浅析中国房地产价格泡沫的测度及其成因

文/毛誉凯 山东省济南第二中学 山东济南 250100

1、引言

改革开放以来，特别是住房制度改革以来，我国房地产市场迅速发展，房地产价格不断上升。近年来，房地产产值占GDP的比例不断上升，2017年达到6.5%，房地产已经成为我国经济发展的支柱产业[1]。房地产能够带动整个经济发展，但是房地产的发展会对实体经济产生挤出效应，并抑制居民消费，从长远来看不利于经济的可持续发展[1]。

2018年7月31日，中共中央政治局会议分析研究了中国上半年的经济形势。会议明确提出“遏制房价上涨”要求。相比于以往“遏制房价过快上涨”的要求，本次会议的对于抑制房地产价格上涨的表述更加明确和严格，房地产价格再次成为了人们关心的焦点问题。那么中国房地产价格是否存在泡沫，泡沫的程度如何呢，导致中国房地产价格出现泡沫的原因是什么？本文将重点分析以上几个问题。

2、泡沫的定义及中国房地产泡沫的测度

2.1 泡沫的定义

“泡沫”往往是指资产价格严重偏离其基本价值，帕尔格雷夫经济学词典将将泡沫状态描述为：一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，这些买主往往是以投机获利为动机，并不关注资产本身的盈利能力[3]。因此，当人们对房地产进行投机，使其远远高于其本身价值时，房地产泡沫就产生了。那么中国房地产是否存在泡沫，泡沫的程度又如何呢？

2.2 中国房地产价格泡沫的测度

目前较为常见的对于房地产泡沫的测度指标包括房价收入比、房屋租售比、房地产价格增长率与实际GDP增长率之比、房价增长率与GDP增长率之比、商品房价格增长率与CPI增长率之比等[3, 4]。其中，房价收入比最能够反应消费者对房地产价格的承受能力，房屋租售比则主要反映房屋以出租方式取得收益率情况，因而可以认为是度量房地产泡沫最主要的两个指标。

一般认为，房价收入比在3～6之间属于合理范围，表一给出了2017年中国35座重点城市的房价收入比，可以看出35座重点城市的房价收入比仅有长沙在合理范围区间，第一名深圳更是高达39.64远远高于合理区间。不仅如此，在这35个城市中，仅有9座城市的房价收入比的增长速度为负，其余均出现了不同程度的上升。

房屋租售比等于房屋月租金与售价之比，一般认为合理区间为1:200～1:300。表二给出了中国23座主要城市的房价租金比。可以看出所有23座城市的房屋租售比都在合理区间以上，排名第一的厦门更是高达1:1100。

根据以上两个指标可以看出，中国大部分城市都存在房地产价格的泡沫，但是并不是所有的城市都存在泡沫，而且每个城市的泡沫程度存在很大的差异。

3、房地产价格泡沫形成的原因

由前文分析可以看出，目前中国各大城市的房地产价格存在一定程度的泡沫，那么房地产价格泡沫的形成原因是什么呢？本文认为主要原因在于以下几点。

3.1 数量庞大的刚性需求

刚性需求是支撑房地产价格上涨的根本动力[1]。虽然刚性需求不会直接导致房地产价格出现泡沫，但是刚性需求是房地产价格出现泡沫的基本诱因。刚性需求增加的原因在于以下两点。第一，虽然中国在上个世界80年代起实施了计划生育，但是由于之前的生育率暴涨，1987～1990年间中国迎来了第三次婴儿潮，随着此次婴儿潮人口年龄增长到适合结婚生育的年龄，房子成为了生活必需品；第二，中国快速的城镇化使得农村人口大量向城市转移，2017年，中国城镇化水平达到58.52%，城市常住人口超过8亿人，且每年都会增加大量城镇常住人口。适龄人口和城镇人口构成了数量庞大的房产需求，需求数量增加直接推动了房地产价格的上涨，因此房地产也吸引了很多投机者，希望通过转手买卖赚取差价，进而推动房地产价格出现泡沫。

3.2 土地的垄断供给

土地是房地产最主要的成本，土地价格的上涨直接推动了房地产价格的上涨[1, 5, 6]。土地资源是一种稀缺的不可再生的资源。根据中国的产权制度，城镇土地的所有权属于国家。企业、居民等法人可以购买土地的使用权。一般而言，用于房地产的土地一次性可以转让70年的使用权，而使用者则需要向地方政府缴纳一定的土地出让金。由此可以看出，地方政府实质上是土地的垄断供给方。

对于地方政府，发展经济往往是其工作的重中之重，而发展经济则需要投入大量的财政，但是由于地方政府的税收水平有限，只能通过其他方式提高其财政收入，而大部分地方政府都将土地出让金作为提高财政收入的重要渠道[1]。由于土地的垄断供给直接推高了土地成本，进而影响了房地产的成本，所以助推了房地产泡沫的出现。

3.3 房地产市场的不断虚拟化

由于有数量庞大的刚性需求做依托，房地产市场的流动性和虚拟性大大提高[1, 7]。随着房地产市场的虚拟化，房地产与实体经济的联系越来越弱，房地产的投资和投机功能逐渐显现。房地产不再仅仅是一种消费品，更成为了一种投资品。任何投资品的价格在升值预期下都会上升，在适婚人口增加和城镇化进程的双重预期下，房价逐渐攀升。稳定的投资收益吸引了更多的投机者介入房地产市场。又由于国内投资渠道的匮乏，从而使得“炒房”成为了谋求财富的重要工具，所以大量资金涌入房地产市场，进而催生了房地产价格泡沫。

4、化解房地产泡沫的政策建议

第一，应当扩大廉租房、经济适用房等政策性住房供给。由于当下中国国内存在大量的刚性需求，因而房地产的投机者敢于对房地产进行炒作，而缓解刚性需求最有效最直接的办法就是增加供给。只要满足了刚性需求者的住房需求，投机者希望其他人高价接手的预期就会减弱，投机资金就会主动退出房地产市场，房地产价格泡沫自然就会化解。

第二，应当扩大城市土地供给。当下土地供给是约束房地产供给的主要因素，土地成本也是房屋建设的主要成本，因而增加住房供给的前提是增加土地供给，只有土地供给增加了，住房供给才会增加。

第三，应当扩大城市土地供给应当完善国内资本市场，增加投资渠道。房地产泡沫形成的另一个原因在于大量资金的融入，缓解资金涌入的方法既可以是“堵”也可以“疏”。一味的禁止房地产炒作，但是不给予资本更好的投资渠道，只会使得投机者想尽办法规避管制，效果并不理想。因而，应当扩展投资渠道，引导资金从房地产市场流向其他资本市场。