试论农村经营性建设用地的上市法律规制

2018-12-08谢佳冀

新商务周刊 2018年10期

文/谢佳冀

试论农村经营性建设用地的上市法律规制

文/谢佳冀

北京建筑大学

在当前社会经济飞速发展、城乡一体化建设进程不断加快的新形势下，我国农村也发生了翻天覆地的改变，不少农民均选取进城工作，农村大量土地均无人耕作，给农村土地流转造成了巨大影响，同时也阻碍着“二元制”土地所有权属性的发展。健全农村经营性建设用地的上市法律规制是推进农村体制改革进一步深化的重要手段，是确保农村土地合法、合理上市交易的一个重要举措。所以，健全农村经营性建设用地的上市法律规制就显得尤为重要。

农村土地；上市；法律规制

1 引言

农村经营性建设用地属于农村集体土地，尽管已得到国家许可入市，然而，因为国内尚未制定出一套较为健全的农村经营性用地的上市法律规制，导致大部分农民均选取私自交易土地，而并非上市交易，严重影响着我国土地的正规流转。为此，本文在介绍农村经营性建设用地的基础上，对其上市交易法律规制中存在的不足之处进行了分析，并提出了相关的对策，可供参考。

2 农村经营性建设用地

农村经营性建设用地指的是那些用于生产经营、创造经济效益的农村土地，其可以通过入股土地使用权或联营等形式，由个人或其他单位用作创建企业或发展商业，又或者也可以根据乡（镇）土地使用整体规划由农村集体经济组织来建造企业。农村经营性建设用地主要包括集体建设经营性用地、公益性公共设施用地以及宅基地三种，在不违背用途管制、规划的情况下，其也作为城市建设用地市场的一部分进行上市交易，与国有土地享受相同的权益。

3 农村经营性建设用地上市交易法律规制中存在的不足之处

3.1 产权界定模糊

《土地管理法》指出，农村集体土地的所有者应是农民集体，村委会或村集体经济组织享有管理与经营土地的权利；如果土地的所有权主体是乡（镇）农民集体，那么，乡（镇）农村集体经济组织可享有管理经营该土地的权利；如果同一农村土地的所有权主体不只一个，且不少于两个，那么，应由村民小组或村内各农村集体经济组织共同管理经营该土地。由此可见，农民小组集体经济组织、村集体经济组织以及乡（镇）集体经济组织均有可能享有集体土地的所有权。然而，《民法》却指出，从政治角度来说，农民集体并非法律意义上的组织，不可享有权利、也不必履行义务，国有土地并非归属于具体的人格化实体，集体土地所有权的主体也是如此，因此，从法律层面来说，农民个人并非农村土地的所有权人。由于缺少主体，故农民无法以流转方的身份来与转入方进行自由、公正的谈判。由于产权模糊，导致权利义务界定模糊，致使出现诸多农村经营性建设土地流转相关的经济纠纷与法律纠纷，从而加大了农村经营性建设用地的上市风险。

3.2 补偿规制滞后

补偿过低是阻碍农村经营性建设用地上市交易的一个主要原因。《土地管理法》指出：如果农民的耕地被征占，那么，征占方应给予农民相应的补偿，如安置补偿费及土地补偿费等，而那些补偿费用可根据被征占耕地前三年的年平均产值来确定，通常情况下，安置补偿费最多不可超过年平均产值的6倍，最低不可少于4倍；土地补偿费最多不可超过年平均产值的10倍，最低不可少于6倍。耕地征占的有关补偿标准也可作为其他土地补偿的参考依据。从目前情况来看，那些补偿标准远远低于农村经营性建设用地上市交易的资本溢价，这对于农民而言，明显有失公允，那些没有足够资金在原居住地购置房屋的农民不得不迁移至偏远地区。

4 健全农村经营性建设用地上市法律规制的措施

4.1 明确界定产权关系

从上文可知，当前国内集体土地的所有权主要包括三级，而农村经营性建设用地若想上市，则必须对土地使用权及所有权主体进行明确办公室，这样方能确保主体权利的完整性。但是，现行的法律仅对集体土地的所有者进行了简单的论述，却未做出具体说明。产权模糊导致农村经营性建设用地的上市受到严重影响，也增加了其上市交易的风险。集体土地的使用权、经营管理权以及所有权均是归属于农民集体，所以，笔者建议，应从立法方面着手，在相关法律法规中明确指出农村土地所有权及使用权归属，明确划分农村经营性建设用地的产权关系，为规范流转农村用地奠定基础。

4.2 明确规定土地交易的市场规则

所有市场交易均应遵循公平等价有偿原则，农村土地上市交易也是如此。笔者建议，可从如下几方面着手：首先，应维护交易双方的议价权。市场交易应建立在双方自愿的基础上，那么，则必须维护交易双方的议价权利，即应避免政府政府为了其他利益或促进招商引资而采取行政措施来控制农村土地的上市交易价格。其次，应对交易主体进行明确规定。从目前情况来看，由于存在征地环节，农村经营性建设用地的转入方往往是土地开发商及国家，而农村土地的流转方应应由代表村集体处置资产的村办企业或土地所有制的村集体来担任。最后，应对利益归属进行明确划分。在交易农村土地期间，参与方均有分配土地溢价的权利。例如，作为土地归属者的村集体，赋予其土地交易溢价的权利是不可置否的；作为丧失土地使用权的一方，农民要求得到土地交易溢价也是合乎情理；作为建设公共基础设施的一方，政府也有获取土地交易溢价的权利。这些要求均未违背道德与法规，然而，我们必须清楚的意识到，丧失土地使用权农民利益的保护方是土地上市交易中最值得重视的。所以，笔者建议，应将农民权利的保护作为重点，并在立法中加以明确。