基于DEA模型的河南省房地产业绩效评价研究
2018-12-07周丽平
周丽平
（郑州大学旅游管理学院，河南郑州450001）
近年来，随着我国国民经济的快速发展和城镇化水平的不断提高，房地产业在国民经济中的作用日益凸显，成为我国国民经济的支柱产业之一。房地产业的健康持续发展对地区经济具有举足轻重的作用，地区房地产发展需要与当地经济发展相适应，否则会出现投入不足或冗余，造成资源的无效率状态，不利于房地产行业的稳定发展。
国内学者对房地产业效率研究方面主要采用数据包络分析（DEA）方法。按照采用的DEA方法不同，可分为一阶段、二阶段、三阶段DEA三类：彭洁波[1]（2014）采用一阶段DEA模型，对我国30个省市自治区2000-2012年房地产行业投入产出情况分析，提出合理控制房地产业投资规模、优化产业结构、加大技术改造力度等建议；王悦与黄燕林[2]（2012）通过构建两阶段DEA模型，针对性地选取我国20家房地产企业2009-2011年的数据，分析房地产上市公司效率，结果表明仅有少数公司存在DEA有效；任阳军[3]（2016）采用三阶段DEA方法对我房地产业效率进行研究，同时采用Malmquist指数法我国房地产业在2005-2014年间的效率变化做动态分析，从静态、动态分析两个角度全面考察我国房地产业的效率水平。
基于此，本文以河南省房地产业为研究对象，选取2006—2016年河南省地产业相关数据，基于DEA方法构建了河南省房地产业投入产出绩效模型，对河南省2006—2016年的房地产业绩效状况进行评价。
1 数据选取与研究方法
1.1 研究方法
数据包络分析（DEA）是一种通过构建多个输入与输出决策单元评价体系，对同类型组织相对效率进行测量的一种非参数方法，被广泛应用于决策分析、系统工程等领域中。数据包络分析（DEA）的基本模型具体可分为规模报酬不变的CCR模型以及规模报酬可变的BCC模型。
（1）CCR模型
利用CCR模型可进行技术效率(TE)测算。在实际的生产生活中技术效率代表企业运用现有生产技术的有效程度。若技术效率值=1，则表示该企业生产技术运用得当，生产状态达到最优，企业规模适当且投入资源使用效率高，没有冗余投入；若技术效率值＜1,则表明该企业的生产效率没有达到最优状态，企业规模不恰当或企业对投入资源的使用效率低下，存在资源浪费情况。
（2）BCC模型
利用BCC模型可以进行纯技术效率(PTE)测算。若纯技术效率=1，表明该企业在当前生产规模下资源要素使用水平较高，拥有较高的管理能力和技术水平；若纯技术效率＜1，则表明该企业在当前规模下资源利用水平较低，企业经营管理能力有限，无法实现资源的合理配置。
1.2 指标体系构建及数据选取
1.2.1 指标体系建立
在科学性和重要性原则指导下，结合河南省房地产业特点和相关数据的可获得性，最终选取了4个投入指标和3个产出指标进行研究，构建了如下的指标体系：
表1 河南省房地产投入产出指标体系
1.2.2 数据获取
本文选取2006—2016年河南省房地产业近11年的相关数据作为研究对象，数据来源主要是2006—2017年《河南统计年鉴》中公布的房地产业相关数据。
2 实证分析
2.1 DEA模型求解效率值
本文选取了河南省2006-2016年房地产行业相关数据，利用CCR与BCC模型，借助DEAP2.1 软件对以年份为DMU的11个研究对象进行分析，计算各年份的有效值，结果见下表2。
表2 河南省2006-2016年房地产DEA效率分析结果统计
图1 河南省2006-2016年房地产DEA效率分析结果
其中，crste表示综合效率值，是考虑规模收益的行业发展技术效率；vrste表示纯技术效率值，是剔除规模收益影响的技术效率，即假定规模效率为1的情况下，由于管理和技术等因素影响的生产效率；scale列为规模效率，表示考虑规模收益时的效率值，即现有发展规模和最优规模之间的差距。纯技术效率和规模效率是对综合效率的细分，综合效率值（crste）=纯技术效率值（vrste）*规模效率（scale）；而规模效益增减情况中，ins表示规模效益递增，drs表示规模效益递减，“—”表示规模效益不变[4]。
2.2 实证结果分析
2.2.1 综合效率分析
从DEA值是否有效角度看，2006-2016年河南省房地产投入产出综合效率值DEA有效（综合效率值=1）的年份有7年，只有2008年、2009年、2012年和2013年处于DEA非有效状态（综合效率值＜1）。且2006-2016年河南省DEA效率水平在0.855-1 之间波动，说明这11年期间河南省房地产行业发展效率变动程度较小，总体发展处于较稳定状态。
从原始投入产出数据角度看，综合效率值未达到1，即非DEA有效的决策单元分别为2008年、2009年、2012年和2013年。2008年受制于经济危机的影响，河南省房地产行业急剧收缩。在投入方面，虽购置土地面积下滑趋势不明显，但新开工土地面积明显不足；在产出方面，2008年河南省商品房竣工面积及销售面积、销售金额均呈现下降状态，房地产市场疲软，并且这种状态延续到2009年。而在2012-2013年间，河南省房地产市场投入要素充足，但产出不足，这表明投入规模过大，投入冗余使得综合效率降低。
2.2.2 规模效率分析
从DEA值是否有效角度看，2006-2016年河南省房地产投入产出规模效率值DEA有效（综合效率值=1）的年份有7年，同样是2008年、2009年、2012年和2013年处于DEA非有效状态（规模效率值＜1）。且2006-2016年河南省DEA效率水平在0.899-1 之间波动，说明这11年期间河南省房地产行业发展效率变动程度较小，总体发展处于较稳定状态。
从原始投入产出数据角度看，规模效率值未达到1，即非DEA有效的决策单元分别为2008年、2009年、2012年和2013年。由DEA分析结果可知河南省2006-2016年间有7年达到了生产规模最优的状态，其他4年则需要调整投入产出结构才能达到有效率的水平。2008年、2009年、2012年和2013年河南省房地产规模效益呈递增态势，但综合效率值没有达到最优状态，这主要是由于资源投入不足，形成产出不足，没有达到资源的最有效率配置，从而导致规模不经济。
3 政策建议
3.1 提升房地产业的进入门槛
河南省房地产行业在规模效益变化方面，呈现出连续性的规模效益不变。因此，政府可以通过严格制定从事房地产开发、经营、销售等方面的从业资质、严格把控从事相关行业人员的最低职业素质要求、提高开发商运营项目中的自有资金比例，适当提升河南省房地产行业的进入门槛。
3.2 推动房地产业优化重组
针对河南省房地产业综合效率及规模效率较低的问题，政府应通过鼓励和扶持综合实力较高、资金实力雄厚的房地产企业通过收购、控股操盘、重组等一体化方式，对经营不善、管理能力不足、资金链短缺等落后企业进行淘汰，同时也应该给予发展速度快、体制灵活的中小型房地产企业合理的发展空间，以实现河南省房地产行业结构的优化。
3.3 加强对房地产行业的投资引导
政府应摒弃以房地产开发投资为主要经济增长点的粗放型增长模式，理性认识房地产投资所具有的短期经济效益及长期经济效益。政府应严格把控房地产投资在国民总投资中的比例，积极引导房地产投资，促进房地产开发投资的理性化与高效化。既要避免经济增长过度依赖于房地产行业的作用，也要充分发挥房地产行业在促进国民经济增长中的支柱作用[5]。
