房地产开发企业成本控制重点难点问题探析

林慧静

摘要：成本控制是现代企业管理工作的重要核心之一，而对于房地产开发企业而言，成本控制能否达到较好水平直接影响到整个企业的生产经营及各项运作。本文从房地产开发企业成本控制的重要性分析入手，结合房地产开发企业成本控制的重点与难点，谈谈如何在当前时期实现房地产开发企业的有序积极成本控制，并提出参考意见与改革措施。

关键词：房地产企业；成本控制；重点与难点

成本控制是确保企业经营效益的直接手段，随着企业生产规模不断扩大、项目不断扩充，如何做好成本控制成为了企业经营者各项管理工作中的首要任务。对于房地产开发企业而言，成本控制的重要性更是不言而喻。在经过了数十年的发展，我国房地产企业在成本控制及管理方面所取得的成绩有目共睹，但也存在着一些典型问题仍然未能得到有效解决，进而制约了房地产市场的进一步规范与完善。所以，加强对房地产企业成本控制的分析及措施研究刻不容缓。

一、房地产开发企业成本控制的重要性

我国房地产市场进入发展期以来，一直增长迅速，中国市场也逐渐成为世界级大型房地产公司争相争夺的美味蛋糕，面对如此激烈的市场竞争，国内房地产企业面临着更加严峻的生存与发展考验，当前企业已经不能仅仅依靠粗放式对外扩张来实现有序增长，必须从内部管理强化入手，从本质上提升企业的综合竞争实力，成本控制自然成为企业管理者与经营者关心的头等问题。房地产开发企业强化成本控制对企业发展具有十分显著的重要意义，首先，房地产开发企业的成本控制与销售利润之间的关系比较复杂，许多成本的确认工作将会一直持续到销售完结，所以在此期间的成本控制十分必要和重要，否则将会直接影响销售利润。其次，虽然随着房地产市场日趋繁荣，消费者可用于购房的资金越发充足，但消费观念的转变和购房意识的趋于理想化，也让房地产开发企业所能够争取的利润空间被不断压缩，成本控制便成为了企业确保预期利润有效实现的最重要手段之一。再次，土地作为一种不可再生资源，近年来国家为了对房地产过度增长的趋势进行有效控制，房地产企业获得土地的门槛也更高，土地成本成为了占比更高且无法通过主动压缩达到良好控制效果的成本类型，在此种情况下，更需要房地产开发企业通过其他更多手段进行细节控制与严格把关，从而实现有效成本控制，确保项目预期收益。

二、国内房地产开发企业成本控制的现状

成本控制已经成为房地产开发企业内部管理的一项核心内容，加强成本控制也成为许多企业各项工作的重中之重。但是就目前而言，我国房地产开发企业在成本控制方面仍然面临着如下几方面问题。首先，缺乏足够的科学管理意识。管理工作不只是按照制度照章执行就能够获得成效，而制度建设的科学性与规范性也必须建立在具有科学管理意识的基础之上。目前，许多房地产开发企业在成本控制的问题上仍然只停留在“必须加强”这个粗浅的层面上，虽然知道应该重视成本控制，却不知道从何入手，如何开展具体工作。从而制约了成本控制的科学化体系建设与管理成效达成。其次，成本控制不是简单的压缩成本和控制支出，科学的成本控制应当实现与企业长远发展战略的有机结合，但是目前许多企业在成本控制的制度制定与执行方面仍然未能将企业发展战略及长远目标有效融入其中，从而让成本控制丢失了必要的引导和指导思想，以至于发生不顾现实需求强行压缩成本，从而导致企业正常的项目建设与业务拓展受到阻碍等消极结果。最后，国内房地产开发企业在成本控制方面迟迟无法取得实质性突破的又一重要原因是因为许多企业在想要重视成本控制的同时却又不重视先进方法的学习与应用，不重视体系化建设与现代管理理论的实践，从而让成本控制工作在很长时间内都仍然处于粗放式管理模式当中，从而制约了成本控制的实际作用发挥，甚至在某种程度上制约了企业的正常运作。

