浅析当前保险企业投资不动产存在问题及相关建议

随着保险业的不断发展，保险资金规模的不断扩大，保险行业对不动产的可投资金也越来越充裕。政策及监管层面的支持也进一步拓宽了保险资金的投资渠道，保险企业投资不动产的需求也愈加迫切，进而促进了保险资金对不动产的投资。目前不动产投资已成为我国保险企业保险资金应用的主要形式之一，相比国外成熟的不动产投资理论和投资模式，我国保险资金对不动产的投资仍处于起步阶段，因而必然面临诸多投资及经营管理方面的问题，需要探讨和解决。本文除了阐述保险资金投资不动产存在的普遍共性问题外，也结合实际工作经验分析保险业实务中存在个性问题，并针对相关问题提出合理建议。

1 保险资金投资于不动产的意义

不动产主要指不可移动或者移动本质出现改变的有形资产，其中涉及了土地以及定着物等。保险资金应用管理有关条例中已经明确指出，保险资金投资不动产主要指土地、建筑物等定着物。广义而言，保险资金投资不动产不但涉及有形的土地、房产投资，例如房地产以及基础设施等，同时也涉及对基础建设以及其他非基础建设等有关金融产品。不动产投资对保险行业来说具有重要意义。首先，不动产投资具有投资期限长、投资金额大等特点，与保险资金的长期性，特别是寿险公司的长期性相匹配，从而使保险公司更好的实现资产负债的合理匹配，以保证偿付能力指标的要求。其次，不动产投资符合保险资金投资运用安全性原则的要求，保证了保险资金投资的长期安全收益，不动产具有增值保值作用，避免或降低了通胀的影响。最后，不动产投资回报率较为可观，满足保险资金投资运用的收益性原则，促进保险公司有序管理和健康发展，实现投资的社会性。

2 保险资金投资不动产项目存在的问题

2.1 缺少完善的不动产投资决策制度及技术支撑

从行业现状来看，多数保险企业没有树立完善的投资理念，保险资金投资不动产行业相关决策制度有待完善；从技术角度来说，投资方式有待改进；投资决策方面，没有建立完善的市场评估；在风险管控方面，有关技术手段缺少；在投资评估方面，缺少高效的评估标准和模型。

2.2 投后管理不科学

保险企业普遍只注重不动产投资前期工作，在投资之前花费大量精力对投资标的进行多方调研及可行性研究，然而往往忽略对不动产的投后管理，甚至没有设立不动产投资管理平台，或者设立了相关管理平台却形同虚设，或者设立的相关平台非但没有起到应有的作用反而成为公司发展的障碍。此外，保险公司管理决策层对保险负债端更加注重，而对作为保险资产端的不动产业务缺乏应有的重视和关注，在一定程度上也限制和影响了不动产业务的规范运作及发展。

2.3 不动产专业人才匮乏

不动产投资作为一项系统性工作，单一保险行业或地产行业的传统从业人员已经不能迎合现代化不动产投资运营需求，保险企业急需既懂保险知识又懂地产知识的复合型人才，然而这类掌握不动产投资技能的复合型专业人才比较匮乏。保险企业开始处于“有资可投，无人可用”的发展现状。

3 保险资金投资不动产行业相关建议

3.1 建立完善的投资决策机制

集团企业投资决策应该建立在长期稳定发展的基础上，制定完善的投资标准。从技术角度来说，应该合理应用投资方式以及决策模型；从投资战略角度来说，对当前资本市场以及不动产市场加以评估和核查；从投资风险角度来说，应该做好投资风险把控工作。通过完善投资决策机制，提升决策效率效果。

3.2 加强平台建设力度

不动产项目的投资和后续运营均需要强有力的平台作支撑，以做好投前战略规划，准确定位，精准投资，投后技术支持、运营指导等全方位服务工作。保险企业可以借助投资平台来实现主动投资，寻找市场发展时机，实现保险资金的保值增值。首先，投资平台应建立完善的监管机制，避免因为监管不当而导致项目停滞；其次，加大不动产投资专业人才和管理人才的培养力度，挖掘造价以及经营管理方面的专业人才，以提升团队的专业性和全面管理能力，也为后续其他项目的建立储备重要力量。最后应建立规范的平台管理体系，包括合理的制度、高效的流程、清晰的权责、相对公平的薪酬结构、对资产端和负债端一视同仁的管理方式等等，避免因体制机制障碍或因管理理念的落后等原因制约了不动产业务的长远和顺畅发展。

3.3 合理配置投资资产

因为我国保险不动产投资落实时间相对较晚，除了一些作为自用物业而采购的办公楼之外，大部分物业正处于规划以及筹备时期。因此，企业不仅需要加大储备项目的拓展开发力度，同时还要注重自身物业类型的多样化，全面扩充除办公物业之外的其他物业类型，从而借助多样化物业分配方式来缓解房地产市场瞬息变化所带来的经营风险。此外，还要注重物业在地区之间的分配比例，如一线城市的物业投资，相对来说运营风险低以及运营效益较高，但开发成本同样较高；二三线城市较一线发达城市运营风险高，运营收益低，但投资成本相对较少、流动性风险不高，并且随着国家城镇化进程的不断推进和全面深化，在二三线城市投资越来越受到企业的青睐。因此企业应权衡各方面的利弊，综合考虑在城乡、区域方面的资产配置比例，以有效提升不动产投资回报率。

4 结束语

我国保险资金步入到不动产领域的时间较短，保险主体市场化运营时间和较西方国家普遍偏短，多数险企对不动的投资和运营还处于探索和初级发展阶段，在前进的道路上可能存在各种障碍需要跨越，各种问题亟待解决，因此需要企业结合实际情况予以应对，在提升不动产投资管理水平的基础上，规范投资平台运作，优化资产配置现状，持续推进不动产项目的健康稳定发展。