房地产企业应用全面预算管理存在的问题及对策

■廖天良

全面预算管理是指企业在制定战略规划和经营目标之后，以战略目标为导向，以预算为标准，通过对未来一定期间的经营活动和相应的财务结果进行统筹安排，科学、合理配置企业各项资源，并对预算执行过程进行控制、分析，对预算执行结果进行考评、奖惩和反馈，指导企业经营活动，促进企业健康长远发展的一系列管理活动的过程。全面预算管理是加强企业内部控制管理的有效工具，是一项综合性、系统性、完整性的企业内部管理活动，通过“适度分权，集中监控”来合理、有效配置企业各项资源，提升企业战略管理的效果，为企业经营活动控制提供依据。

一、房地产企业推行全面预算管理的必要性

房地产行业作为国家的支柱产业，涉及的相关产业多，开发周期长，资金需求量大，而随着国家宏观调控和经济结构转型的不断实施，房地产市场竞争日趋激烈，企业的利润空间不断被紧缩。在具体实践中，房地产企业必须要改变传统的财务管理理念与模式，在企业财务战略中科学地运用全面预算管理，不断提高企业的全面预算管理水平，增强房地产企业自身竞争力，促进企业可持续发展。

首先，实行全面预算管理有利于房地产企业战略规划和经营目标的统一，促进企业战略目标的实现。

全面预算管理需要以企业战略目标为导向，对自身目标进行分解，对未来期间企业各项经济业务所做的统筹安排和部署，以实现企业的发展战略为终极目标，是决策目标的数量化和具体化。通过制定年度经营计划、开展预算编制、强化预算执行、严格预算考评等程序，实现企业及各部门更好的明确自己的目标和任务，将房地产企业的战略规划与年度预算指标有效的衔接起来。

其次，全面预算管理可以加强和提高房地产企业的业务控制水平，降低企业经营风险和财务风险，增强自身抗风险能力。房地产项目开发周期长，资金需求量大，同时房地产市场变化较快，受政府调控政策的影响较大。通过全面预算管理在事前对经营活动的各项资源进行规划、测算，可以将各项业务落实到具体部门和具体个人，将年度目标分解到各季度和各月份，在执行过程中进行控制与监督，事后进行分析和考核，事先预见企业的潜在风险，建立风险应对机制，提高企业应对风险的能力。

最后，实行全面预算管理可以促使房地产企业内部协调和平衡，全面预算管理坚持全员、全面、全覆盖原则，贯穿于企业经营管理活动的各个环节和企业所有人员，加强各部门之间的紧密联系。通过全面预算管理，企业部门横向间加强协调协同，上下级纵向上保持信息畅通，有利于绩效考核的科学化、规范化和制度化，激发每个人的积极性，最终实现公司对各项经营活动的有效管理。

二、房地产企业全面预算管理存在的问题

1.全面预算管理认识不到位，未建立健全预算管理组织架构。目前，很多房地产企业管理者和大部分员工对预算管理缺乏全面的认识，认为全面预算管理编制费时费力，对实际业务工作的开展没有什么指导意义，感觉是在玩数字游戏。而相当多的业务部门认为全面预算管理就是预测资产、负债、利润以及资金等财务指标，是财务部门的事情，对预算管理的各个环节缺乏充分的掌握，预算工作也仅仅是由财务负责人带领财务部开展预算编制工作，既没有成立全面预算管理委员会等专门组织，也未开展市场调研、资源优化等内外部环境分析工作，导致全面预算管理工作难以推进，或预算结果与实际情况差异较大。

2.全面预算管理与企业的战略目标相脱节，与业务计划缺乏有效衔接，责任、指标难分解，难以落实到部门或者岗位。企业重视短期行为和短期预算，造成短期预算指标与长期企业发展战略不相适应。许多房地产企业未能有效分析企业战略目标的实现情况，没有反映出以战略目标为导向的全面预算，上层的目标与基层业务的实施缺乏实质性的合作与交流。同时由于房地产行业缺乏规范的预算标准，大都是根据往年的工作经验总结出来的数据，导致预算目标与实际业务相脱节，战略目标难以保障。

