借名购房所有权归属问题探析

李 恰

(郑州大学法学院，河南 郑州 450001)

近年来，随着商品房限购限贷政策和经济适用房购买资格限制等调控措施的强化，借名购房现象攀升，随之衍生的借名登记因不动产法律物权与事实物权的分离，易在当事人之间引发权属争议，产生诸多社会问题。以法院裁判的案件为中心对借名登记的不动产所有权问题进行分析，对于不动产所有权归属的理论丰富和实务发展十分必要。

1 借名购买普通商品房的所有权归属

限购限贷政策下，投机投资性购房需求受到打击，但城市刚性住房需求数量依旧庞大，购房人为解决现实需求，减少购房成本，便借用他人名义购买房屋，以出名人的名义进行不动产登记。现实中大多数借名购房为借名购买普通商品房，当借名人依据实际出资主张不动产所有权，出名人根据不动产登记加以否定，纠纷诉至法院后如何确认涉案房屋的所有权归属并没有统一的标准。

在姚燕婉与姚成华等房屋所有权确认纠纷上诉案中，法院认为：“被上诉人(借名人)姚成华、冯玉明持有系争房屋的购买合同、付款凭证、契税凭证、购房结算单、进户费用等缴纳凭证，并实际缴纳了相关的物业维修基金、装修费用，是房屋的实际购买人。其次，被上诉人借用上诉人(出名人)名义购房的原因系被上诉人的收入、年龄不符合申请贷款的条件；再次，从已经查明的付款情况来看，首付款和其余款项以及还贷付款情况已构成被上诉人实际支付房款及还贷的证据链。上诉人姚燕婉对此房屋的占有使用是基于姚成华、冯玉明与姚燕婉之间存在的父女、母女关系，不能当然据此认定房屋归姚燕婉所有，被上诉人是系争房屋的实际产权人。”同样，在甲等与丙等所有权确认纠纷上诉案件中，上诉人王伟辉与被上诉人杨志萍物权确认纠纷案中，法院根据占有房屋的事实、购房资料的保管、借名购房的原因、付款凭证等事实，对双方是否存在借名买房进行认定，判决诉争房屋归借名人所有。

借名人规避限购限贷政策使用他人名义购买房屋的行为是否有效，实践中存在不同的观点。在刘通与陈文婧所有权确认纠纷案中，法院认为：“实施限购政策的目的在于遏制房地产市场的投机投资需求，从而保护真正的购房人利益，故涉及重大社会公共利益。刘通(借名人)与陈文婧(出名人)明知福州市正在实施限购政策，刘通不具备购房人资格，仍协商借用陈文婧名义购买商品住房，规避了当时的限购政策，扰乱市场经济秩序，双方的行为显然将使国家调控房地产市场的目的落空，损害符合政策的购房人利益，依照《合同法》第五十二条第四项规定，刘通与陈文婧之间的借名买房协议应认定为无效，故刘通要求陈文婧将涉案房屋归还并协助办理不动产产权登记及过户手续，本院不予支持。”同样持此否定观点的有“实际买受人为规避限购、禁购政策，借名购房并办理权属证书后，以其系实际购买人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但政策重新调整并准许其取得产权的除外。”

笔者认为，对于借名购买非适用房产限购令的商品房时，因不存在违反社会公共利益和不具备购房资格之类的情形，只需要本着私法自治的原则衡量当事人之间的利益，认定由实际买受人取得房屋所有权即可，并无较大争议，借名人主张房屋所有权，要求出名人协助办理所有权转移登记的，可予支持。对于为规避限购限贷政策而借名买房的情形，应探讨当事人的购房本意，有理有据依法支持实际出资人确认所有权的请求，理由如下：

其一，房地产调控政策不属于法律和行政法规，旨在引导房地产资源配置向刚性需求倾斜，其内容不是效力性强制性规定，不能作为否定借名合同效力的依据。在自由市场，政府保障住房供给的手段包括提供公共住房或房租补贴等方式，而不包括限购这一措施。采取“限购令”的形式管制房地产市场，是否符合比例原则本身就存有疑问。其二，现实中许多人受买房资格所限无法满足正常的住房需求，借名买房能够解决现实住房问题，并未真正违背国家政策的目的，是符合限购政策的初衷。此外，从政策的调控总量来看，政策对调控对象的限制从借名人转移至出名人身上，出名人自愿接受本人购房或者贷款购房时可能面临的限制，若将出名人和借名人视为一个整体，政策的调控目的并未落空，可以将借名买房理解为购房指标的转让。但是，若为囤房、炒房而借名买房，则与社会公共利益相悖，违背限购政策初衷，应否认其效力；若为逃避债务、隐匿财产而借名买房，则损害他人利益，同样应否认借名协议的效力。其三，借名买房以规避银行信贷政策的行为，侵害的是银行的利益，银行并不代表国家和社会公共利益，并不能据此认为借名协议无效。借名人欲享受低价购房的优惠条件，如团购、集资建房等情形，若借名人和出名人就房屋所有权已有明确的、合法有效的合意，应依据真实权利情况确定不动产归属，出名人不能仅因借名登记而取得房屋产权。