三、房地产开发企业成本控制重难点

前文我们对当前国内房地产开发企业在成本控制方面存在的诸多问题进行了分析，想要实现成本控制质量的质的飞跃，就必须找准管理工作的重难点。根据专家学者多年来对房地产企业成本控制的分析研究，目前亟待关注的管理重难点有如下几点。首先，必须全面树立房地产企业成本控制科学管理意识，必须以科学的管理意识指导正确积极的管理行为，而不只是将成本控制等同于简单粗暴的支出压缩，需要从更科学、更全面的角度看待成本控制，让成本控制真正成为帮助企业实现长远发展战略的重要辅助。其次，针对房地产开发企业的成本控制特点，要特别重視对随时可能产生的成本管理风险的预警与防控，必须建立一整套完整的风险预警机制与应对机制，真正实现有效控制成本变数。再次，要从房地产企业的成本控制特点出发，进行行之有效的成本控制方法设计，在让成本控制全覆盖的同时，实现成本控制精细化，从而取得预期管理成效。

四、房地产开发企业成本控制措施研究

成本控制不仅仅只是一项管理工作，它直接关系着整个房地产开发企业的运作与获益，在明确了成本控制的重难点问题之后，如何行之有效的提升管理质量，则更需要在许多具体管理与体系建设方面多下功夫。

（一）科学意识树立

每一项工作的顺利开展都离不开科学的管理意识，虽然这是一个老生常谈的问题，但真能把意识树立这项工作落到实处的却少之又少。科学管理意识树立不仅要明确成本控制重要性，更需要通过学习和经验积累，找到房地产开发企业成本控制的核心与要点，尤其是对于领导层和决策层而言更为重要，要坚决树立成本控制为企业发展决策服务的根本意识，这样才能实现在管理上统领全局、统筹规划，避免管理部门之间的脱节以及信息不对称给管理工作造成的阻碍。而科学意识的树立，同时也包括了对国内房地产开发市场的积极学习与准确分析，通过树立成本控制意识与企业发展战略的结合意识，能够有效避免由于主观原因造成的投资失误，能够有效提升项目开发的决策正确性，从源头上遏制一部分成本控制失序问题。

（二）成本控制体系建设

从房地产开发企业的实际特点和结构特点出发，成本控制想要实现科学化、规范化与体系化，控制体系建设必不可少。企业的成本控制体系主要应分为两个部分，第一是制度保障体系，包含了合同管理、预算管理、项目管理以及激励约束等诸多方面。而制度的具体执行与监管则需要进行专门化独立化的成本控制部门，避免管理上缺乏统一性与规范性。对于规模较大的房地产开发企业，在明确体系构成的同时，还应设立直接隶属于总公司领导层的集中化成本控制中心，充分发挥具体项目层、基础管理层与领导层、决策层之间有效沟通信息互通的桥梁作用，确保各项管理精神的有效传达与执行。

（三）重点盯防容易被忽视的控制环节

房地产项目建设周期长、成本控制难度大、环节多，许多时候我们往往会忽略一些重要的成本控制点，从而影响到整个成本控制工作成效。因此，重点盯防容易被忽视的控制环节十分重要。例如在项目初期的策划与定位等方面必须积极融入成本控制意识，对照实际项目所处地理位置结合开发的产品类型锁定其在企业内部设计条线的落位，迅速匹配设计定档、成本定档；要在通过设计与策划有效降低项目建设成本支出成本的同时，重视项目建设在资源利用或价值创造方面的可能性，让项目设计充分体现节能增效的原则。再如，在加强建筑材料成本控制的同时，必须将采购产品的品质重视起来，切忌单纯以价格论成败，要时刻明确建材与项目定位、企业定位之间的密切关系，从而为项目销售的价格定位提供可靠依据。同时，企业必须设立目标成本管控机制，在项目方案设计阶段确定目标成本，定期回顾纠偏，分析偏离背后真实原因，加强持续的成本控制意识。

（四）运用多种方法实现过程风险防控

房地产开发企业所面临的成本控制风险是多方面的也是具有延续性的，过程风险防控体系建设十分必要，必须加强过程监督与及时纠错，避免小问题演变为大风险，给企业造成实际经济损失与社会声誉损失。而在风险方面的方法使用上，也要积极学习先进经验，避免走弯路。例如提高保险意识，利用购买保险的手段有效转嫁建设过程中所可能出现的经济损失与风险。其次，发挥更大主观能动性，将可预计风险进行在日常经营成本中的先行分摊，亦或是通过补偿基金的方式进行预留，最后也可以通过自保公司组建来有效化解成本控制风险，确立更为规范科学的风控体系，确保企业稳定健康发展。

参考文献：

[1]薛枫.浅谈房地产行业财务管理现状与发展[J].中国集体经济，2018，6.

[2]张招华.房地产企业目标成本管理研究[J].建材与装饰，2018，6.