保障性住房建设成本控制

陈薪文

摘要：保障性住房是一项惠及民生的重大工程，如何控制保障性住房的建设成本一直是工程建设者的难题。本文主要通过对保障性住房建设成本控制措施进行了详细的分析，并提出了相对应的解决方法，希望为未来更有效控制保障性住房的成本提供一些有益的借鉴和参考。

关键词：保障性住房；建设成本；控制措施

保障性住房直接关系到国计民生，能够有效维护社会稳定。近年来国家不断加大在保障性住房建设上的投入，满足中低收入人群的住房需求。但是保障性住房从根本上来讲不同于商品住房，它是由政府进行投资，整个财政资金负责兜底。相较于商品住房出让金来讲保障性住房是一项非营利的惠及民生的工程，因此其地块往往采取无偿划拨的方法，变相增加了政府的财政压力。同时由于保障性住房在建设过程中经常会出现成本超支的现象，使得整个项目成本大幅度增加，影响了政府资金的有效运作。如何提高保障性住房经济收益已成为当前面临的主要问题。与商品住房相比保障性住房资金的回收资周期更长、政府获得的利润较低、维护保障性住房的成本较高，这都造成保障性住房投资资金循环难度比较大，极有可能造成政府的债务风险。因此实现保障性住房资金的良性循环主要是加强对于保障性住房的成本控制工作，对成本控制来讲是控制建设支出，缓解财政的紧张压力，同时也是一项复杂的系统工程，牵涉到保障性住房的选址、设计质量以及施工管理的水平。必须要使得保障性住房成为中低收入人群乐于购买的住房才是实现保障性住房建设资金良性循环的根本所在。

一、保障性住房建设成本控制策略研究

（一）需要加快基础与宏观研究工作

保障性住房是我国推出的一项惠民工程，政府应该对保障性住房加快基础与规律性研究工作，主要包括：保障性住房的建设需求以及中低收入人群增减的变化；保障性住房与当地产业布局之间的关系；提高保障性住房的设计与施工质量；保障性住房与当地商品住房之间的关系；如何有效实现保障性住房的社会融资，减少政府债务压力。对于这些宏观上面的研究工作可以有效避免在保障性住房建设过程中，对于资金的浪费，有效实现统筹保障性住房的建设资金，从而更加节约政府资金，使得保障性住房建设资金能够发挥更大的社会效益。对基础性工作进行研究能够提高工作中的准则性，所以政府部门需要组织专家对保障性住房的热点问题进行基础性以及宏观上研究工作。

（二）注重保障性住房的技术创新与突破

要想实现保障性住房的成本控制，还必须从宏观方面提高保障性住房的技术创新，下面是作者主要思考的几个方面的内容：

1.技术创新需要针对保障性住房的特点

需要从保障性住房的设计标准上进行创新。与传统的商品住房不同，保障性住房一般建设密度较大，用地面积以及建筑面积都比较有限，这样能够提供给中低收入人群更多的住房。从这点上也决定了保障性住房面积较小的特点，因此需要加强非成套保障性住房的相关设计工作，出台相应的规范；由于保障性住房建设资金是由政府出资，因此在设计标准上应该尽量体现社会公平性，即对于保障性住房建设如果建设面积达到国家住宅标准，一定要按照国家住宅强制标准进行设计；如果没有达到住宅面积标准，就可以不需要按照强制性标准执行，就可以有效保障中低收入人群的居住需求。非成套的保障性住房是指居住面积小于22平方的住房，这些住房可以采用酒店式公寓的标准，尽量减小厕所与厨房的面积，取消阳台，在同等的面积之下可以多提供30%左右的居住面积。这种设计方法的深入贯彻执行还需要进一步进行研讨。

2.注重保障性住房的布局创新

理想的保障性住房的选址应该布局相对合理，同时充分考虑日照间距以及市政公共设施，配套的因素形成一个统一的城市综合体。但是在现实保障性住房的选址中，由于各种因素的影响，保障性住房常常选址在基础设施较差、交通不便的地区。为了有效控制保障性住房的建设成本，需要進行合理的规划布局，尊崇绿色、安全舒适的标准，应该在市政公共设施配套、日照控制、绿色配比等等指标上，尽最大可能满足保障性住房的建设规划。

