房地产市场基础理论探究

摘要：随着经济的飞速发展，我国房地产市场显示出巨大活力，本文对房地产市场的概念、特征及分类进行深入探究，以期为房地产行业的实践探索提供理论依据。

关键字：房地产市场 概念 特征 分类

房地产像其他商品一样只有通过市场流通渠道进行租售才能转移到消费者手中，因此，房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分。房地产作为一种特殊的产品，房地产市场与因此具有特殊性。

1房地产市场的概念

市场是社会分工和商品经济发展的产物，在商品经济中起桥梁作用。市场是指交易双方进行商品交易的场所，随着人们认识的深入，其概念有所延伸。现在人们普遍认识的市场是指在商品流通过程中所发生的交易关系的总和。

房地产虽然属于一种特殊的商品，但也需要通过流通领域实现交易，而房地产市场就属于房地产的流通领域。房地产市场从狭义上讲是指交易双方进行房地产交易的场所，例如在房地产销售过程中要在售楼处或房产交易中心签订买卖协议并办理相关手续，房地产交易场所就是房地产市场。

从广义上讲房地产市场是指房地产商品交换流通关系的总和。一方面，房地产市场是将房地产的买卖双方聚集到一起，并使买卖双方达成交易的全过程，它与一般市场并无二致，也是由买卖双方、商品、价格等市场要素构成的。另一方面，房地产市场不仅包括房产、土地等的交易行为，还包括房地产商品租售、土地使用权的有偿转让等经济活动。

2房地产市场的特征

2.1房地产市场具有区域性

房地产属于不动产，其土地和建筑物实体具有不可移动性。房地产商品所在区域不同，当地经济发展状况、居民消费水平存在差异，这就决定了不同区域的房地产市场的供求关系和价格水平有较大差距。当一个地区的房地产市场出现供求关系不平衡时，不能像一般商品一样通过区域调动来平衡供求关系。

2.2房地产市场具有都市性

房地产业受人口制约较大。城镇的工业化程度较高、人口密度大、人口的流动性也大，对土地及房产的需求量也更高，所以房地产市场发展更好。相比之下，农村人口较少，并且有向城镇转移的趋势，农村对于房产的需求量小，所以农村的房地产业务较少。总体来看，房地产业务在城镇较为集中，具有较明显的都市性。

2.3房地产市场具有垄断竞争性

土地是一种稀缺性资源，正是这种稀缺性决定了房地产一级市场的垄断性，所以只有少部分企业能进入房地产市场进行房地产投资开发，这样也就导致了房地产市场中房地产企业不能充分而广泛地竞争。同时，由于房地产作为一种特殊商品价格高、使用周期长，加之政策调控，消费者进行房地产交易的频率较低，致使从销售过程来看房地产市场缺乏充分而广泛的竞争性。

完全竞争型市场有四个必备条件，即充足的生产者及消费者、产品商品具有同质性、买卖双方自由出入市场、买卖信息充足。房地产商品在空间上是不可移动的，并且每个房地产商品都具有唯一性、特殊性，所以其个体间在质量、价格上都存在较大差异，并且房地产交易信息相比于一般商品来说透明度低，所以房地產市场并不具备完全竞争型市场的特征，房地产市场具有垄断竞争型。

2.4房地产市场供给具有稀缺性

土地是一种不可再生的稀缺资源，因此土地不可能实现无限量供给，并且土地用途一旦确定在相当长的时间内不会改变，因此房地产市场在供给方面具有稀缺性。同时随着经济的发展，城市人口的增加，无论从生产角度还是生活角度来说，房屋土地需求量激增，因此更加剧了房地产市场供给的稀缺性。

2.5房地产市场供给调节具有滞后性

一般房地产企业从开发立项、项目施工到建成销售需要较长时间，因此，当市场出现需求大于供给的情况时，往往需要较长的时间才能补充房产供给，市场供给具有滞后性。同时由于房地产商品的使用周期长、售价暴涨等原因，房地产市场也会出现供大于求的情况，短时间内过剩的供给无法被市场消化。总体来说，房地产市场中的不稳定因素较多，导致需求变动较大，房地产供给规模较大，所以供给调剂具有滞后性。

2.6房地产市场交易具有复杂性

一方面，房地产交易形式复杂多样，主要包括：土地使用权的转让，房地产转让、抵押、租赁及其他让渡方式。另一方面，整个房地产交易过程持续时间较长且有多个步骤，主要包括：寻找房源、现场考察、审查房地产企业资质及房地产开发商的“五证”“两书”、价格商议、签订合同、付款、办理产权证等。同时，房地产市场交易通常需要多方介入，如律师、银行、行政管理部门等。纵观房地产市场交易的整个过程，横观房地产市场交易涉及的范围，可见房地产市场的交易较为复杂。

2.7房地产市场与金融市场联系紧密

房地产市场与金融市场相互作用，联系紧密。房地产开发需要大量资金，并且开发周期长导致资金回笼慢，所以在房地产开发过程中需要贷款、融资等手段筹集资金。同时，对于房地产市场中的买家来说，购买房产也需要一笔资金，很多购房者也需要贷款购买，因此无论是房地产市场中的买家还是卖家都对金融市场有依赖性。离开金融市场的支持，房地产市场将受到严重影响。另外在房地产开发周期内金融政策的变动将对房地产的成本产生影响，在房地产销售环节市场利率的变动将对房地产成本回收产生影响。

