丁某等二原告与王某、陈某房屋买卖合同纠纷一案

王雅芸

摘 要：丁某夫妇经作为中介方的陈某介绍，与王某签订《房地产交易协议书》。因丁某始终未能提供产权过户的必要手续，致使办理产权过户的条件尚未成就，故王某未在买卖合同约定的期限内支付首付款。因丁某已构成违约，王某拒绝支付首付款的行为系依法行使先履行抗辩权，故丁某无权要求解除房屋买卖合同。

关键词：房屋买卖；先履行抗辩权；合同解除

一、基本案情

2016年10月1日，原告丁某与被告王某签订《房地产交易协议书》，约定原告将位于T县S街道S小区2单元402室（加储藏室一间）出售给被告王某，房屋成交价为136万元。协议第三条约定：甲方（原告）收到乙方（被告）支付的购房定金计人民币6万元（不另立据），经商定于2016年10月20日前预付房款计50万元（实际预付房款额的多少以收条为依据），同时立契，甲方交出房屋所有权证及土地使用权证暂存中介方，由乙方办理转户并贷款。双方同时约定在房产过户后30天内付清余款。第五条约定：甲、乙双方各按交易额的2%作为双方信用保证金，甲方实付计人民币15000元，乙方實付计人民币15000元，共计30000元暂存中介方，待本协议完成时结算。第七条约定：上述房地产办理房产、土地等过户手续所需缴纳的税、费由乙方负担。另一方（甲方）无条件协助乙方办理过户手续及提供各种必需凭证。协议并对违约责任等内容进行了约定，房产中介方由被告陈某在该协议上签字。协议签订当日，被告王某通过被告陈某支付给了原告购房定金6万元（扣除原告信用保证金15000元后，被告陈某实际支付了原告45000元）。由于原告未缴清物业费用，房产中介陈某代为原告缴纳物业费823元。2016年10月21日，房产中介联系原告办理房产过户手续，原告以被告王某存在违约，要求解除房屋买卖合同，并要求被告陈某返还房产两证及契证。之后，双方多次协商未果。2016年11月8日，原告在T报上刊登涉案房产权属证书遗失声明。

此外查明，被告陈某系T县我爱我家房产中介中心的经营者，该中心性质为个体工商户。

二、裁判结果

T县人民法院依照相关法律规定，判决如下：

原告无权要求解除与被告签订的《房地产交易协议》。

三、争议焦点

本案主要争议焦点为：涉案房屋买卖合同当事人谁构成违约，原告方现主张要求解除双方的房屋买卖合同能否成立？ 对此，存在二种意见：

一种意见认为，原告有权要求解除合同，理由如下：双方签订的协议约定：王某应当支付购房定金6万元，并应于2016年10月20日前支付房款50万元，余款于过户后30日内付清。根据交易协议，原告向陈某支付15000元作为信用保证金，并将涉案房屋的房产证、土地使用权证、契证交由陈某暂存。然而，至今原告仅收到陈某转交的王某的购房定金6万元，陈某扣除15000元后实际支付给原告45000元，剩余房款被告分文未付。根据交易协议，王某已构成违约，不得要求返还定金。依照合同法第94条的规定，原告有权解除该协议。

另一种意见则认为，原告现主张要求解除合同，依据不足，依法不能支持，具体理由为：（1）合同约定被告王某应于2016年10月20日前预付房款50万元，并由被告王某办理转户并贷款，原告无条件协助被告办理过户手续及提供各种必需凭证。从合同字义以及整体理解，被告应在2016年10月20日前先支付首付款50万元，同日，由原告协助被告办理产权过户手续。本案中原告虽向房产中介提供了房产权属证书，但合同履行过程中，一直未向被告王某或房产中介提供物业费结清证明。按照本地交易习惯，二手房交易办理产权过户时，物业费结清证明属于必需材料。同时，根据约定，提供上述材料也是原告应履行的合同义务，但原告在房产中介多次催促情况下，仍未能提供，影响合同的正常履行，故被告王某有权拒绝支付首付款；（2）即使被告王某在2016年10月20日前未按约支付原告首付款，次日，被告即通过中介通知原告，支付首付款并要求办理房产过户手续。因此，逾期支付款项的时间也仅为一天，也不构成根本性违约，不影响合同继续履行。

评析：依照《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，结合第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案的原告应当先向王某提供物业费结清证明等材料，以便王某可以办理产权过户手续。故在原告未履行合同义务的前提下，王某享有先履行抗辩权，有权拒绝支付首付款。退一步讲，即便是王某先违反合同约定不履行合同义务，根据《合同法》第九十四条的规定，对方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人有权解除合同。因此，原告在解除合同前应当给予王某一个合理的催告期限。王某在违约的次日即要求履行义务，并不构成根本性违约，不符合法定的合同解除条件。

此外，原告还陈述，由于被告未按期支付首付款，导致其在H市购房的目的无法实现。但根据原告提供的材料显示，原告在H市的购买认定书签订时间为2016年10月2日，根据认定书约定，正式合同签订时间为2016年10月9日，在签订合同时，原告需支付首付款或全部房款。因此，从时间上分析，原告在H市购房及应支付房款时间均在2016年10月20日即本案被告王某需付首付款之前，故即使被告未能在该约定时限内支付首付款，实际也不影响原告在H市的购房，原告的行为并不构成根本性违约。