老旧小区问题怎么解

增设电梯遇异议怎么办

徐佳（江苏蔚蓝律师事务所律师）

南京半山花园小区是一处计划加装电梯的老小区，该小区11幢1单元共有14户居民，其中10户同意增设电梯。2017年6月，增设电梯工程获得南京规划局规划许可，但不同意加装的4户业主一纸诉状将南京规划局告到了法院。法院最终判决反对增设电梯的居民败诉，这是南京首起老小区加装电梯引发的诉讼案。

老小区存在一些固有问题，让一楼住户时常感觉“吃亏”，如没有架空层、潮湿;绿化树木高，导致一楼采光有问题，阴暗、蚊虫多;一楼离单元门比较近，大楼门铃声对于一楼住户也造成一定干扰。

对于增设电梯，异议之声的根源则是房子增值的问题。无电梯的老小区，房价最高的往往是“金三银四”，电梯一装，低楼层不可避免地面临贬值，住户因此产生心理落差。

物权法第九十二条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。2017年出台的《南京市既有住宅增设电梯规划许可手续办理规则》也明确，业主之间有异议，经过协商，建设者要给受损业主提出补偿方案。问题是，弥补多少钱合适，标准又该怎么定？

老旧小区加装电梯，应通过科学合理的规划设计，使加装电梯后对低层住戶采光和通风的影响降到最低。而对于“协调难”“落实难”等问题，还是要明确本单元或本栋“三分之二”业主同意的原则，毕竟增没电梯初衷是为了方便大多数住户出行。若增设电梯方案满足城市规划、建筑结构安全、消防间距及安全疏散等要求而召开听证会后，仍有少数业主有异议无法达成一致意见的，应予以通过审批，同时还需行政主管部门联动，简化审批程序，街道、居委会等基层政府或基层组织要积极参与协调。

业主晚归，收“开门费”合理吗

杨崇玲（云南凌云律师事务所律师）

7月30日，云南昆明多个老旧小区被曝出门卫向深夜出行的业主收取“开门费”，每次2～5元不等，有居民一晚上交了5次。对于这项费用，有门卫称收的是“辛苦费”，有的业主表示理解，也有业主认为收取“深夜开门费”毫无凭据，是物业不作为、乱作为。

收取“开门费”是否合法，要看小区对门卫的要求，门卫是谁聘请的，其工作范围和时间是什么，住户回家的时间是否在其工作的时间内，或者门卫与物业签订的合同里是否包含这一项。

收费不收费要尊重大多数业主的选择权。应该有业主委员会出面与物业交涉，但是一股老旧小区没有业主委员会，这就需要物业召开业主代表听证会，具体协商该不该收费。如果“开门费”履行了相关物业收费的管理程序，经过业主委员会的认可同意，也不违反相应的收费原则，则收费具有正当合理性。

业主夜间尤其是“凌晨2点以后进入小区”，势必会额外增加小区门卫的工作负担。这种情况下，以“开门费”形式给予门卫适当补偿，显然不算过分。

再者，通过收取“开门费”，事实上也能对那些习惯三更半夜出入小区的业主行为形成某种约束，从而维护其他大多数业主夜晚的休息权、宁静权。

占用绿地的停车场，能否收费

朱绍坤（云南凌云律师事务所律师）

老小区改造工程的初衷是惠民、利民，然而改造后的管理问题却引发了许多矛盾，首当其冲的是停车收费问题。

近日，扬州某老小区有居民反映，在市政改造后，小区物业公司开始向小区车主收取每车每月80元的停车费。有居民认为这项收费不合理，改造后的车位是在原来绿化的基础上修建的，绿地属全体业主共有，业主自用为何要收取停车费？收了停车费，那么这笔费用到底用于何处，又有谁来监管？为了保证公平，是不是应将这部分费用补偿给没有车的业主？

大多数城市的老旧小区实行免费停车，“先到先得”，有些居民为抢占车位，在小区内随意设置车位锁，安全隐患较大，易造成人身伤害，加上小区附近的一些住户为了避免交警“贴条”将车辆“挤”进小区，更加剧了老旧小区停车难。停车难还引发了一系列并发症：破坏小区绿化设施、占据消防通道、小区内通行不畅，引发许多业主间摩擦及业主和物业间矛盾。

老旧小区改造中，增设的停车位一般占用小区公共绿地、共用道路，这些属于业主共有，根据相关规定，在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或业主大会授权的业主委员会决定制定汽车停放费标准，物业则可以根据物业服务合同来操作停车费收取。

上述扬州某小区物业公示，收取的停车费主要用于车位的日常保养以及秩序维护。剩余部分则根据规定，业主大会成立前，物业应将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可用于补贴物业服务费。业主大会成立后，收益按照业主大会或业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。

楼顶承载超重，谁来管

陈思（律师）

近日，山东泰安某老小区楼顶上被曝布满杂物，太阳能热水器、杂物、盆栽、电视信号接收器……拥挤在住宅楼楼顶的这些设施、物品在恶劣天气来袭时存在较大安全隐患。

老旧小区很多建设于数十年前，“年事已高”，楼顶承重能力随着多年损耗已大打折扣，楼顶本身还要承载防水材料、雨雪等物质的重量，如果居民在楼顶再进行违建，或把杂物、花草搬上去且时常上人，很容易超出楼顶承重的临界点。楼顶超重的危害短期内未必看得出，但五到十年后必定会对建筑结构造成严重影响。

除非在楼顶上违规建筑大型房屋或棚子，平时居民堆放物品之类的行为往往不会引发其他业主的关注。楼顶属居民共有区域，如果因物品摆放产生矛盾，一般只能由物业、居委会或街道出面协调。但是，物业和居委会都无法强制居民搬走楼顶物品。

从法律角度看，居民对于小区内公共空间有利用的权利，也有维护的义务。物权法第七十条规定，业主时建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和其同管理的权利。第八十三条还规定了业主对于侵权行为可以采取的维权方式，对任意弃置垃圾、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依法要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

许多老旧住宅区是单位自建的宿舍楼，没有物业，情况复杂，进行综合整治的难度较大，管理处于真空状态，但现在放任楼顶承载超重，就是给五到十年后埋下“炸弹”。建议有此类现象的小区，由居委会或街道出面，组织居民成立居民管理小组，把楼顶承载超重的危害说清楚，协商解决违章搭建和乱摆乱放问题。

张静/采访整理 开开/设计