需要指出的是，支持实际买受人确认房屋所有权的主张，并不意味着对借名买房行为的提倡。在审判实践中，借名买房多发生在熟人或者亲属之间，当事人之间缺乏事先的书面委托合同或相关内容的协议，导致证明借名购房事实的认证较为复杂。为了促进房地产市场平稳健康发展，法院在审理借名购买商品房案件时，在认定诉争房屋归实际出资人所有的同时，应对当事人的借名行为加以批评。

2 借名购买经济适用房的所有权归属

经济适用房作为一种保障性住房，其价格低廉，许多不符合购买条件的当事人，常借用符合条件人员的资格购买经济适用房以实现低价购房。后由于房价波动或其他原因，借名人与出名人之间就房屋的归属发生纠纷，协商不成便诉至法院。

在申某与张某所有权确认纠纷上诉案中，法院认为：“申某(借名人)对该房屋虽有出资，但诉争房屋系经济适用住房，购买资格具有专属性。申某借名购买经济适用住房的行为本身违反了国家相关政策、法规的强制性规定，故申某上诉主张房屋归其所有，不予支持。”同样，在郑琛诉杨艳培等返还原物纠纷案中，法院同样认为当事人之间的借名买房合同违反了国家相关政策的规定，应为无效。

笔者认为，经济适用房购买指标的行使应受到严格限制，权利人要么自己行使，要么放弃，而不能用来转让。如果允许当事人转让购房资格，既与国家政策的目的相悖，也会损害具备购房资格群众的利益。鉴于此，对于诉至法院的借名购买经济适用房的案件，应当认定该借名协议无效。至于认定借名协议无效的依据，虽然目前关于经济适用房的相关规定主要是政策性文件，和少数为政府规章或部门规章，并不在法律、行政法规的范畴之内，因而并不能用来否认借名协议的效力，但法院可以援引《合同法》“损害公共利益”的规定否认借名购买经济适用房协议的效力。

法院在审理借名购买经济适用房案件过程中，首先认定当事人之间存在借名购买经济适用房的关系，在此基础上主张双方借名购买经济适用房的事实合同违反了国家关于经济适用房购买的规定，判定借名购买经济适用房合同无效。尽管借名合同无效，但法院不能简单的让借名人返还房屋和价款，而是综合考虑当事人双方的过错程度，对房屋升值带来的经济利益进行解决。如在前述郑琛诉杨艳培等返还原物纠纷案中，法院认为：“对于该合同的无效，原告(出名人)与被告(借名人)均有过错，考虑到被告杨艳培、吴永杰支付了全部购房款，原告与被告杨艳培达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，原告应对合同的无效承担主要责任，对于因房屋升值所产生的收益，原告应按照其过错程度给予被告杨艳培、吴永杰相应的补偿。被告在原告支付完购房款、公共维修基金、综合地价款、房屋增值补偿金等款项后将诉争房屋腾退给原告。”笔者认为这一裁判基础在于不能使判决造成当事人双方利益的显著失衡。综上，对于借名购买经济适用房的，因借名行为违反了社会公共利益，借名合同无效，借名人主张确认房屋归其所有或者要求出名人办理所有权转移登记的，不予支持。出名人主张返还房屋的，由于房屋升值双方利益失衡，应在解决房屋增值问题的基础上返还原物。

[1] 江苏省常州市中级人民法院(2012)常民终字第0408号民事判决书[Z].2012.

[2] 上海市第一中级人民法院(2012)沪一中民二(民)终字第1375号民事判决书[Z].2012.

[3] 河南省郑州市中级人民法院(2013)郑民一终字第1037号民事判决书[Z].2013.

[4] 福州市马尾区人民法院(2016)闽0105民初444号民事判决书[Z].2016.

[5] 湖北省高级人民法院民事审判工作会谈纪要.第四十一条[Z].2013.

[6] 北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行).第十五条[Z].2013.

[7] 杨代雄.借名购房及借名登记中的物权变动[J].法学,2016，(08):26-37.

[8] [美]理查德·波斯纳.法律的经济分析[M].蒋兆康译，北京：法律出版社，2012年版，697-698.

[9] 冉克平.论借名实施法律行为的效果[J].法学,2014,(02):81-91.

[10]北京市第一中级人民法院(2012)一中民终字第4086号民事判决书[Z].2012.

[11]北京市昌平区人民法院(2013)昌民初字第4938号民事判决书[Z].2013.