关于国有房地产开发企业项目定价的维度探讨

王丹

摘要：近年来，伴随我国经济的蓬勃发展，房地产行业逐渐成为我国经济发展的重要支柱性行业。国有房地产产开发企业作为一个特殊的群体，因其自身的性质和特定作用在房地产行业乃至国家经济中扮演着十分重要的角色。国有房地产企业既要解决职工的“吃饭”的问题，又要承担国民经济的特定角色。合理科学的定价直接影响着企业的经济效益与未来发展。笔者从经济维度、道德维度、管理维度探讨国有房地产开发企业在项目定价过程中的考量。

关键词：国有房地产定价

1 现阶段房地产开发企业项目定价的基本方法

马克思曾指出“价格是市场各因素中最有利的杠杆”。国有开发企业的项目定价需要遵循市场发展规律，以价格为依托，调整投资开发方向，整合房地产的供给总额和结构。拉动消费、改变供需不平衡，从而促进房地产的开发趋于科学合理。因此项目定价作为开发流程的关键一步起到决定性作用。

简单来讲项目定价可以概括为成本加预期收益。成本是指土地费用、前期工程费、规划设计费、建筑安装工程费、市政公共设施费、贷款利息费、税费等；其他费用主要指市场营销费、广告费、不可预见费等。预期收益要根据市场预期和企业的综合情况而定。通常以周边竞品作比较，能在一定程度上降低风险。项目的定价核心：财务测算决定销售价格下限，市场环境和销售计划决定销售价格上限，产品规划决定项目内部结构。

第一，财务测算是项目定价的核心。它主要用于衡量不同售价的利润率水平。鉴于楼宇价格直接影响销售速度，在销售过程中将根据具体房源和所在区域的市场环境做出预测。由最低利润率结合开发商要求的回款速度推导最低销售价格。房地产不同于金融行业，充足的现金保障是关键，有时项目因急于回款而做出价格让利（如给全款客户更高的优惠），对于购房者将是一次绝好的机会。

第二，依据最低销售价格，参照市场环境，同竞品进行价格及客源比较分析，最终确定项目基本价格范围，及年平均价格，以保证锁定客源，提升竞争力。但在此环节中需关注该项目的销售价格能否在规定的时限里产生一定的销售数量，这是对经验需求考量最大的环节。该项环节需要各相关部门协作完成，将根据市场环境与政策导向、客户分析及基于购买力而做出的市场调研，项目整体SWOT等综合因素确定合理的价格方案。

最后，分户价格的确定。在确定核心均价后，将根据层差、朝向差、交通噪音、房屋格局、小区景观视野等多项因素确定销售价格，其中采光因素占比20%，供求因素占比20%，噪音因素占比20%，楼栋位置因素占比20%，便利性因素占比10%，得房系数占比10%，分户价格按权重比例综合评定。以上比例在定价过程将根据实际情况有所波动。

2 国有房地产开发企业项目定价过程中的制约因素

2.1角色定位与社会责任带来的定价困局

为保障民生，国有房地产开发企业承担着投资与建设保障房的任务，保障房项目住宅没有利润总体体量较大，在承担社会责任的同时，也增加了企业的资金成本。国企在市场经济中占主体地位，与现行的保障房项目特别是限价商品房项目的开发建设模式相互矛盾，给国企的经济发展带来制约。国有房地产开发企业还未形成能够满足市场需要的经营理念，管理方式陈旧。国有房地产企业主要服务于本系统内部职工。虽缓解了部分职工住房矛盾，但缺少面向市场开发经验与经营管理思维，缺乏对市场的预判。

2.2国有开发企业竞争意识较弱，市场价格调整灵敏度不够

国有房地产开发企业编制内人员数量总体体量较大，机构冗员现象较为突出，机构设置复杂。受综合因素影响针对价格调整的审批流程较为繁复，对市场趋势及销售价格走向的反应不够灵敏，全盘营销方案灵活度不够。容易造成开发的商品销售库存积压。国有房地产开发企业的部分员工市场化思维还不够，而企业内整体绩效考核多数流于形式，与职工切身经济利益关系不大，难以调动员工的工作积极性，个人的职业规划与开发企业的职位需求很难契合，导致闯市场能力、动力不足。另外，因国有开发企业受行政干预、上级命令较多，市场化运营不充分。有时可能因为审批流程而错过价格调整的最佳时机，影响企业经济效益，打乱整盘销售计划。

2.3粗放式管理方式加大运营成本制约项目定价的准确性

国有开发企业的用人机制，仍存在只进不出的问题。市场化公开招聘机制未健全，企业各类技术、管理人才未实现公开招聘、竞争上岗，没有真正形成人员的合理流动，等靠要的思想仍然非常突出。按照彼得管理原理提出的人们通常都会晋升到自己不能胜任的岗位上，体制内的诸多因素限制导致市场化接轨程度不够。项目管理粗放的情况比较普遍，从项目前期立项到完成销售各个关节中均存在管理松散的问题，更重视日常各类数据的报表应付领导检查而非深入的市场调研。在建设过程中的成本管控、营销策划、从项目开工到实现销售，从销售到决算等项目建设关键节点管理仍处于较低水平，这些环节的精细化程度直接影响到项目的投资收益，从而干扰到项目整体定价的科学准确。导致定价总体平衡成本过多，市场接受度下降。

3 国有房地产开发企业项目定价的维度建议

3.1以市场为导向确定项目价格的经济维度

国有房地产开发企业的性质为国家所有有，但根本属性为企业，企业需要产生经济利润维系运转，因此遵循市场发展规律，以市场需求为基础制定科学的定价尤为重要。脱离市场企业无法存续。首先完善用人机制。要提升企业全体员工的市场竞争意识，通过引进优秀管理与技术人才提升企业活力，将绩效考核机制真正與企业职工的收入挂钩，提升工作热情与动力。可以聘请专业的营销策划公司为企业的项目进行整体包装，改变传统的坐销模式。其次捕捉市场信息，以市场需求的价格弹性为依据确定项目定价机制。在市场的供求关系中，国有房地产开发企业所建造的项目产品会不断受到“市场需求的价格弹性”的作用和影响，灵活运用“需求的价格弹性”这一原理，能够帮助国有房地产开发企业弄清对房地产商品的开发成本构成影响的因素，从而找出定价构成中“有弹性”，或“无弹性”的要素，为企业创造经济效益。

3.2以”责任地产”为己任调节供需矛盾的道德维度

突出强化国有房地产企业的社会责任，提升整体服务功能，发挥国有开发企业的自律作用，对于缓解过热的房地产市场带来的突出矛盾，促进社会和谐稳定具有重要意义。要准确把握企业社会责任的要义，既承担确保房屋质量的责任同时也要承担诚实守信、依法经营的责任；既要承担改善百姓住房的责任也要承担自身发展的责任。通过项目定价可以平衡市场供需矛盾，既要给过热的房地产市场降温，也能给低迷期的房地产市场定心。

3.3建立以整体运营成本控制的定价管理维度

国有房地产建设项目特点需要国有房地产开发企业领导者决策谨慎，行事细致。为保障所开发项目取得合理的经济效益，必须在项目实施过程中把控运营成本，要通过综合运用信息技术来提高企业运营成本管理水平。注重过程化动态管理，真正实现成本核算与控制的总体目标。加快价格调整决策过程，让项目价格的制定更加准确有效，提高企业核心竞争力。

参考文献：

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