商业地产成本管理水平的提升策略研究

2018-12-08杨海妍

新商务周刊 2018年10期

文/杨海妍

商业地产成本管理水平的提升策略研究

文/杨海妍

陕西师范大学国际商学院

商业地产具有投资风险大、利润高、回收期长等特点，在房地产市场的发展下，行业市场竞争逐步规范起来，近年来，一些商业地产项目逐渐暴露出成本管理上的问题，影响了项目的整体利益。本文针对成本管理在商业地产中的重要价值进行分析，并探讨具体的提升策略。

商业地产；成本管理水平；提升策略

在商业经营活动的繁荣下，商业地产成为了当前房地产开发工作的研究热点。商业地产具有综合性、复杂性的特征，涉及的部门繁多，协调难度非常高，在以往的房地产开发项目中，大多是将重点放置在建造阶段成本管理上，忽视了投资决策、前期招商、规划设计、工程实施、商业运营中的成本管理，影响了成本管理质量。基于此，有必须要从多个渠道着手，提高商业地产的成本管理水平。

1 成本管理在商业地产中的重要价值

成本管理是当前商业地产开发、投资工作的重点内容，经过多年发展，我国房产开发已经趋于成熟，竞争也越来越激烈，在这一背景下，成本管理的重要性也日益凸显。这表现在几个方面：

首先，商业地产投资额大，动辄几千万、上亿元投资，加上土地购买成本的上升，商业地产开发成本呈现出逐年上升的趋势；

其次，商业建筑投入高。在商业地产的开发、建设过程中，需要大批管理人员、大量物资与机械设施，成本高，且商业地产开发的周期很长，需要占用大量资金，在这一过程中，也会伴随出现利息成本。

由于商业地产开发成本高，在管理工作中的核心地位也是不言而喻的，商业地产成本管理质量，直接影响着企业的市场竞争力与经济效益，因此，必须要强化成本管理制度的建设与实施效果。

2 商业地产成本管理水平的提升策略

2.1 做好前期调查、选址和招商

商业地产项目选址直接影响后续的成本投资效率，选址优势能够为后续经营、招商等带来积极影响，因此，成本管理工作，需要建立在科学选址、科学定位的基础上。在前期开发阶段，必须要重视市场调查工作，深入研究地区商业规划布局，根据城市发展规划来确定选址，并充分考虑到周边客户群体的人口数量、收入水平、交通情况、消费习惯等。为此，商业地产开发商应积累已完成开发项目的历史数据以及同行业项目的调研数据，成立专门的团队建立并维护一套完成的项目投资测算数据库，并建立投资评估指标体系，为投资决策的高效性提供有力保障

就目前我国的商业地产项目来看，招商方式主要以先建房、后招商的方式为主，成本回收、建设价值的凸显主要由后续商业经营来决定，为此，必须要重视招商工作，在施工之前，对招商内容进行合理规划，达成事前协议，做好商铺规划、设计工作，若投入后再招商，容易给后续的招商造成隐患。

2.2 优化现有的运营方式

商业地产成本回收方式、运营模式与住宅地产都存在显著差异，但是从本质上而言，两者的产权商铺、售后租赁本质是相同的，都是在建设完毕后快速收回。部分地产开发商，为了快速收回成本，推行分散产权销售机制，这种机制容易影响商业统一性，出现各自为政的问题，难以对商户进行统一有效的管理，影响了成本管理效率。为了解决上述问题，有必要改变传统的地产运营思想，推行“只租不售”的模式，从短期来看，这种模式的成本回收速度慢，但是从长远角度而言，对后续的成本管理、统一招商，都有着积极的价值。随着市场环境的变化，还能及时调整现有方案，灵活性高。

2.3 推行专业化经营成本管理模式

在商业地产项目投入使用后，并不代表成本回收工作完成，而只是成本回收工作的开始，商业地产具有特殊之处，相比于住宅项目，其后续商业经营成本管理，才是管理工作中的重点。为了提高成本管理效率，需要构建专业化经营成本管理模式，打造专业化的运营管理团队，团队人员不仅要具有扎实的成本管理专业知识，还要掌握商业地产的特殊之处与运营模式，具有超高的商业灵敏度。在工作时，要做到具体问题、具体分析，避免照搬传统投资模式，关注后续的财务资金管理工作，提高管理工作的针对性与专业性。

2.4 拓展现有的融资渠道

商业地产资金投入高，涉及时间长，如果使用单一的融资模式，很难满足实际工作的要求，在传统模式下，开发商往往会采用债券融资、贷款等方式来提升资金总量，但是该种方式容易增加财务工作的风险，影响成本管理水平。笔者认为，商业地产开发商需要进一步拓展现有的融资渠道，帮助企业更好的应对融资工作中出现的种种风险。在这一方面，我们可以借鉴当前国际上流行的信托投资资金模式，该种模式能够拓展融资渠道，有效降低开发商压力，并提高资金储备，避免产权转移、分割问题的出现，便于后续的统一管理。