住宅小区地面车位权属性质分析

贾贵梅　高晓元

摘要 根据《物权法》第74条和《建筑物区分所有权司法解释》第2条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的地面车位可以认定为建筑物专有部分，小区业主对其享有所有权。但是，从我国实际出发，土地属于国家和集体所有，开发商取得的也只是建设用地使用权，在小区业主与开发商通过出售、附赠等方式获得车位后，而认定其享有的是所有权，本丈认为其缺乏合理性，小区业主时车位所享有的权利认定为空间权更为合理。

关键词 住宅小区 地面车住 所有权 空间权

中圖分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1000-0592.2018.08.277

我国经济高速发展的同时，人们的生活水平也在显著提高，标志之一就是私家车的数量与日俱增，随之而来的—个问题就是车库、车位问题。现实生活中，根据车库、车位的物理状态，车库具有封闭性，车位具有开施性。车库主要包括建立在地面、地下的独立车库和对人防工程进行改造的地下车库；车位主要包括地面车位、地下车位、对人防工程进行改造的地下车位、首层架空层车位和屋顶平台车位。独立车库因其类似于房屋建筑物，具有构造和使用上的独立性，根据我国《物权法》和《不动产登记暂行条例》相关规定，可以进行不动产登记，因此业主可以对独立车库享有所有权，理论中争议不大。地下车位，对人防工程进行改造的地下车库、车位，首层架空层车位和屋顶平台车位，这几种类型的车库、车位，理论中，学者有不同观点，对应当归开发商所有还是业主所有争议较大。笔者认为，根据《物权法》第146条、147条规定和《城市房地产管理法》第32条规定，开发商将房屋所有权转移给全体业主时，其享有的建设用地使用权一并转让，因此，前述几类车库、车位建立在业主共有部分内，理应由全体业主共有。本文对此不作讨论。

一、住宅小区地面车位的概述

（一）住宅小区地面车位的定义

住宅小区地面车位包括两类，一类是获得《建设用地规划许可证》的许可，按照规划用途而建的车位，另—类是占用住宅小区共有道路或者小区内其他场地而建的车位。理论中对第二类地面车位的归属争议不大，我国《物权法》第74条也明确规定这类车位归全体业主共有。

本文所要讨论的地面车位是指住宅小区内获得规划许可用于停放汽车的车位，这类车位直接建立在地面，其上没有任何构筑物，以划线标号方式分割。

（二）当前我国关于住宅小区地面车位的法律规定

我国现行法律并没有对车位、车库区分类型分别规定，而是在《物权法》和《建筑物区分所有权司法解释》统一做出规定。《物权法》第74条的规定构成了我国关于车位、车库归属问题的基本框架。《物权法》规定对规划用于停放汽车的车位采“有限制的约定”，即在满足小区业主需要的前提下，当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式进行约定，所以我国法律承认规划的地面车位由开发商进行处分获得收益，业主可以通过购买、租赁等方式获得车位使用权。当然理论上对此有不同观点，比如有观点认为此类车位应归全体业主共有等。

根据《物权法》第70条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《建筑物区分所有权司法解释》第2条对专有部分界定为具有构造、使用和法律上的独立性。

二、住宅小区地面车位是否可以独立构成所有权的客体

否定观点认为，地面车位并不是独立的物权客体，不能构成建筑物区分所有权的专有部分。一种观点为“从原则上说，停车位是区分所有权人全体共有的，因为在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权的之外，其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。停车位并不是依附于建筑物的专有部分'而是独立于建筑物专有部分之外，因此应当是共用部分，是建筑物区分所有权中共有权的标的物。如果这个基本规则确立，那么，停车位的所有权为全体区分所有权人所共有。”另一种观点采主物从物说，认为住宅小区地面车位是依附于建筑物的从物，按照物权法基本理论，主物所有权转移，从物所有权随之转移，住宅小区地面车位的所有权随着开发商将建设用地使用权和房屋所有权转移给全体业主时一并转移。因此，全体业主自然享有对住宅小区地面车位的所有权，该观点对《物权法》第74条的规定作出反驳，更加倾向于保护全体业主的利益。笔者不赞成该观点，笔者认为从物一般为动产，不动产能否作为从物尚存争议。主物与从物必须同归一人所有，如果分别属于不同的人，则不能认定为是从物。而住宅小区房屋与地面车位的使用可以是分离的，权利主体不一定是同一人。“车位、车库对建筑物的依赖表现在它的使用群体是特定的，即主要是居住在建筑物中的业主，而在物与物的关系上并不能体现主物和从物的关系。”

