任志强：不接地气的数据概念对中国楼市有何影响？

几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比，去讨论中国的经济问题，特别是对比讨论中国的房地产问题，但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别，因此在社会中造成了极大的误解和错判。我仅举几个常用的词，解释其中的定义和中国特色的差别。

房价收入比误导政策

这是个衡量房价和国民收入之间的关系、平衡市场价格与购买能力的比例，也是一个重要的判断市场房价的指数。国际的房价收入比定义为：国民收入的中位数，每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数，三者之间的关系。

之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况，只兼顾社会的中位以下水平。购买力的中位数是指居民的中位数收入水平，兼顾着中位数以下的消费能力，而不计算高收入者的消费能力。房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准，高于此标准的则为高消费能力。房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平，而非指含高消费的特殊产品。中位数坚持的是以社会中位水平的情况为标准，以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。

这与中国在计算物质指数时，同样把一般消费品纳入指数，而将奢侈品消费排除在外是同一意思。但中国的住房价格却从未公布过中位数，而是使用平均数。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。

当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房价时不但提高了房价的水平，同时忽略了低房价商品的存在，并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高全社会的住房要求和标准，产生过度的追求。

根据2016年底的数据，全国平均房价超过万元的城市有19个，其中平均房价超过2万元的城市有9个，全国平均房价不到8000元/平方米，但中位数则不到4000元/平方米，相差近一倍。

2016年底长沙市（含区县）平均房价为7000多元/平方米，最低价2000多元/平方米，最高近3万元，平方米，但中位数不到4000元，平方米，大约也与平均数相差近一倍。

上海市最高房价为30万元/平方米，最低則只有2万多元，平方米，平均价约为5.4万元/平方米，中位数则不到3万元/平方米，也几乎相差近一倍。

可见无论是城市还是全国，平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上，平均数大大提高了市场对房价的认知。

中国城市的户均面积约为75平方米左右，但中位数则不足60平方米。如上海的户均为68平方米，中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价，这就大大抬高了房价的总量。

房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果，并让这个差距远远大于50%，变为成倍增长了！

中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算，这些收入均以工资收入为主。但许多富人的收入却并非主要来自于工资收入，这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。

国际上计算中位数收入时，在收入中纳入财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异，并使计算收入比时出现无法对比的情况。

因此中国的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准，并具有极大偏差和欺骗性。完全不具有对比性。

我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比，但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用，导致不但没有让高房价下降，反而把低房价大大拉高，向平均数靠拢了。

当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时，造成的结果是地方政府不得不将原来并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均，以降低名义上的平均房价。这样就大大提高了原来较低的房价，造成部分城市名义均价的下降，但全国房价的普遍上涨。

因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求为目的的管理，以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理，是限制提高生活水平和城市建设的作法，让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远规划。

中国历史上曾用控制建筑费用的方式建设了大量低品质的住房，造成大量危旧房和棚改区的出现，造成了极大的浪费，今天难道还要继续重复走这样的老路，再建一些八年后就会被淘汰的建筑吗？

以房屋总市值推论

中国房地产泡沫是错误的

国家房地产的总市值既是一个国家城市化发展的标志，也是一个国家房地产在国家经济中总量的衡量。

据第一太平戴维斯2016年8月的预计，中国的房地产市值约为270万亿元人民币，为2015年国内生产总值67万亿元人民币的4倍，随后又测算称，这个数据已达300万亿元市值。最近在某些专家、学者的口中更是达到450万亿元，还有些将之与美国的房地产总市值26.8万亿美元相比，认为中国房地产已出现了泡沫。

根据国家统计局和住建部公布的两个数据看，中国城镇的住宅总量约为220亿～245亿平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100亿平方米，非商品房约占70%的住房总量，其中包括拆迁房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能进入市场销售计算，并且全部按2017年全国平均住宅房价8600元/平方米计算，其总值也不过200万亿元左右。如扣除年代、成套率、配套设施等因素，高算总值不超过150万亿元，合理低值则不过100万亿元左右。如扣除不可进入市场销售的部分，则估值会更低！

