效率替代创业孵化型产业地产生态系统演化，使用Y表示，创业孵化型产业地产生态系统运营效率越高，则其生态系统演化程度越高。本文将创业孵化型产业地产生态系统演化影响因素分为内部因素和外部因素，内部因素分别为创业孵化型产业地产的规模，用X1表示；资本结构，使用资产负债率衡量，用X2表示；员工结构，使用本科以上员工的比例衡量，使用X3表示。外部因素分别为：地区生产总值，使用人均GDP衡量，用X4表示；获取的金融投资规模，用X5表示；政府支持，使用政府的公共预算在创业孵化产业园方面的投资度量，用X6表示。为了更加全面地对此问题进行深入分析，本文以2010—2016年我国29个省份（西藏和海南省的数据存在缺失，故剔除）作为研究对象，每个省份选取一个典型的创业孵化产业地产园区作为代表，如北京市中关村软件园、湖北省的光谷、湖南环保科技产业园等，限于篇幅不再一一赘述，数据来源于省级统计年鉴和信件调查。

（二）创业孵化型产业地产生态系统运营效率的测算

本文使用DEA方法对29个省市的创业孵化型产业地产的运营效率进行度量，相关指标如表1所示：

表1 创业孵化型产业地产的运营效率投入与产出指标

如表1所示，本文在投入与产出方面分别选取了3大维度的准则层因子，并选取了相应的度量指标。使用数据包络分析（DEA）方法常用的模型为CCR和BCC模型，但是这些模型不能解决研究变量松弛性问题，所以本文引入了基于可变规模报酬和产出导向的非径向SBM模型，使用MaxDEA计算各省创业孵化产业地产生态系统运营效率，将效率值1≤b，视为优秀；0.8≤b≤1，视为良好；0.6≤b≤0.8，视为差；b≤0.6，视为无效，结果如表2所示。

如表2所示：我国29个省市创业孵化型产业地产生态系统运营效率优秀的有北京、辽宁、广东、广西、江苏、四川、云南、重庆；运营效率良好的有安徽、江西、福建、甘肃、河南、黑龙江、湖南、吉林、宁夏、青海、山东、山西、陕西、上海；运营效率为差的有贵州、河北、湖北；运营效率为无效的有新疆、内蒙古。

（三）回归分析

1.模型构建

为了探究影响创业孵化型产业地产生态系统运营效率的因素，本文构建了面板数据模型，如方程（1）。

其中C为常数项，b为相关系数，a为误差项。

表2 创业孵化型产业地产生态系统运营效率测算结果

2.变量平稳性检验

进行面板数据分析之前需要对数据进行平稳性检验，本文使用LLC和Fisher检验对方程（1）所涉及的变量进行平稳性检验，结果如表3所示：

表3 变量单位根检验结果

如表3所示：LLC检验和Fisher-ADF检验均显示本文所构建的面板数据模型涵盖的7个变量均在1%的显著性水平下通过了平稳性检验。

3.模型输出结果

利用Eviews8.0构建非空间面板模型，模型输出结果经笔者整理如表4所示：

表4 非空间面板模型估计与LM检验结果

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如表4所示：本文所构建的非空间面板模型的空间固定效应LR检验值为282.28，时间固定效应LR检验值为101.93，混合估计模型、空间固定效应模型、时间固定效应模型、空间和时间固定效应模型的R2分别为0.87、0.85、0.94、0.89，说明本文建立的模型较为理想。对比4种模型的R2、logL以及LM spatial lag值可知，混合估计模型的结果最为理想。根据混合估计模型的结果可知：X1与Y之间的相关系数为0.68，说明创业孵化型产业地产的规模与创业孵化型产业地产的运营效率之间为正相关关系，创业孵化产业地产规模提升1个百分点可以促进其运营效率提升0.68个百分点。同理可知：资本结构（X2），员工结构（X3），地区生产总值（X4），获取的金融投资规模（X5），政府支持（X6）与创业孵化型产业地产的运营效率（Y）之间的相关系数分别为：0.53、0.36、0.35、0.31、0.33。说明资本结构，员工结构，地区生产总值，金融投资规模，政府支持与创业孵化型产业地产的运营效率之间均为正相关关系。

四、结论与政策建议

基于理论与实证分析，本文得出以下几点结论：理论分析表明，创业孵化型产业地产生态演化呈现出三大特征，分别是：盈利点由价值链前端向价值链后端移动，企业更加重视产业园区的可持续发展；良好的增值服务能够为创业孵化型产业地产企业带来较大的盈利空间；金融化逐渐成为创业孵化型产业地产盈利模式的核心。实证分析表明：创业孵化型产业地产的规模、资本结构，员工结构，地区生产总值，金融投资规模，政府支持与创业孵化型产业地产的运营效率之间均为正相关关系，但是创业孵化型产业地产的规模对创业孵化型产业地产的运营效率的影响最大。说明创业孵化型产业地产的规模、资本结构等六大因素对于创业孵化型产业地产生态系统的演化均具有正向推动作用，但是创业孵化型产业地产规模的扩大对其生态系统演化的影响最大。

由此，本文提出以下几点建议：第一，扩大创业孵化型产业地产规模。本文的实证分析表明创业孵化型产业地产规模与其运营效率之间为正相关关系，而且创业孵化型产业地产规模在本文选择的内外因素中无论哪方面都可以说明，创业孵化型产业地产的规模对其运营效率的影响最大。所以，我国各地区政府应该出台相关政策鼓励创业孵化型产业地产的发展，扩大财政资金在产业地产方面的投入，以促进其规模不断扩大［7］。第二，注重创业孵化型产业地产专业人才的培养。员工专业素质的提升对于创业孵化型产业生态系统向高端化方向的发展具有正向的促进作用。因此，企业要注重对员工专业能力的培养，可以适当地提高新进人员的门槛，招纳优质人才，同时定期对内部员工进行培训。第三，结合地区特色产业发展创业孵化型产业地产。使用DEA方法对创业孵化型产业地产生态系统运营效率测算结果显示，我国相当一部分省份的创业孵化型产业地产状态系统运营效率较低。本文认为主要原因在于这些地区产业地产的发展没有建立在地区的比较优势之上，只有结合地区禀赋才能更充分地发挥创业孵化型产业地产效益。