肯定观点认为，地面车位符合《建筑物区分所有权司法解释》关于专有部分的界定，可以作为建筑物区分所有权的客体。第一，就构造上的独立性来说，应采用缓和说，从严格的外观上的有形隔离转变为观念上的隔离。“某一种类种类之物，法律应否承认其得依概念（空间）的分割变成数物，端视公示技术能否与有效之公示的分割后会不会减损其经济效用为断。”地面车位以划线标号方式区分，可以成为专有部分。第二，就使用上的独立性而言，从能否被单独使用和是否具有独立的是用价值来考量。一般来说，判断是否具有独立的使用价值主要以能否单独使用并产生相应的经济效用为准。首先，该部分可以不依赖其他部分的辅助即可被加以利用，至于该部分的实际用途在所不问。其次，具有独立的经济效用，一股来说判断达到何种程度才具有独立的经济效用应当按照建筑物的形态及其用途以及各个专有部分的功能综合决定。规划用于停放汽车的地面车位的用途单一即停放汽车，业主可以单独排他使用，并且可以将其出售或者出租来获得相应的经济效用。因此，地面车位在使用上具有独立性。第三，地面车位能否登记而产生公示效力，即有无法律上的独立性。我国不动产登记制度尚未规定车位登记制度。有学者认为“登记可能性不能作为专有部分的构成要件，其逻辑顺序应当是：某部分只有在构成建筑物专有部分的情况下才具有登记可能性，单独登记本身即表明登记对象已经构成建筑物的专有部分。因此，只有在承认车位、车库是建筑物的专有部分的情况下，才有车位、车库的登记问题，而不能单纯以车位、车库不能登记来否认车位、车库是建筑物的专有部分。”笔者认为，在我国现行不动产登记制度前提下，地面车位法律上的独立性仍有待讨论，建议立法者完善不动产登记制度，赋予地面车位法律上的独立性。

三、小区业主对地面车位享有权利性质分析

（一）小区业主对地面车位享有所有权理论分析

笔者承认小区地面车位构成专有部分，但因此根据《物权法》第70条规定而认定业主对地面车位享有所有权仍有其不合理性。第一，我国《宪法》第10条和《物权法》第47条、第58条均作出规定，我国土地属于国家和集体所有。在坚持土地国家所有和集体所有的前提下，开发商对住宅小区土地享有的也仅仅是建设用地使用权，在开发商将所有房屋出售给业主后，也就将建设用地使用权转移给全体业主共有。即使业主与开发商签订关于地面车位的买卖或者赠与合同，其获得的也不是所有权，因为地面车位与封闭性房屋建筑物、獨立车库不同，业主获得的是地面车位所在土地地表一定范围的空间利用权，而不能说是对土地地表范围享有所有权。第二，根据我国《物权法》第3条规定，物权具有排他性即一个特定物上只能存在一个所有权，同—特定物上不得并存两个互相冲突的物权。依前述，国家对土地享有所有权的同时，业主对地面车也享有所有权，显然违背“一物一权原则”。因此我们应该结合我国实际，考虑到土地和地面车位的特殊性，重新认定业主对地面车位享有的权利性质。

（二）业主对地面车位享有空间权理论分析

1.空间权的性质

我国理论界主要争议点在于空间权能否作为一项独立的用益物权，主要有以下三种观点：

（1）否定说，此观点认为，空间不是有形物，不应当成为权利的客体。我国《物权法》第136条采此观点，没有将空间权规定为一项独立的权利，而是将其规定在建设用地使用权之中，建设用地使用权人自然享有其土地之上的空间权。采此观点的学者还认为，将空间权认定为一项独立的用益物权，从空间权的内容来看，与用益物权的“用益”本质相违背，因此，空间权不能成为独立的一项独立的权利，属于建设用地使用权的范畴。

（2）肯定说，又称空间权独立说，此观点认为，空间权虽然依附一定土地而存在，但是空间权人可能与土地所有权人、建设用地使用权人所分离，而单独对一定的空间享有空间权，可以对其进行占有、使用、收益和处分，“由于空间利用权可以基于土地所有权人、使用人的意志而在特殊情况下与土地所有权和使用权发生分离，且可以通过登记予以公示，因而空间利用权可以成为一项独立的物权。”

（3）综合权利说，此观点认为“空间权并不是物权法体系中一个新的物权种类'而是对在一定空间上所设定的各种物权的综合表述。”空间可以作为权利客体，可以作为物权的一种权能存在而不是一项独立的权利存在。为避免重复立法，我们可以将空间权纳入基地使用权、农地使用权和邻地使用权。

笔者赞成肯定说的观点，首先，所有立法活动都必须符合我国国情，从我国实际出发，尤其在城市土地资源愈发稀缺的今天，立体化资源利用模式已成为必然选择，在这过程中产生的空间权问题需要法律提供指引，正所谓法律来源于社会实践，也服务于社会实践。其次，物权法原则之一为公示公信原则，如果将空间权规定为一项独立的物权，同时规定其登记程序，为空间权受让人提供现实法律保护，—经登记，产生对抗效力，避免受到任何第三人，包括土地所有权人或使用权人的侵害，在一定程度上起到定纷止争的作用。

