集体建设用地流转增值收益及其分配研究

文/肖国斌 湖北永业行评估咨询有限公司 湖北武汉 430065

1、收益形成和分配的现状

1.1 价格形成差异大

集体建设用地流转在试点地区是处在一种探索性的阶段，价格差异很大，而在试点之外的隐性交易市场的价格更是严重扭曲。集体建设用地流转缺乏政策法规依据，缺乏法律保护，流转收益难以得到保证。

1.2 收益形成以行政方式为主

《土地管理法》禁止集体建设用地使用权流转，致使合法交易市场难以形成，试点城市和隐形市场的流转价格以评估征地价格或经验价格为依据，无法体现真正的集体建设用地使用权的价格，通过市场机制调节流转价格难以实现。通过市场方式配置资源，是资源得到最优化利用的途径，价格的变化完全取决于市场的供求。目前，集体建设用地流转收益的形成基础处于一种计划机制为导向的阶段，普遍存在政府定价、人为定价的现象，具有一定的随意性、波动性，且风险很大。

1.3 收益分配主体不清晰

集体土地属于集体经济组织所有，流转收益如何在集体内部分配，是流转收益分配中的难题。集体上地分三级所有，即乡(镇)、村和村民小组，由于集体经济组织的所有权主体缺乏人格化代表，难以有效实现上地所有者的经济地位。属于集体土地所有者的那部分收益是留在集体用作公共设施和公益事业，还是直接分配到农户手中一直未得到解决。实际上，留在集体公用的流转收益由乡（镇）政府或村委会的领导所谋取，损害了农民和集体的利益。

2、增值收益的测算

本文主要讨论存量集体建设用地增值收益的测算。此处的存量集体建设用地主要指原乡镇企业用地，原来多数乡镇企业都是通过租用农村集体经济组织的土地经营的，后来由于经营不善而导致企业倒闭，留有各种各样的附着物，比如厂房、设备等。存量集体建设用地价格必须要考虑原土地使用者的投资建设的影响。所以，

存量集体建设用地增值收益=存量集体建设用地市场价格一原集体建设用地价格。

2.1 存量集体建设用地市场价格

集体经济组织为了盘活原有建设用地，将原有乡镇企业用地连同地上附着物一起进入市场进行交易。在本文的界定中，存量集体建设用地市场价格是指存量集体建设用地使用权价格，即指具体宗地在特定的用途、开发程度、利用方式和正常市场条件下，通过市场正常交易的价格。假设内涵具体设定为：

价格期日：设定为2017年12月31日。

土地使用年期：与国有建设用地相同，商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。

开发程度：存量集体建设用地原来的实际开发水平，一般土地开发程度为宗地红线内外达通路、通电、通讯、通上水、通下水“五通”和宗地红线内达到场地平整。

原企业开发投资：原企业建设用地开发投资建成的地上附着物，折合到价格期日的价格。

由于存量集体建设用地已经进行过开发投资，因此它的交易价格比新增集体建设用地价格较高。现实中，集体建设用地与国有土地不同，国有土地在符合法律程序条件下随时可以进入市场交易，而且交易的频率极高，可以收集丰富的市场交易资料；而集体建设用地的市场很不规范，难以收集到有效的集体建设用地样点，因此集体建设用地市场交易价格的测算存在较大的难度。因此，此处采用与之类似的国有工业建设用地的价格作为集体建设用地的价格。

2.2 原集体建设用地价格

原集体乡镇建设用地与新增集体建设用地相比，要考虑农用地用途转变价格和原土地使用者的开发投资，即

原集体建设用地价格=新增集体建设用地价格+农用地用途转变价格+原土地使用者投资现值

(1）新增集体建设用地价格

新增集体建设用地是指原农用地经过开发转为可供使用的建设用地的那部分土地，土地所有权仍属于集体。在本文的界定中，将新增集体建设用地价格界定为集体建设用地初始价格。对于新增集体建设用地来说，初始价格为原农用地用途价格和“五通一平”开发费用二者之和，因此可以得到：

新增集体建设用地初始价格=原农用地价格+“五通一平”开发费

a.原农用地价格

农用地转为集体建设用地，其所用者仍为原农民集体，其用地性质发生了变化，失去了原农业生产的功能，其价格应该主要体现在农用地的经济价值。

目前我国还尚未形成真正的农用地交易市场，农用地的价格一般是以其收益能力为构成基础，以各自的生产能力和收益能力的大小来判断价格的高低。因此，在农用地价格评估中应采用收益还原法比较合理。收益还原法是以土地收益价格为理论依据，将待估土地在未来某年预期的纯收益以一定的还原利率还原成估价期日价格的一种方法，比较适用于市场不发达的土地价格的评估。