3.努力实现保障性住房的产业化建造

合理控制保障性住房的建设成本，需要加大其产业化以及集成化的建设。保障性住房建设如果采用传统的模式，盈利比较低，因此采用产业化的建设方法将成为保障性住房的必然建设途径。第一，标准化的建设能够大大降低保障性住房的建设成本，通过对于保障性住房构配件的标准化生产以及工厂化的运作，进行集中生产与集中安装，从而实现了规模的效应，提升了保障性住房的建设效率，降低了保障性住房的建设成本，完善了其产业链的整合程度。第二，在保证住房建设过程中要有效的利用信息化的建设，其标准化建设离不开信息技术的发展，特别是bim技术的应用，能够贯穿于整个建筑寿命的全周期，有效减少工程对于环境的污染，提高了建造效率。

二、设计与施工过程中的成本控制工作

（一）设计成本控制

1.政府要向保障性住房的设计单位提供尽可能详细的住房建设资料，明确保障性住房的性质，在设计过程中要尽量突出实用性，在保证工程质量的前提下，尽可能节约工程建造成本。

2.设计单位要确保各个专业协调合理，第一，在设计方案中对于住房的面积与结构进行合理化设计，能够满足居住者的正常生活需要；第二是在设计中要满足经济性，比如说建筑尺寸是否经济，功能分区是否经济；

3.做好图纸审查工作，政府部门需要对于施工图纸进行细致的审查，还需要掌握市场信息，对有可能影响工程质量以及成本的问题进行详尽的调查，在满足保障性住房使用功能的前提之下，尽可能节约建造成本。

（二）施工成本控制

1.施工企业需要提高现场成本，控制人员的业务素养，根据项目自身的特点对成本控制人员进行相应的业务培训，更新其造价管理知识，加强职业道德素养教育，增强其自律意识；

2.现场的签证必须三方代表签字，同时对价格比较高的签证，应该加盖有建设单位的公章。签证资料至少保存三份，这样可以作为后期结算的凭据。

3.在对材料单价进行签证时，需要明确其法定的程序，检查材料是否已经划归为综合单价，这样可以避免竣工结算中的重复结算，同时做好材料单价的市场调查。

4.对于现场签证的准确性与时效性进行检查，主要包括工程价款的结算方式、结算的时间、工程价款单价的确定，同时，现场造价控制人员还需要采用拍照或者是录像的方式，搜集第一手的资料，这可以作为后期工程结算的凭证。

（三）竣工结算阶段成本控制

1.需要全面收集汇总与工程结算相关的资料，比如说答疑纪要、工程量清单、工程设计变更清单、现场的原始签证等等资料，对施工现场进行细致勘查，对比原始资料尽量做到心中有数；

2.在对工程量进行审核时，需要严格按照定额规定的计算方法，划分项目进行审核。对工程量变更的审核原则，要防止施工单位虚报工程量，遵循有增必有减的原则。

3.要审查施工单位提交的工程单价是否与定额单价相符，单价的名称、计量单位与计算方法是否与定额一致，同时其标准是否经过换算，计算的方法是否准确等等。

4.需要审查施工单位设备的价格是否符合市场信息价格，在建筑材料设备的选择上是否与投标以及图纸设计要求相符，有没有故意提高设备与材料价格的现象。

5.审核取费标准是否符合要求。需要审查取费的标准是否正确，取费标准是否符合当地工程造价的相关政策，有没有在政策规定的范围之外增加收费的项目等等。

三、结束语

保障性住房是一项惠及民生的民心工程，主要是利用政府资金进行投资建设，因此在对资金的使用上，一定要坚持节约的原则，合理的对于建设成本进行把控，强化造价成本的控制措施，这样才能使得保障性住房成为一项可持续的能够良性发展的民心工程。

参考文献：

[1]张爱青.保障房项目初设阶段造价控制影响因素分析[J].广西民族师范学院学报，2015 （06）.

[2]周开华.保障性安居工程成本控制研究[J].沿海企业与科技，2015 （02）.

[3]陶袁婷.保障房项目成本控制的对策研究[J].山西建筑，2015 （19）.