对续租合同成立与否的分析

刘靖妮　高涵　梁向晴

中图分类号：F715.4 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2018）10-392-01

摘要 合同订立是民事生活中较为普遍的行为，其中，房屋租赁合同和大多数人都息息相关，但在该合同成立后，往往伴随着续租合同如何成立以及是否成立的问题，这也是民事纠纷的焦点。本文从生活中发生的实际租房为例，通过对寸案件双方当事人争议焦点的分析，得出了合同成立的条件。

关键词 合同 承诺期间 无合意行为

一、案例选取

2016年11月，原告李双杰与被告张学萍签订《房屋出租合同》，约定由张学萍承租李双杰368号院的房屋，租期—年，至2016年10月31日，租金每年10万元，半年付。2016年租赁合同到期后，双方通过短信息方式协商续租事宜，张学萍要求李双杰提供汇款用的银行账号，李双杰予以提供，张学萍向李双杰汇款4、5万元（扣除张学萍给李双杰做防水的费用5000元），但李双杰认为扣除防水款后，张学萍应当给付6万元的租金，张学萍认为半年租金是5万元，不同意按照半年租金6、5万元的标准续签合同，双方就此发生争议。李双杰诉至法院，要求解除《房屋出租合同》，张学萍返还房屋，并按照每日356元的标准支付自2016年11月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。

北京市朝阳区人民法院经审理，判决张学萍腾退房屋并支付房屋使用费。判决后，张学萍不服，提起上诉。法院维持原判。

二、案件分析

本案争议焦点是双方协商续租的合同是否成立。其中包含两个关键点：一是承诺期间；二是无合意之履行行为不能视为合同成立。

（一）承诺期间

承诺是受要约人向要约人作出的同意要约的同意要约的意思表示。其条件包括：1.承诺必须是由受要约人本人或其代理人向要约人作出。2.承诺必须在要约确定的期限内到达要约人。3.承诺的内容应当与要约内容一致。4承诺原则上应以明示方式作出。对于承诺生效时间采取的是“到达主义”。对方当事人了解要约开始时生效。要约人在要约中有存续期间的，在存续期间作出承诺，未定存续期间的，一对话方式作出的即时作出承诺。

本案中以短信方式续租，不是传统意义的订立方式，但是其具有即时可收发性，所以可参照对话方式即时作出答复。李双杰要求租金为13万元，张学萍没有即时承诺，则要约失效。同时张学萍要求租金10万元，李双杰未即时承诺，双方就价款未达成合意。虽然在一审中张学萍同意李双杰的租金13万的要求，但是李双杰的要约已经失效，张学萍的承诺不产生合同效果。因此，应当认定李双杰，张学萍双方在原书面《房屋出租合同》到期终止后未形成事实上的租赁合同关系，张学萍应当腾退房屋并支付房屋使用费。

（二）无合意之履行行为不能视为合同成立

合同法第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但依据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”本案中张学萍主张其已经履行合同，且李双杰业已接受，故而合同已经成立。然而，事实是张学萍并未履行合同，根据双方的短信记录李双杰同意续租的房租是13万，而张学萍主张的数额为10万。看似双方在进行协商，然而在合同法中，李雙杰提出的13万的房租即为要约。若张学萍同意房租为13万，及时作出承诺，则双方达成合意，合同成立。但是在李双杰提出13万的房租后，张学萍并未同意13万房租，而是提出房租为10万，则对要约的内容进行了修改，要约有了实质性的变更，在合同法中形成了新的要约。但李双杰未予承诺，45万元款项到账，并不能视为李双杰同意张学萍10万元租金的要约。双方就房租仍存在争议，双方合意依然没有达成，合同未成立。一方当事人不能以已履行为理由”绑架”要约人，从而成立合同，因为从根本上讲，合同法所遵循的最高原则，系双方合意，无合意即无合同，更谈不上履行。因此张学萍继续占有房屋并无法定，约定的权利基础，因此应当腾退房屋，并支付相关的费用。

三、结语

综上分析，合同订立，要经过要约和承诺两个阶段。以要约，承诺方式作出。要约是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。承诺是受要与迩向要约人作出同意要约的意思表示。承诺的效力在于承诺生效意味着合同成立，双方当事人由此承担合同产生的权利和义务。承诺的生效时间，我国合同法采取“到达主义”，规定承诺在承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺行为时生效。对收到的要约而言，有约定期限的在期限内答复，没有约定期限的立即答复，否则要约失效。受要约方不得单方面对要约内容进行更改，如果更改则视为新的要约。合同的订立时，其最强调的是双方的合意，双方无合意即无合同。为了保证合意的一致性，承诺的内容应与要约内容一致。因此，在本案中，李双杰提出13万租金为要约，张学萍提出10万租金为新要约，李双杰未承诺，即双方未达成合意，合同不成立。即使张学萍在一审时同意李双杰提出的13万的租金，但是也已经过了承诺期限。因此，张学萍应当腾退房屋并支付相应使用费。