利率市场化对房地产行业的影响探讨

文/裴蕾，中国社科院研究生院

1 研究背景

利率市场化是指政府放开对利率的管制，通过价值规律调整利率运行机制，金融部门依据具体的金融市场情况来对利率进行调整。在国际上，不少国家已经在利率市场化改革以及金融深化方面进行了尝试与推进。美国率先实行了利率市场化，之后许多新兴经济体国家例如韩国、日本等相继进行了利率市场化改革。这些国家的改革实践让我们清楚地认识到各行各业的发展都和利率的波动有密切的关系，进行利率市场化改革对房地产行业影响深远。1996年，我国政府开始初步推行利率市场化改革。经过三十年的发展，我国形成了统一、规范的市场。房地产行业作为资金密集型行业，近年来持续过热，房地产行业也一直承担着支柱产业的地位和作用，利率变动对房地产行业的冲击巨大。2014年央行和银监会出台的新政策对房地产的发展也产生了刺激的作用。我国利率市场化稳步推进中，商业银行贷款风险定价水平在过去几年里大幅提高，债券市场利率市场化逐步完善，利率市场化对房地产行业的影响越来越大。

2 利率市场化对房地产行业的影响分析

2.1 利率市场化对房地产融资的影响

就目前情况来看，我国房地产开发商的主要融资渠道仍然是通过商业银行进行贷款融资，房地产贷款额度所占比重近几年仍处于不断上升的状态，但是新型的融资渠道也得到了不断的拓宽。首先，利率市场化大环境下，房地产企业融资结构将得到优化，不必再一度于依赖银行贷款，房地产企业可以更多的求助于资本市场，而不仅仅总是债务融资。其次，利率市场化可以推动优质房地产企业快速融资。银行贷款会调查房地产企业的相关情况，根据发展规模、信誉、风险等做出综合考量，对于有发展前景的，偿债能力强的房地产企业在贷款时给与更多优惠，而信誉差、风险高的房地产企业将会得到更高的贷款利率，甚至可能贷不到款。最后，利率市场化意味着对利率管制的放松，因此商业银行对企业的贷款也将会越发严格，对房地产企业预算约束也增大了许多。由于我国过热度房地产开发，很多房地产企业一味考虑贷款开发对于未来成本问题缺乏科学、严密的核算，因而房地产企业的利率弹性不高。利率市场化对这种现象显然可以起到一定的遏制作用。

2.2 利率市场化对购房市场的影响

中国人民银行日前发布的数据显示，2017年年底个人住房贷款余额同比增速继续放缓，连续回落三个季度，显示房地产调控进一步显效。2017年末个人住房贷款余额为人民币21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。虽然增速放缓，但是种种迹象表明人们购房的热情仍然不低。购房市场的消费者主要包括消费型和投资型两种。住房作为一种居住商品，与其他消费商品是不同的，首先需要大量的资金投入，大部分的购房消费者是无法全权付款购买的，需要通过银行进行房屋贷款，利率市场化的实施，必然也会对个人住房贷款成本有影响。利率全面放开后，市场的不稳定性增加，消费型的购房者由于需求问题在利率变化不大的情况下购买需求比较稳定，而短期内我国存款利率会有所上升，投资者会更加理性地选择自己在短期内较为稳定的获利渠道。

2.3 利率市场化对房地产市场泡沫的影响

房地产泡沫是指由于房地产投机行为引起的住房供给过多超过刚性需求，房地产价格与价值严重不符，泡沫就会形成。此时的房地产泡沫破灭，房地产市场的经济状况会由繁荣转向衰退。中国持有房屋无需任何成本，而房产又是抵御通胀的最好途径，所以企业和个人把房子作为一种投机商品，进行转手倒卖；另一方面，城市化进程导致的人口向资源优势城市的过度集中，导致住房结构化供需不平衡，加之买涨不买跌及炒作、投资的非理性需求暴涨，原本供需不平衡的购房欲望更加加剧。在利率市场化之后，利率会加剧房地产行业的信贷风险。一方面利率的波动影响买房人的实际购买能力，转而投资理财产品。另一方面在供给方利率市场化会加大房地产企业的经营风险，削弱房地产的融资能力，在一定程度上可以使得房地产泡沫有所收敛。

3 相关政策建议

3.1 完善房地产多元化融资渠道

中国金融市场的不断完善和发展，房地产开发商的融资方式开始向自有资金、房屋预售款、信用融资等的多元化方向发展。在中国房地产市场中，民营房企的数量增多，这些中小型企业在金融市场进行直接融资依旧困难；并且由于这些中小企业规模小，银行对这些企业的审核力度增加，放贷额度紧缩。首先，大力发展房地产投资信托，积极促进房地产企业寻求包括银行授信、房地产信托及投资信托、基金、利用客户资金，以及发行企业债券、上市融资和合作开发等融资渠道，扩宽房地产融资方式。其次，提供有效的扶持政策，推进租售并举改变着房地产行业格局，促进房地产企业向轻资产运营更近一步。最后，建立完善的金融市场监管体系，对中小型房企施行一定的融资优惠政策，促进房地产企业的融资行为更加规范化和制度化。

3.2 灵活使用税收和货币调控政策

利率市场化之后利率波动幅度和频率增加，这些现象必将给房地产企业带来一定的投资风险，同时也对房地产需求产生影响，这些都会导致房价的不稳定性增加。中国人民银行对利率的定价权将会转移到金融机构手中，央行的角色也由原来的价格制定者转变为金融市场的参与者，其主要通过公开市场业务等方式通过对货币量供需情况的调节去影响市场利率水平。如央行可以通过调节市场中货币量的供需情况来稳定利率水平，降低因利率波动频率过大所造成的金融市场风险。针对房地产市场中投资性和投机性购房需求过于旺盛的现象，建立良好的房地产市场税收管理制度，可以对投机性购房需求产生一定的抑制作用，因此应加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

3.3 健全和完善住房保障体系

一方面，利率市场化后，利率波动在一定程度上会降低房地产的供给水平，这对于本身就供不应求的房地产市场来说，供给的下降更容易推升房地产的价格，而保障性住房和经济适用房的建设则能有效的缓解这一问题。另一方面，房地产开发企业为了获得更多的投资收益，往往更愿意将资金投入到收益率较高的豪华型住房，这种投资方式使得中低收入人群更难买到房子，利率市场化后这种差别投资或将更加显著。因此，为打破房地产企业的垄断格局，政府应优先保证供应保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。还可以通过财政政策对购买二手房的自住性购房者给予相应的政策性支持，并通过政府宣传大力倡导租房理念，提高房屋的使用效率。

4 结语

在利率市场化大环境下，无论是作为企业或是个人，我们都应做好充分的准备，积极乐观的迎接利率全面市场化的金融时代的到来。房地产行业作为热门支柱经济的代表，在利率市场化的大潮下面临的风险和机遇更加复杂多变，涉及到众多开发商、投资者众多，市场化利率的波动频率加大，增加了房地产开发企业的经营风险，削弱了房地产企业的融资能力，也增加了房地产的投机风险。因此，未来房地产行业发展还要谨慎对待，房地产行业的稳健发展还需要国家宏观调控而定。