3.全面预算执行缺乏刚性，调整随意，预算分析不深入，没有发挥应有的功效。部分房地产企业预算执行缺乏控制措施，对于出现的预算差异问题，也没有及时有效措施来予以治理。预算执行力度比较薄弱，预算外支出较多，预算调整未严格履行相关程序，未能及时取得各业务部门的预算执行情况，难以发挥全面预算控制和监督功能，无法为企业领导决策提供有效、准确的基础支撑，全面预算管理未能有效的执行落地，导致预算管理形同虚设。

4.全面预算考评体系有效性低，缺乏有效监管。部分房地产企业预算考核标准、内容不具体，考核标准不规范，考核流于表面力度不足，甚至部分企业仅有预算编制和执行，无预算考核工作。另外，大多数的企业主要以财务指标为核心，忽视对非财务指标的评价，这一系列的问题导致预算考评的过程容易被忽略，无法真正保证企业全面预算管理的全面实施。

三、建立健全房地产企业全面预算管理的对策建议

1.强化全面预算管理理念，完善全面预算管理制度。首先要扭转企业员工对全面预算管理工作的认识，尤其是高层管理人员，树立全员参与的理念，提高全员对全面预算管理的内涵和重要性的认知，要求企业各部门、所有人员都必须参与到预算管理的工作中。企业要定期或者不定期采取措施激励员工参与全面预算管理，对员工进行相应的培训与考核，提高预算管理意识。其次要依据自身的实际经营状况，建立健全全面预算管理制度，将企业会计准则的有关要求和规定融入全面预算管理制度，保证预算管理的工作内容具有可执行性。建立健全全面预算组织机构，设立有效的预算编制部门，开展预算编制的工作，明确股东会、董事会、预算管理委员会的职责，设立全面预算管理工作机构，为实施全面预算管理工作提供制度保障。

2.建立科学合理的战略规划，层层分解，使全面预算管理成为房地产企业长期发展战略的基石。经营预算是房地产开发业务的过程反映，投融资等专门预算是落实战略规划的手段，财务预算是战略目标的年度分解，房地产企业应确定战略整体预算目标，当年的短期预算必须体现企业的战略方针和目标。利用合理的全面预算编制方法，每年根据长期预算对目标进行有效的分解编制，进行市场调研和企业资源分析，把员工层面的目标细化，以此为基础编制各期的预算，使企业各期的预算相互衔接，促进房地产企业预算管理提高。

3.强化预算执行控制，加强预算管理的具体执行情况有效监督，发挥预算监督职能。房地产企业要加强预算管理执行效果的监管，加强预算管理的执行力度，可以采用总额控制与单项控制，对预算执行加以细化，对预算管理执行的整个过程实施动态化监督和管理，将审批权力分散到对应的部门，确保预算执行工作的质量。对预算管理执行实行刚性控制与柔性控制、当期预算控制和累计预算控制等灵活多样的控制手段。突出管理重点，及时开展预算分析，畅通预算信息交流渠道，充分发挥全面预算控制监督效能，为实现年度经营目标保驾护航。

4.明确预算考核内容，加大预算的监督考核力度。房地产企业要规范项目考核体系，要结合工作的实际情况，制定符合要求的预算管理考核指标，预算考核完成度与绩效紧密相连。对房地产行业，应根据职能部门划分：将部门的预算管理目标具体细分，落实到个人。销售部门考核的是销售收入、销售去化比例、签约率等目标，工程部门考核工程项目进度完成情况，成本合约部门主要考核投资完成情况，管理部门主要考核费用支出情况等。同时结合非财务业绩考核指标，如创新能力、流程标准化、学习能力、成长性等。坚持动态考核，增强员工岗位责任感和认同感，企业做到赏罚有据，确保考核公平、公开、公正，实现企业的战略目标。

四、结论

房地产企业全面预算管理是一个与企业战略相配合的系统化工程，同时作为一种管理工具，对提高企业内部控制管理水平具有十分重要的作用，有助于企业降低经营风险、增强竞争实力，提升工作效率。房地产企业应根据自身特点，全面提高对预算管理的重视度，强化全面预算管理的能力，创新全面预算管理观念和管理模式，编制科学合理的预算管理方案，提高企业全面预算管理的科学性，提高经济效益的目的。