不动产转移登记受理后，司法机构能否查封

文 钟京涛

案 例

2012年6月6日，蒋某与徐某签订协议，约定徐某以其所有的6套房屋（以下简称“案涉房屋”）抵偿所欠蒋某的1530万元，因房屋已出租，双方签订补充协议约定，房屋租金从2013年5月起由蒋某收取。同年6月11日，双方向登记机构提交了转移登记申请，蒋某缴纳了税款和登记费，登记机构已初审，收回案涉房屋所有权证书加盖“注销”章，在核准和登簿前，人民法院工作人员到办证窗口出示协助执行通知书，查封了案涉房屋。蒋某于2014年1月提起执行异议之诉，请求法院确认其对涉案房产享有所有权，请求判令停止对案涉房产的执行。一、二审法院驳回了蒋某的诉讼请求，蒋某不服，以其已经交纳了登记费、契税等相关交易税费，登记机构工作人员告知回去等待发证，所有权已发生变动，已经支付了全部房款并实际占有，对未办理登记无过错等为由，提起再审。

疑 惑

1．不动产转移登记受理后，司法机构可否查封该不动产？

2．不动产在交易过程中被查封，受让人权利如何救济？

分 析

《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。由此可见，是否登簿是不动产登记中物权变动的时间界限，在此之前的受理、缴纳税费和登记费用，以及收回不动产权证并加盖“注销”章等行为，都不能导致物权变动。实践中，对于司法机构查封已进入登记程序但尚未登簿的不动产，登记机构应当告知查封机构相关情况，由查封机构决定是否继续执行查封行为，如果查封机构认为仍需要查封的，登记机构应当办理查封登记，但要及时书面告知申请人。

本案中，涉案房屋尚未完成审核并记载于不动产登记簿，不动产转移登记行为尚未完成，不能产生物权变动的法律效果，仅是登记机构受理了登记申请，在转移登记初审后转入审核过程中被查封，查封行为符合法律规定。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从该司法解释规定来看，要阻却人民法院执行，应当同时具备以下三个条件：已经支付全部房屋价款、实际占有和对未办理过户登记没有过错等三个条件。其中，占有是指占有人对不动产的实际控制，判断标准是出卖人已将房屋交付给买受人，且买受人在法院针对房屋采取查封等强制执行措施开始前已经实际占有该房屋。因此，对于交易过程中不动产被查封的，在执行程序、执行依据没有法律瑕疵情况下，受让人应通过启动执行异议及异议之诉程序，主张权利。

本案中，在查封涉案房屋时，蒋某既没有直接占有的事实，也没有实际取得租金收取权间接占有涉案房屋的事实，因此，蒋某并未实际占有该涉案房产，不属于人民法院不得查封、扣押、冻结情形。再审法院认为，本案中房屋转移登记并未完成，蒋某并未实际占有该涉案房产。裁定驳回蒋某的再审申请。