房地产融资之开发贷款新解

马敏

华润置地（山东）发展有限公司 山东济南 250000

1 “四三二”等行业监管政策

地产行业是一个伴随着调控政策逐步发展的行业，谈任何地产融资工具前都必须清楚地理解一行三会等监管部门对行业的政策要求，以下为两个纲领性的文件。

《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）（以下“121号文”）是地产行业金融调控的标志性文件，“四三二”等耳熟能详的监管雏形均来源于此。该文件对地产行业融资的影响也一直持续到今天。文件规定“商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。” “对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工证的项目，不得发放任何形式的贷款。”这就是所谓的四证齐全。需要注意的是，四证齐全是发放贷款的前提条件，但不是申请贷款的前提。“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。”“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。”这两条政策实际限制了一个地产项目可以获得的银行贷款的理论上限，即不高于总投的70%同时不超过建安金额，用数学公式表达一下：项目可融资金额=min{总投70%，建安金额}。

在121号文颁布两年后，《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发[2005]212号）中首次提出“申请贷款的房地产开发业务资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质”，至此我们常说的“四三二”的监管框架正式形成。

2 开发贷产品介绍

接下来，我们正式进入开发贷产品的介绍。开宗明义，所谓开发贷，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发[2004]57号)规定：“是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。”下面，我将围绕融资主体、额度、利率、期限、担保方式等要素对这一产品进行剖析。

2.1 融资主体

所谓融资主体，简单说即是以哪个法人公司向银行申请贷款。在地产行业根据融资主体不同，分为总部融资模式和项目公司融资模式。前者是指以集团总部为融资主体，以总部所在地银行为经办行，融资资金定向用于各地项目。该种模式优势在于各地的可融资资源集中在总部管理，可以增强企业和金融机构的溢价能力，同时业务集中在所在地银行，便于做到全国项目统一政策尺度、统一利率、统一流程，提高融资效率。但问题在于该种操作与121号文“商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用”的规定相违背。故目前业内只有万科、中海和金地等少数企业趁着08年4万亿投资的窗口期，在监管机构完成了总部融资的备案。除此外的地产企业只能采用项目公司作为融资主体，以项目所在地银行为经办行办理开发贷业务。

2.2 融资额度

关于融资额度前文已经提到，由于资本金比例及对开发贷用途的要求，项目可融资金额=min{总投70%，建安金额}。但实际操作时，最终的提款金额会远小于前述理论可融资金额。原因在于监管机构和银行对开发贷的提取和使用都有严格的限制。在贷款提取时，银行通常会要求企业提供业务合同和监理进度报告来佐证可提款金额，更严格的银行还会增加提供发票的要求；贷款提取后需按照10年银监会发布的“三个指引一个办法”要求进行受托支付，通常是支付给合同对应的总包单位。

2.3 融资利率

作为企业，当然是希望融资利率越低越好。那问题来了，在什么时间点融资利率较低？价与量是息息相关的，想要搞清楚价格问题那就必须清楚贷款的投放量变化。根据2015年到2018年4月人民币贷款增量数据，可以看出每年1月都是信贷投放的高峰，最近3年有且仅有1月的信贷投放增量突破2万亿，今年1月更是达到创近四年新高的2.69万亿。1月往后贷款增量逐季度下降，到4季度是一年投放的低谷。对于企业而言，想要获取低成本贷款资金就必须理解银行的诉求，跟随银行的业务节奏开展工作。银行储备时积极储备、完善放款手续，银行着力投放时第一时间提款，抢占低成本信贷规模。

2.4 融资期限

银行通常要求住宅类开发贷不超过3年，商业类开发贷不超过5年。但大家需要清楚地认识到，这个时间并不等同于企业实际可以用款的期限，因为依据项目和开发商不同，银行在授信批复时往往会附加销售到60%-80%时清偿贷款的要求。在这样的情况下，企业办理开发贷提款需要预估项目去化情况从而判断实际的用款期限，以便于进行后续的资金安排。需要特别注意的是，当前1年期（含）以内央行基准利率是4.35%，1-5年期（含）的央行基准利率是4.75%，如项目去化良好，预计1年内可触发还款条件，但如不加注意仍机械地选择3年期贷款，导致的结果便是一笔实际上1年期的贷款却按照3年期的利率计息，企业为此白白多付出至少10%的融资成本（4.75%约为4.35%的1.1倍）。

2.5 融资担保方式

行业内企业获取开发贷的担保方式标配为土地或在建工程抵押+股东保证担保。对银行而言，项目的销售回款是第一还款来源，保留处置土地及在建工程的权利和对股东的追偿权则增加了第二还款来源的保障，所以对于担保方式自然是多多益善。但对企业而言，办理抵押增加了放款的准备手续，预售时需要再解除抵押，操作成本较高，此外银行往往会设定抵押率要求限制可提款金额，故对并表的项目自然是不抵押为宜。不过对非并表项目企业诉求则会有所不同。

根据以上对开发贷的一些理解，地产财务人员应合理把握银行政策，选择合理的时间及适用于自身的担保方式，为开发贷融资主体争取最有利的融资额度及融资成本。