房地产金融创新发展问题及对策建议

张万豪，黄 灿，金鑫鑫

（温州商学院 金融学院，浙江 温州 325035）

房地产金融创新在中国存在的时间并不长，这是由多方面的原因引起的。在中国的房地产金融创新的实际进展中，宏观和微观层面的问题已然不容忽视，只有真正地认识到房地产金融创新的作用，才有可能让房地产金融创新领域更好更快地发展。

自20世纪90年代开始实行住房公积金制度以来，这些年里，中国走出了属于自己的房地产创新的旅程。不得不说的是，从1998年房地产市场化改革后，中国房地产金融创新一直在不断发展，已然对市场资金的流通、社会的福利，调整整个金融市场的平衡，稳定国家经济发展起到了至关重要的作用。作为发展中国家，城市化是必然经历的过程，而中国房地产的发展与城市化一直保持着紧密联系。也就是说，城市化的存在必然会使得房地产仍然保持高速发展的形态，而与相伴而来的便是房地产市场的大量供需要求，房地产行业对于房地产金融的依赖也便会愈加强烈，主要表现在建造、流通与销售等多方面。在这样的背景下，房地产金融创新变得尤为重要，但是由于中国对于房地产金融创新起步晚，人才缺失，所以目前仍未能有太多重大创新。所以，对于房地产金融创新的实际作用的明确，深入探讨其所面对的问题并提出解决策略，对于国家经济发展，人民幸福指数的提高和金融行业的稳定具有深远意义。

一、房地产金融创新的作用

1.促进资金流通。促进资金流通是开展房地产金融创新的重要作用之一，国际货币基金组织（IMF）认为，金融创新是由低杠杆向高杠杆的转化。资金流通虽然不产生价值，但是为实现盈利营造了优质的环境，使得能够腾出更多的资金用于其他领域的投资，使资金的再盈利能力增加，进而会对社会产生连带的经济收益。房地产金融创新能从多种层面增加房地产投资人的投资渠道，给想要投资的人增加了可供选择的余地。越来越多的投资者进入到房地产金融的行业中，就会让房地产金融与整个市场的关联度越来越强，资金的流通渠道也会随之变多。这样也会让投资者更容易以较少的资本去获得更高的回报，资金限制也得到了进一步的减少，投资的热情高涨自然能够使得流通变得高效。

2.转移与分散风险。此处的转移风险就是不少专家认为，房地产金融创新能够让整个金融行业的风险得到一定程度的转移。实际上，目前对于房地产金融创新与风险转移有着怎样的关系仍然争议不断，一开始学者都认为房地产金融创新有着减少风险的作用。2008年随着雷曼倒闭，金融海啸席卷全球，金融创新是否真的对转移风险有着明显效果便一直为外界诟病，于是对房地产金融创新的怀疑指责越来越多。经过多年来各界学者的反思，对房地产金融创新大多也都认为应当综合多方面来辩证评价，其所带来的风险不必过度担心，因为不能以其对某一指定主体的影响而做出最终判断，而应当考虑其是否对整体金融行业风险水平有着降低作用。目前，房地产金融创新对于整体风险的分散和降低已经被普遍认可。总的来说，我们认为房地产金融创新能够防止价格以及信用等方面风险的到来，这是因为在整个资金链条中，占据的地位不同，造成的风险也是不相同的，这个最终的结果如何还是需要仔细研究。但不可否认的是，进行创新就是对整体金融行业的风险进行转移和降低。

3.增加社会福利。房地产金融创新的另一个特点就是能增加社会福利，这是因为房地产金融创新所独有的新兴概念，对大众的吸引力还是很大的，通过运用多元化的产品来满足众多客户的需要并且提供高品质的服务。因此，房地产金融也对经济增长做出了一定的贡献，这也就让社会福利进展得更加顺利，而房地产金融也以此得到了发展。举例来说，用住房抵押证券化来进行筹资，能够增加家庭的偿付能力，使得每月的资金压力减小，进而能够有更多的资金用于其他消费，自然带动了社会的发展。这也就是为什么在2008年以前许多国家鼓励金融创新产品，虽然金融风暴后热情有所回调，但是从整体趋势来看仍然不会有所改变。

二、房地产金融创新的问题

1.金融风险过于集中。金融风险过于集中主要是因为房地产金融是以银行为主要的信贷目标，这样房地产金融的风险自然无法分散。中国为了应对美国的金融危机减少了对房地产的管理，银行为了应对人们日渐扩大的买房需求，就进行了房地产信贷。房地产开发商也大多只知道从商业银行贷款，大家对于房地产的投资大多依靠的都是银行的信贷，但是因为现今房地产信贷的大部分都是由银行来承担的，银行资金的流动性成了问题，这也给房地产金融创新带来了一定的风险。并且由于中国的房地产信贷大部分都是由银行来承担的，证券、基金等金融产品由于银行间的竞争发展得更为缓慢。比如说，从外资的利用比例来看，最近几年并未有显著增长，但是银行直接贷款的比重却不断地上升，虽然金融风暴后在国家调控下有所改善，但依旧居高不下，即使是自筹资金中银行贷款也仍然占很大比重。在此情形下，证券、基金等多元化金融产品所占比例过小，这不仅导致银行的风险过于集中，同样也提高了房地产业的融资成本，让房地产金融创新融资方式仍然处于起步阶段。