2.8.政府对房地产市场的干预性强

房地产的稀缺性、房地产市场在经济发展中的重要位置决定了政府对房地产市场的干预要强于对一般商品市场的干预。无论在哪种社会制度下，国家政府都会通过金融财政政策、城市规划、土地规划等手段对房地产市场干预调控，以引导或限制房地产市场发展。

2.9房地产市场中交易具有权利主导性

房地产商品不能像一般商品在交易场所进行交易，交易成功后由买方带走，它具有不可移动性，所以在交易过程中，交易的主体不是建筑实体，而是房屋的产权。每一次交易都是对房屋产权的重新界定，契约、合同、产权证书等就是房产交易的依据。在法律的保护下房屋权利的重新界定才能产生效力，因此房地产市场中交易具有权利主导性。

3房地产市场的分类

房地产市场是一个国家市场体系中的重要组成部分，同时，其本身又是一个具有独立结构的体系。从不同的角度对房地产市场体系进行划分，会有不同的分类。

3.1按市场要素分类

（1）房产市场。房产的买卖市场和租赁市场是通过买卖和租赁两种形式将房屋出售和出租形成的。

房产买卖市场是指出售房产者（房地产公司、售房个人等）和购房者通过买卖转移房产（主要包括居住房产、写字楼房产、商业房产等）的产权的市场，其主要特点是房产全部产权的转移。

房产租赁市场是出租房产者（房地产公司、出租房产个人等）和租房者通过租赁方式转移房产（主要包括居住房产、写字楼房产、商业房产等）的部分产权的市场，其特点是房产部分产权转移，即产权出现分离，房产的所有权仍掌握在出租者手中，而房产在租期内的使用权归租房者所有。

（2）地产市场。地产市场是由城市地产一级市场即国家对城市土地使用权进行有偿转让的市场和城市地产二级市场即拥有土地使用权者将已开发的土地使用权有偿转让的市场组成。

城市地产一级市场是指国家对城市土地使用权进行有偿转让的场所，所以城市地产一级市场具有明显的垄断性。在该市场中，国家（城市土地所有权主体）委托各级政府将特定区域土地的使用权通过招标、协议以及拍卖等形式转让给受让者，受让者支付转让年限内土地使用权的费用。土地使用权出让主体是城市地产一级市场的主体之一，它是由能代表国家城市土地所有权的省、县、市各级政府充当的，受一定的法律限制。土地使用权受让主体也是城市地产一级市场的主体之一，其资格也受到一定的法律限制，不是任何个人、任何单位都能充当的，但相比于土地使用权出让主体来说相对宽泛一些。

城市地产二级市场也就是城市土地再转让市场，是指土地使用权受让主体通过转让、租赁、抵押等方式将城市土地使用权再转让给其他土地需求者。城市地产二级市场是一级市场的延续，它反映了一级市场的需求状况和供求关系，是实现土地资源优化配置的一种手段。

（3）房地产金融市场。房地产金融市场既是房地产市场的重要组成部分又是金融市场的重要组成部分，房地产金融市场作为国家调控经济的重要手段对于房地产经济发展至关重要，尤其是在我国，近些年房地产金融市场发展迅猛，对我国经济发展和人民生活水平的提高做出了重要贡献。

房地产金融市场是指银行或其他金融机构通过贷款、信托、证券等方式为房地产交易活动进行资金融通而形成的金融市場。房地产金融市场主要包括融资主体、融资工具、融资中介几个构成要素。融资主体主要包括房地产公司、购房者和政府相关单位，其中房地产公司和购房者直接参与房地产金融活动，而政府相关单位主要负责相关环节的监管。融资工具是指房地产交易相关票据、住房贷款契约、房地产金融债券等可证明交易主体双方权利义务的契约。融资中介是指房地产金融主体之间的中介机构，在我国主要包括专营机构（住房公积金管理中心、住房储蓄银行等）和兼营机构（商业银行、证券公司等）。

（4）房地产劳务市场。房地产劳务市场是指提供物业管理、房屋室内外装修、房屋主建筑修缮加固、房屋附属设备维修等服务的市场。人民生活水平的提高和物质精神需求的提升激发了房地产劳务市场的活力。

（5）房地产技术信息市场。房地产技术信息市场是指提供房地产交易信息及房地产业务技术咨询等的市场。基于互联网等新兴技术的房地产技术信息市场为房地产市场发展注入了新活力。

3.2按用途分类

房地产市场按照用途分类可分为住宅市场和非住宅市场。非住宅市场包括商业楼房市场、写字楼市场、工业楼房市场等。还可以按照房地产档次进行细分，如住宅市场可细分为普通住宅市场、高级住宅市场以及别墅市场等。

3.3按覆盖范围分类

按覆盖范围对房地产市场进行分类可分为国际性房地产市场、全国性房地产市场、地方性房地产市场。房地产项目的档次越高，其市场影响力越大，覆盖地域范围也越大。

另外，我们还可以按照房地产市场发展程度分为房地产萌芽市场、房地产发展市场、房地产成熟市场；按供房时间分为现房市场、期房市场；按供求状态分为买方市场、卖方市场等。

总之，房地产市场是我国市场体系的重要组成部分，对房地产市场的概念、特征、分类进行深入探讨是为了更好、更全面地认识它，为我们对房地产市场深入研究提供理论依据。

参考文献

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[2]李秀婷，董纪昌.我国城市房地产市场划分：基于供需分布的视角[J].经济管理，2014，36（7）：140-150.

作者简介：赵玲（1976-），女，汉族，湖南湘潭人，研究生，研究方向：工程经济、房地产开发与经营等。