个人住房借款合同中常见十个“风险点”需引起重视

严东亚 张建忠

党的十九大报告提出，要深化金融体制改革，增强金融服务实体经济能力，健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线。刚刚闭幕的今年“两会”中的政府工作报告提出，当前系统性风险总体可控，但对不良资产、债券违约、影子银行、互联网金融等累积风险要高度警惕。稳妥推进金融监管体制改革，有序化解处置突出风险点，整顿规范金融秩序，筑牢金融风险“防火墙”，己成为金融行业各项工作的重中之重。这对新形势下如何防范各类金融风险提出了更新更高的要求。日前，筆者通过个人住房贷款内部自查以及个人住房贷款诉讼案件的调查发现，不少商业银行对个人住房借款合同填制、签订存在着不少问题，有的潜在着巨大的风险，有的甚至已经形成案件，成为当前银行业内部管理中一个 “盲区”。归结起来，大概有以下十个“风险点”，需引起银行业从业人员特别是客户经理的高度重视。

一是印制合同存在着缺页、乱页、重印，经办人在填制或者打印合同前不检查，到打起官司才发现，使银行的权利得不到主张。

二是个人住房借款合同无编号，或者合同编号与放款通知书、抵押合同、贷款电子系统填制或录入的编号不符，造成合同不成立。

三是法文书送达地址未约定，造成诉讼时，对失联借款人、担保人无法邮寄司法文书，只能公告送达，费时费力。

四是个人住房借款合同一般都有本人家庭成员，名下实际拥有住房套数合计多少套，该房屋系借款人使用贷款所购的第几套房产。容易出现第一填空中零空会填成壹套，第二填空中贰套房填成壹套，与实际情况不符，与合同中执行的首套房或贰套房利率相矛盾。

五是借款人、担保人与银行在个人住房借款合同费用约定时，合同中一般采用选项填制，存在着不选、少选择，造成银行权利得不到主张，例如不选“律师费、差旅费”等极有可能将来诉讼时，借款人、担保人就不承担“律师费、差旅费”等诉讼费用。还有就是多选，违反政策规定，有一支行因在合同中多选“登记费”、“评估费”被当地工商部门查处，责令限期整改。

六是保证方式约定乱选、错选，保证方式一般分为开发商“阶段性担保”和自然人“保证”两种。 “阶段性担保”是指“合同条款生效之日起抵押登记证已办妥，抵押财产的他项权书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。”一般合同中容易出现“阶段性担保”和“保证”错选。既有开发商“阶段性担保”，又有自然人“保证”，应该分别选取对应的保证方式，往往会出现只选一个，或者虽选两个，但对应关系错误。

七是合同打印上下错格。现在个人住房贷款合同，一般条款手工填写很少，都是机打合同，由于经办人员打印时不认真或打印机故障，打印结束，签合同前又不检查，造成合同打印上下错格，发生过个人住房贷款利率下浮10%，错格到逾期罚息下浮10%的笑话。

八是借款期限起始日期，早于合同签署日期，早于审批日期或者造成无效合同，或者就是重大违规。

九是章印不全、不合规，容易出现缺少阶段性担保人开发商的章印或不全，特别法定代表人的签字非本人所签，授权代理人签字的，缺少授权书或授权书过期。

十是注意借款人在合同上的签字，是否和购房合同、借款申请书的签字相一致，在检查中就发现一起借款合同上借款人签字非本人所书。

各类借款合同无小事，银行从业人员需谨慎。因此，笔者建议从事银行业信贷工作的客户经理，一是充分认识借款合同资料合法有效的重要性，它不但是一本重要的经济合同契约，而且更是一本具有法律效应的文书;二是在办理贷款发放业务时，一定要坚持规范的流程，同时要做好换人复核工作;三是在填写、签订合同时，要坚持做到认真仔细，确保填写的要素齐全、数字正确、字迹清晰，做到不错漏、不潦草，坚决涂改现象的发生。只有从防范金融风险的高度，高度重视个人住房借款合同填制、签订工作，才能既切实维护银行自身合法权利，更能够保障借款人（消费者）的权益。