2.金融产品不合理。房地产金融创新产品不合理主要表现在三个方面：首先，中国关于房地产金融创新产品种类非常单一，房地产金融产品创新层次低，而且产品创新主要表现为借鉴过多他国经验、缺乏原创、同质化现象严重等，大多数产品都是同种类的产品，在对房地产金融创新产品进行设计的时候仍然是推出同种性质的产品，并没有什么实质性的改变。2005年年底中国住房抵押贷款证券化方被首次提出，中国建设银行为其首笔30.17亿元的住房抵押贷款证券，这也是迄今仅有的几款产品之一。其次，还表现在房地产金融创新产品的时间年限上，中国的房地产金融产品年限大多为三年之内，但是因为房地产行业的开发时间都较长，这种短时间的金融产品无法解决房地产企业资金紧张的问题，这就让房地产信托投资公司的资金以及兑现产品都出现了问题。最后，房地产金融创新产品的风险高、进入门槛高，没有一定规模的房地产公司并且没有制定好保障措施的话，一般都不敢进行房地产金融创新方面的投入。

3.市场发展不平衡。房地产金融创新领域中存在有两级市场，但是在这两级市场中两者的发展并不平衡，一级市场是房地产金融创新的主要战场，因此这一市场的发展速度快并且彻底，但是一级市场中的信誉相比二级市场来说要低很多。在二级市场中，发展进行得缓慢且不彻底，这样发展速度的市场并不能满足人们对此的需求。再加上银行业在房地产金融创新中占据的主要地位就导致风险程度的集中，这样也使得整个的行业受到影响。

4.人才缺失。各行各业想要不断地发展下去，首先要做的就是有源源不断的人才来代替前人，这样才会让这一行业具有永恒的活力。在房地产金融创新方面同样也需要人才来保持其未来的快速发展，但是因为人才的短缺，发展也受到了一定的限制。中国金融行业工作人员数量很大，但是高端人才短缺，导致这样的原因有很多。首先，因为顶尖金融学校的缺少，导致就算有人想要学习金融但是因为顶尖学校太少而被迫放弃或者学习相关的行业。其次，有合格的金融学校，但是因为国家投入的经费过少，不足以保证达到保证高素质人才的培养，比如专业设备陈旧、教材不完善、教材更新速度慢等。

三、解决房地产金融创新问题的策略

1.重视房地产金融产品的创新。房地产金融产品创新对于房地产金融创新领域来说，是非常重要的。只有产品的创新才能够让更多的投资者选择房地产金融创新的产品，使得整个行业得以发展。想要让房地产金融产品创新，首先要做到的就是减缓银行一直以来房贷的压力，让证券参与到房贷的业务中去。除此之外，要设计出更多的产品，让现在的投资者能够通过房地产金融创新产品能够避免一定的风险。最后，还要将银行与信托这两种模式结合起来，这样就能够将银行的风险降低，还能够为房地产金扩充更多的资金流通渠道。

2.完善金融体系。对于整个房地产金融创新体系来说，只有不断地完善，才能够让整个行业不断地发展。为了完善金融体系，政府可以为房地产行业进行担保，这是因为中国居民的平均收入与房价之间的差距过大，因此需要相关的部门为此担保。除了政府之外，保险公司也可以为房地产金融进行担保，政府也可以为开设房地产相关保险的公司给予税收等方面的优惠，这样就能够让房地产企业的风险降低，给房地产金融创新的发展提供好的环境。

3.促进资源配置。在整个金融市场中，一级市场的缺点是缺乏信誉，二级市场的缺点是发展速度较为缓慢，因为关于金融市场的资源配置必须完善这样才能够让房地产金融创新更有基础。完善资源配置，就需要将一级市场的信誉提高，对二级市场进行开发，让二级市场与一级市场共同进步、持续优化。

4.多元化格局。多元化格局的构建需要从国外来获得经验。构建多元化的格局，首先，要让政府为居民提供担保，并为此组建相应的担保机构。其次，要有相应的房地产保险公司，让保险公司进行相关的房屋抵押贷款的业务，这样就能够让房地产金融创新的风险进一步减小。最后，要成立相应的管理公司，通过管理公司的设立，就能够让没有经验的投资者也能投身入房地产金融创新行业中，这样就能够让资金流入到房地产行业内，缓解房地产公司的资金压力。

5.培养高素质人才。首先，教育方面的支出应做出适当的增加，国家应改善目前中国教育支出占比远低于西方国家的现状。另外，培养高素质的人才仍需要学校与企业两者共同努力。对于学校来说，就要做到为了培养高素质的人才进行教师的选拔，选择知识储备丰富、能力强的教师对学生进行教育；对于学生学习的教材也需要跟随时代而不断地更新、丰富，让学生接触最前沿的东西，提高自身的各方面才能为将来投身研究工作做准备。对于企业来说，职员也需要不断地培训让他们的能力得到不断的提高，通过培训还可以让他们了解到行业的前沿知识，不至于因为埋头工作而错失继续深入学习的机会。

社会是在不断发展的，房地产金融创新也是如此，唯有真正认识到房地产金融创新的重要性，才能够及时发现问题，找出对策。只有经过这个完整的过程，才能够让房地产金融创新能够在完善中前进，让整个行业处在稳中求进的发展中。

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