随着我国政府对农业的不断重视，以及粮食价格体系的不断完善，今后农用地净收益将会逐年有所递增。而根据报酬递增递减规律，农用地净收益不可能无限递增，到未来某年净收益达到最大，在以后年限内净收益将保持不变。因此，在本文的研究中，将农用地土地使用期限可看作为无限年。所以，本文运用收益还原法测算农用地价格时，假定前n年内净收益按级差数b递增，即第一年为a，第二年为a+b，第三年为a+2b，第n年为a+(n一1)xb，直到第n年纯收益达到最大；而n年后的年限内纯收益无变化，一直以第n年的纯收益a+(n一1)xb延续；还原利率保持不变且大于零。确定地价评估公式为：

式中，P—农用地收益价格；

a一第一年农用地净收益；

b—农用地净收益每年递增的幅度；

r—农用地还原利率；

n一纯收益有变化的年限；

b.“五通一平”开发费

农用地转为建设用地需要进行“五通一平”等开发，土地的开发过程需要大量的资金。单位面积土地的开发费用要参照具体的标准，计算具体宗地的开发费用直接根据单位面积的土地开发费用乘以宗地面积来测算。

(2）农用地用途转变价格

此处所指的农用地用途转变价格，是指农用地转为农村集体非农建设用地的价格。根据有关法律、法规的规定，土地补偿费从经济学属性上分析应为对土地所有权的补偿。而农用地转为集体非农建设用地，只是用途发生了变化，土地所有权属并没有变化，不需要对土地所有权进行补偿，即不用支付土地补偿费。因此，农用地转用补偿费与土地征收补偿费用相比，只是少交了农业重点工程发展基金、土地用途变更费、征地管理费和土地补偿费，农用地转用价格低于农用地征用价格。由于有效的农用地转用资料收集比较难，可以根据土地征收价格来推算农用地转为集体建设用地的价格。其计算公式如下：

农用地用途转用价格=土地征收价格——土地补偿费——农业重点工程发展基金——土地用途变更费——征地管理费

土地征收价格=青苗补偿费+土地补偿费+安置补助费+地上附着物补偿费+相关税费

所以通过以上两式子的推导可以得出：

农用地用途转用价格=青苗补偿费+安置补助费+地上附着物补偿费+耕地开垦费+耕地占用税

(3）原企业投资现值

原企业投资现值是指原乡镇企业在生产过程中，为了满足生产的需要，投资建设的厂房或投资购买的设备等。该土地进行流转时，连同原来的地上附着物一同流转。但是原地上附着物按照现值计算。

3、集体建设用地流转增值收益分配的完善建议

3.1 明晰农村集体建设用地产权

要有明晰的产权，首先应该在法律法规上明确产权所有者的主体，也就是农村土地的所有者“农村集体”的实体概念，应该把这个实体概念细分到村、组一级，尽量减少乡、镇政府以主体资格参与的规则漏洞，并且要明确谁应该以及如何行使这个权利，并明确集体内每个个体之间对于农村土地所有权和财产权如何分配。其次，在此基础上，应该做好农村土地的确权工作。按照相关的农村土地登记制度，通过上级地方政府牵头进行详细的实地考察，确定各级农村集体组织（如村集体、村组和乡镇）之间土地权属界限，清晰界定每块土地的实际所有者，并颁发确权登记表，登记详细的位置、大小、使用权限等，让土地权属真正无争议，也让农村土地增值收益分配无争议。

3.2 完善农村集体建设用地产权权能

在农村土地产权权能的完善中，应在确保农村耕地得到合理保护和粮食安全的前提下，尽可能地给予农民完整的农地产权权能，提高土地活力，特别是给予农村集体建设用地、宅基地的流转抵押等权利，让农民拥有相应物权的财产权，也让农民能真正的处置所拥有的土地使用权并因此而获得的收益。

3.3 建立农村集体建设用地使用权出让制度

在现有我国土地管理的法律体系下，农村集体土地只能先由国家政府通过征收转变为国有土地之后，再进行土地出让，该种制度不利于城乡建设用地市场一体化发展。因此，依照所有权与使用权相分离的原则，有必要建立和健全农村集体建设用地出让制度。

参照城镇建设用地出让，界定农村集体建设用地出让，即土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并且使用者向所有者支付土地使用权出让金。农村集体建设用地出让绕过了国家对其征收的程序，在一定程度上避免了土地征收制度所引起的补偿不合理、失地农民无保障等纠纷，而是更多地通过市场来调配农村集体建设用地的流转，也更加进一步引导、靠近我国土地制度改革的方向。