房地产企业永续债的会计处理研究

临汾职业技术学院计算机系

早在18世纪英法战争期间永续债一词就产生了，在英法战争中，英国财政缺乏资金。英国政府发行了第一股永续债用来减轻其财政压力，永续债的主要特点是没有具体的还款日期。在1990年期间，永续债得到了很好的发展，因为很多银行为了补给资金就发行永续债，英国仍是最大的可永续债发行市场，永续债主要有银行或者金融机构发行。我国最早期的永续债出现于香港，香港与内地会计准则是有所不同的，永久债券在香港的发行可以纳入所有者权益，国内的永续债更多的集中在香港。武汉市地铁在2013年发行了可续期的企业债，这也标志着我国永续债出现在历史舞台之上。

一、房地产企业的特征和发展现状

房地产在我国众多企业中算得上是龙头企业，它带动了我国经济的发展，因此也受到了社会的广泛关注。房地产企业有着非常显著的特点，主要有五个特点，分别是受政策影响大、投资规模大、与其他产业联系多、区域性强、投资周期长。

房地产公司在中国经济发展的过程中占有非常重要的地位。它们对国家宏观调控政策的变化非常敏感，甚至在某些时期也有很强的政策指导作用。由于房地产开发经营需要巨大的资金支持，房地产公司没有足够的资金就无法支撑一个健全的资金链。房地产项目的投资一般是以亿元作单位。从最初的土地征用到后来的建设，都需要大量的资金。作为中国经济发展的重要组成部分，房地产业的发展对社会经济的各个方面都产生了巨大的影响。因此，一旦房地产行业出现问题，所有相关行业都将遭受损失并产生广泛的影响。房屋是附属于土地的房地产或固定资产。由于土地流动性不足，房地产市场具有明显的地域特征。房地产作为资本密集型企业，投资周期和长期周期是普通企业，也是房地产企业资产负债率普遍较高、流动性差的主要原因，也使房地产公司资金来源风险非常高。

中国房地产的发展现状主要有以下几点，分别是商品房空置率高、行业集中度不高、区域性差距较大、是国民经济的组成之一。房地产作为我国市场经济的重要组成部分，不仅受到宏观调控政策的影响，也受到激烈的市场竞争的影响。近年来，房地产市场的透明度和同质化现象日益明显。这些因素给房地产企业带来了巨大的挑战。因此，房地产企业应及时把握外部环境的变化，根据自身财务状况，及时制定有效的风险防范措施，防范金融风险的发生。

二、永续债的特点、优势和概念

永续债主要是指没有固定还款日期的债务。中国的永续债起步较晚、发展缓慢、数量少。常常在实际的管理过程中存在着不明确的策略。特别是如何规范永续债的核算。它是债券发行公司财务管理人员的主要工作。对永续债的发行和使用进行规范，确保永续债会计的标准和科学性，提高发行永续债企业会计信息的质量对于永续债的发展非常重要。

永续债的特点有以下几点，分别是没有固定还款日期、票面利率相对较高、包含财务期权。对于永续债的还款日期，发行人可根据自身实际情况来决定还款日期。正因为其没有固定的还款日期，所以永续债的利率也相对较高。在永续债中一般会包含这利率调整和赎回的条款，必须在一定年限后才能赎回，保证发行人的利益。

永续债的优势有：资金募集时间长、发行过程中可对条款进行设计、不会稀释企业的收益和控制权。有利于提升企业的知名度。永续债在发行的过程中持债者不得要求公司偿还本金，所以公司可以长期的使用永续债资金。通过对相关天宽的设计可以确保永续债会计处理保证所有者权益。持债者是不能参与到企业的经营和利润分配之中的，这也使得企业的自主经营权得到了很好的保障。这几个方面都能给企业带来更多的利益和优势，还能在一定程度上使更多的人或者企业了解到该企业。

三、企业永续债会计处理

我国的企业会计准则没有对永续债的会计处理进行明确的规定，在实际的操作中，基本都是在《企业会计准则》和《企业会计准则基本准则》这两个准则上来实施的。股东有享有剩余收益的权益，但同时企业不能够撤回资产。投资者从公司资产中扣除公司负债的剩余权益是所有者权益。所有者的得失、收益等都把握在所有者权益之中。因为永续债符合所有者权益即不需要偿还本金。永续债中所有者权益跟会计法中所有者的权益是一样的。因此，在实践中，永续债将被视为投资者的投资资本。

对永续债进行会计处理时，应当符合下列条件：当企业在使用这一金融工具时，如果合同义务中没有提供现金和其他金融资产的合同条款，也不包括在潜在不利条件下与其他企业交换金融负债和金融资产的合同条款。在这种情况下，金融工具可以被确定为公司的权益工具。采用上述条件可以看出，企业发行的债券在发行时受到上述条件的影响。在不支付现金或其他金融资产的情况下，它可以满足对股权工具的确认条件。可以把它看作是公司的权益工具。需要弄清楚，公司的永续债要被视为所有者权益需要满足以下条件：它们应该在相同的合同条款中，对自身能获得多少固定现金和固定资产进行明确。

在权益工具确认标准中可以遵循以下条件：金融负债与权益工具的重点区别是金融工具发行人是否具有合同义务。当永续债的发行人在自己的不利条件下将其金融资产或现金交付给另一方时，或者必须交付。在这种合同义务的情况下，由金融工具发行人发行的永续债就可以看成是金融负债。无论合同业务如何核算和定义，它都应被视为一种金融负债。如果该金融工具不满足合同义务，换言之，永续债的发行者不必支付现金或其他金融资产，在这种情况下，永续债就可以看成是权益工，会计处理应当按照权益进行。

量化股份和股利最为权益工具的条件在国际会计准则中没有明确指出和规定。国际会计准则对股权比例和股利分配没有严格的比例限制。在国际会计准则和中国的会计准则的基础上，固定资产金融工具也并不是指将金融工具量化为它们自己的股息或股份。同时在中国永续债安利的基础上可以发现，中国永续债大多发生在大中型企业之中。假如永续债被认为是所有者的股票和股份量化的所有者权益进行处理，那么永续债的发行将会更加复杂。在国有资产的众多程序中推广永续债，可以促进永续债的发展进步。

四、结束语

房地产是中国的一个大产业，永续债的发行能够在很大程度上保证企业的资金和自主经营权，所以在房地产业中应该努力推广永续债，同时也要加大对房地产企业永续债会计处理的研究，这样才能更好的确保永续债在房地产企业中发挥出其应有的优势。