2.空间权的主要内容

（1）空间权的主体。古罗马法中素有“谁拥有土地就拥有土地上下的无限空间”的法谚，即土地所有权人自始享有空间权，我国《物权法》第136条规定建设用地使用权人享有地上、地下空间的权利，此外空间权还可以由土地所有权人和土地使用权人以外的权利人享有。空间权的主体既要依赖其所在土地权利人，又有其自身的独立性。在土地原始状态下，土地所有权人自然享有空间权，此时，空间权人与土地所有权人重合；建设用地使用权人作为用益物权人，也自然享有空间权；此外就是除土地所有权人和建设用地使用权人之外的第三人，作为独立的空间权主体享有空间权，即体现出空间权的独立价值。此时空间权人对他人地上、地下一定空间的支配和利用过程中，就可能与土地所有权人或者建设用地使用权人发生冲突，比如说，住宅小区土地属于国家或集体所有，建设用地使用权归全体业主共有，业主或者其他当事人通过购买、租赁等方式获得车位使用权后，其如果不按照用途使用就可能侵犯到其他业主的权利。如果可以通过法律确认独立的空间权制度，就可以对其归属及其使用作出规定，从而提高空间的利用效率，更好地解决资源紧张问题。

（2）空间权的内容。各国立法、判例和学说对空间权的表述存在差异。一种观点认为空间权就是权利人对空间进行利用，其内容就是空间利用权，还有观点认为空间权既包括空间利用权有包括空间处分权。笔者认为空间权的内容主要是利用权，有学者称“空间权是指公民、法人或其他组织利用土地地表上下一定范围内的空间，并排斥他人干涉的权利。”虽然空间权具有独立的可利用性，但是由于空间权与土地所有权或者使用权具有天然的物理联系，因此其利用是受到一定限制的，空间权人必须按照与当事人签订合同时约定来利用空间并从而获取经济利益，而不能损害土地所有权人或者使用权人的权利。例如小区业主对地面车位的利用就不能改变车位的固有用途停放汽车，如果其利用自己所占有的车位从事其他经营活动就会影响到其他业主的合法权益，但是小区业主可以转让给其他业主用于停放汽车来获取收益。此外，空间权的利用还受到法律、法规和城市规划的限制。

（3）空间权的客体。物权法的客体是物，自罗马法以来，对物的特征，从观念上来看，需满足存在于人体之外、能够为人力所能支配并且能满足人类生活需要的“有形体”及“自然力”。随着19世纪末理论的发展和现实的需要，空间权被确立，对物的定义被以日本为代表的一些学者的学说所扩张，如日本著名学者我妻荣主张，法律应对物的概念予以扩张，物的概念不应以物理学上的物为限，除有形体之外，凡具有法律上排他支配可能性的，都应当包括在内。空间虽然不是有形物，其作为空间权的客体，具有一定的特殊性。首先，空间的物理属性特殊，依附在一定的土地之上，因而土地所有权人当然享有一定的空间权。其次，经济的高速发展和人口的大幅增长凸显出土地资源的稀缺性，科学技术的发展为人们开发利用空间提供了可能，空间的独立的经济价值被不断发掘，在这一系列过程中人们对空间权的保护和利用意识也越来越强，因此有必要将空间界定为财产，将空间权确认为一项独立的财产权利，从而受物权法调整，为有效开发空间、保护空间权提供法律依据。

3.业主对地面车位享有的权利认定为空间权

从空间权的主体看，小区业主独立于土地所有权和建设用地使用权人，成为独立的空间权主体，在其购买、租赁或者获赠小区地面车位后，其享有的对车位所在地表上、下空间的权利，若定义为所有权，则与我国土地公有和“一物一权原则”相冲突；若定义为建设用地使用权，在开发商将房屋转移给全体业主后，小区土地建设用地使用权归全体业主共有，这样获得地面车位的小区业主享有的权利与全体业主相冲突，因此将其定义为空间权则可以更加准确的阐释业主所有的权利性质。

从空间权的内容来看，有限制的空间利用权，也完全符合小区业主享有的权利内容特点，小区业主必须在不违反法律法规规定、城市规划以及与土地使用权人约定的前提下合理使用车位并获得经济利益。

从空间权的客体来看，空间的物理属性特殊，而地面车位更是完全依附在土地之上，与土地不可分离，将业主对地面车位享有的权利界定为空间权，在理论上符合空间权的性质，避免产生与其他权利之间的冲突；在实践中，业主完全可以实现自己权利诉求，有了法律的保障，可以更好地保护业主的权利，避免受到不必要的侵害。

因此，将业主对地面车位享有的权利界定为空间权最为合理。但是我国目前并没有规定独立的空间权制度，也没有空间权登记公示制度。在民法典分则编编纂之际，我国应当借鉴世界上其他国家或者地区的立法例，比如美国的立法例是单独制定“空间法”，而德国、日本和瑞士是在民法典有关用益物权的相关章节中规定，我国台湾地区则是以“法律包裹”方式建立空间地上权制度，世界范围内以这三种立法例为典型。在借鉴其他国家和地区的基础上，更重要的是应该分析我国土地立体利用的趋势和我国的基本国情，来构建我国的空间权制度，从而为更好地利用空间提供法律保护，缓解资源紧张的现实需求。