中国目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危旧破建筑，三四线城市则是刚刚进入大量棚改的起步阶段。从这三年棚改1500万套的目标看，并不能解决完三四线城市的全部问题，而五六线的城镇又会如何呢？

仅从三四线城市大量的棚改就可以得出結论，这些大量的存量住房的条件极差，危旧破情况严重。许多住房根本不具备商业价值，连中央政府都不得不动用大量的财力给予补贴，支持拆除重建，可想而知这种住房情况的困难了。而中国除70个大中城市之外，还有590个城市和众多的县镇，其住房情况仍有待改善。所以，单纯以房屋总市值推论中国房地产泡沫是片面且错误的。

不分归谁和谁在用的户均套数算法不对

一个城市或国家的住房是否已经满足或基本满足了需求，首先要看住房的独立套数，能否超过家庭的总户数，并随着家庭户数的分裂进度，始终保持着适度的空余量，使人们有自由的选择权。

通常一个国家或城市的现有住房应达到总家庭户数的数量，并大多有10%的余量，即达到家庭总户数的1：1.1，如果在家庭分裂的高峰期甚至要达到1：1.2。如果是城市化率高速增长时，除满足现有城市需求之外，还需要有一定的余量来满足新进入城市的家庭需求。

中国目前公布的户均套数大约为1：1.1左右，即总住房套数大于总家庭户数，似乎已经能满足现有城市家庭户数的需求了。但这个计算中忽略了这个住房是归谁所有，由谁居住，或是尚未销售等情况。只计算现有住房的总量是否已大于家庭总户数，实际的情况是多于或少于家庭总户数，少于家庭总户数的肯定是不能满足需要的，大于时要看能否跟得上家庭分裂速度或新进入城市的家庭速度。

一般而言1：1.1是最基本的条件，多余的10%则是满足住房调换、工作变化、家庭分裂的必要选择余地。而在城市化进程中则应有更多的余量，如北京市每年新婚家庭的数量低于总家庭户数的10%，但五年前的年新增人口量则大于原有家庭户数的10%。

但中国的统计之中，忽略了两个问题，一是非成套住房的数量占比高达25%，这些非成套住宅中的套数计算是个多变的情况。如一间平房可能为一户，但一年之后四、五间平房变为了一户。这个差距会变化巨大。二是户籍制度中无法计算出户籍不变的家庭分裂情况。如独居人口的情况迅速增加，有些为人口老龄化产生的，户籍数量不变，但更多的则是年轻人的户籍未动，也未结婚另组家庭，但却独立居住，应被计算为单独户，却未被按户计算的情况。也包括各城市中异地工作独立居住的情况，他们的户籍并不在这个城市，但却会在这个城市长住，需要拥有独立的住房。当然也有大量合居的情况，如异地工作的人员可能合租一套住房，外地或农村人口大量进城时，也会有打工者合居的情况，中国的统计目前无法跟上这种多元的变化。

可以肯定的是如果将进入城市的常住人口中，都以家庭方式计算为户时，中国现有的住房无论如何都无法满足1：1的最基本条件。但实际情况中独立进入城市的个人大约都不是按家庭计算的，也才因此会有1：1.1的说法。

在国际上的统计之中，这种非户籍管理方式，是以个人独立护照的方式管理。进入城市的非家庭关联的持独立护照的人口都是按单独户计算的，其独立住房的需求则要求户均住房套数计算时，必须按独立户对应独立住房套计算。这就让中国的统计方式与国际的统计方式产生了不同的定义和不同的计算结果。

类似上述概念，中国还有很多，只有先理清各种指标的定义与内涵，找出问题的所在，才能有助于更好的认识市场，并让政府合理、正确地制定相关的政策。靠真实的价格信号，掌握市场中的供求关系，合理地调整土地供给的数量和节奏，让市场的供求双方自由选择生产更适合于未来生活需要的住房和城市。让中国的城市化带动中国经济的发展，并实现人民想要的中国梦！